מגדל שוקי הון: תוצאות טובות למליסרון בעיקר לאור נכסי בריטיש

אנו ממליצים על מליסרון בהמלצת קניה

אדר עציוני: " הסדר הפשרה בין החברה לממונה על ההגבלים שהושג אתמול, מותיר בידי מליסרון את הדומיננטיות באזור חיפה והקריות בתמורה לויתור על החזקות במקומות שמראש אינם אסטרטגיים לחברה, וכי מדובר בצעד שמיטיב מאוד עם מליסרון ומחזק את כוחה לעומת מתחרותיה"

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון מציין שמליסרון מפרסמת תוצאות טובות לרבעון הרביעי, כאשר כרגיל הושפעו לטובה מנכסי בריטיש ופחות מהנכסים הותיקים.


לדבריו, " תוצאות חברת מליסרון לרבעון הרביעי טובות ברמה המאוחדת בעיקר לאור נכסי בריטיש, כאשר ביצועי חלק מהנכסים הותיקים של מליסרון השפיעו לשלילה. אנו מעריכים כי השלמת המיזוג תביא לשיפור עתידי בכל הפרמטרים התפעוליים בחברה הממוזגת"


עציוני מציין כי לפני יומיים (ב-27.3) הושלם המיזוג בין מליסרון לבריטיש תמורת כ-520 מ' ₪ במזומן והנפקת כ-3.3 מ' מניות.

לדבריו, "להערכתנו, נכסי בריטיש הם מנוע צמיחה מהותי לעתיד מליסרון, ואין ספק כי למיזוג תהיה השפעה חיובית על התוצאות העתידיות, כאשר הסדר הפשרה שהושג אתמול עם הממונה על ההגבלים מיטיב מהותית עם החברה"


עליה בהכנסות וב-NOI - גידול של כ-193% בהכנסות שכר הדירה ודמי הניהול ב-Q4 לעומת הרבעון המקביל (טרום איחוד בריטיש) ועליה של כ-1% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI הרבעוני עמד על כ-246 מ' ₪, נמוך במעט מצפיותינו המוקדמות לכ-248 מ' ₪. מדובר על גידול של כ-9% לעומת הרבעון המקביל ועליה קלה של כ-0.2% בלבד לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI הצפוי המתוקנן, לפי החברה, לשנה קדימה (כולל הרחבות ויזום) עומד כל כ- 1,051 מ' ₪.

ה-NOI מנכסים זהים (נכסי מליסרון סולו) ירד בכ-1% לעומת הרבעון המקביל ובכ-5% לעומת הרבעון הקודם.

שתי סיבות עיקריות לירידה: א. ירידה זמנית משיפוצים שעורכת החברה בקיריון וברננים, במהלכם הוחלפו שוכרים קיימים בחדשים (בעיקר אמריקן איגל) כאשר תרומה מחודשת שלהם ל-NOI צפויה במהלך המחצית הראשונה של 2012. ב. דרישת ארנונה מוגדלת שהתקבלה מעיריית ק.ביאליק בקשר לקיריון, ודחיית ביהמ"ש את טענות החברה בגינם חלה הפרשה ברבעון הרביעי.


עליה בשווי ההוגן - עליה נטו של כ-21 מ' ₪ בשווי הנכסים. שיעור ההיוון המשוקלל לנכסים בדוחות המאוחדים נותר ללא שינוי מהותי, כ-7.82%.


ירידה ב-FFO הרבעוני – עמד על כ-71 מ' ₪, נמוך מציפיותינו לכ-80 מ' ₪. מדובר על שיפור של כ-74% לעומת הרבעון המקביל (טרום האיחוד) וירידה של כ-7% לעומת הרבעון הקודם. אחת הסיבות לירידה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם והצפי שלנו, היא העובדה שמליסרון גייסה מזומנים בהיקף מהותי של כ-500 מ' ₪ במהלך Q4 כחלק מההערכות לרכישת מניות הציבור בבריטיש ואלה הופקדו בפיקדונות בנקאיים אשר הניבו תשואה נמוכה. אנו סבורים, כי לאור השלמת המיזוג, ה-FFO צפוי לעלות ברבעונים הבאים.


תזרים ודיבידנד – שיפור בתזרים המזומנים, אשר עמד ברבעון על כ-282 מ' ₪. בהתאם למדיניות, החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד של 30 מ' ₪ שישולם ביום 23.4.12 (קובע 10.4) תשואת דיבידנד נוכחית של כ-5.2%. רמת המינוף הנוכחית של החברה (לאחר השלמת המיזוג) עומדת על כ-52%, וצפויה להשתפר לכשימכרו מספר קניונים ב-2013.


הסכם פשרה מול הממונה על ההגבלים –

עציוני מציין שאתמול בערב, פורסמה ידיעה מהותית בקשר להסכם פשרה בין מליסרון לממונה על ההגבלים העסקיים, לפיה ההתניות שהוצבו בקשר עם רכישת השליטה בבריטיש ישראל ישונו כך שבמקום מכירת הגרנד קניון בחיפה ימכרו תחתיו החזקות החברה בקניון הראל במבשרת ציון (40%), קניון הדר בירושלים (50%) וקניון הצפון בנהריה (100%). כמו כן, ניתנו פרקי זמן ארוכים במקצת לביצוע המכירות. מדובר בקניונים קטנים יחסית ובאזורי משנה (שחלקם אפילו לא בבעלות מלאה) ואין ספק כי אינם משתווים במעמדם לגרנד קניון שהינו אחד משני הקניונים המובילים באזור חיפה (השני, הקיריון, אף הוא בידי מליסרון).

לדבריו, "למעשה, הסכם הפשרה מותיר בידי מליסרון את הדומיננטיות באזור חיפה והקריות בתמורה לויתור על החזקות במקומות שמראש אינם אסטרטגיים לחברה. מדובר צעד שמיטיב מאוד עם מליסרון ומחזק את כוחה לעומת מתחרותיה.


אדר עציוני, "בסה"כ ברמה המאוחדת מליסרון הציגה תוצאות טובות ברבעון הרביעי אשר היו מעט מתחת לציפיותינו. למרות תוצאות חזקות של נכסי בריטיש ישראל, חל קיזוז עקב ירידה ב-NOI בחלק מהנכסים הותיקים של מליסרון, בעיקר לאור שיפוצים והחלפת שוכרים וכן עניינים משפטים בקשר לתשלומי ארנונה. אנו סבורים כי במהלך הרבעונים הקרובים עם כניסת השוכרים החדשים לשטחים ששופצו, יחול שוב שיפור ב-NOI גם בנכסים אלו. כמו כן, היערכותה של החברה לקראת המיזוג עם בריטיש, הביאה לפגיעה מסוימת ב-FFO ב-Q4, ולהערכתנו, גם כאן צפוי שיפור בעתיד.


עוד הוסיף עציוני, "בשל עליית מס החברות, והפרשה למיסים נדחים בהיקף של כ-400 מ' ₪ במאוחד, חלק החברה ברווח הנקי הצטמק לכ- 25 מ' ₪ בלבד, אולם מדובר בהשפעה חד"פ ולא תזרימית. מאידך, תזרים המזומנים ב-Q4 השתפר מהותית"