בתגובה לדוח השנתי 2011 של עזריאלי

אלעד קראוס מהראל פיננסים אם המלצת תשואת יתר, מחיר יעד 101.2 ש"ח‎
אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן והאנרגיה של הראל פיננסים, בתגובה לדוח השנתי 2011 של עזריאלי: "בדוחות מציגה החברה צמיחה בתחום הנדל"ן, כאשר הייזום הינו מנוע הצמיחה. כן, מציגה החברה את עוצמתה הפיננסית ואת העובדה שנכסיה הינם האיכותיים ביותר מבין חברות הנדל"ן. עקב האכילס ממשיך להיות המינוף הנמוך מדי של החברה, וכן חוסר היכולת להתרחב עקב רגולציה, כפי שהתברר בעסקת עיר ימים. אנו ממליצים על תשואת שוק, מחיר יעד 101.2 ₪".

עזריאלי – צמיחה בתחום הנדל"ן. הייזום הינו מנוע הצמיחה.
דוחות 2011 המלצת תשואת יתר. מחיר יעד 101.2ש"ח

חברת עזריאלי פרסמה היום את הדוחות לשנת 2011.
בדוחות מציגה החברה את עוצמתה הפיננסית ואת העובדה שנכסיה הינם האיכותיים ביותר מבין חברות הנדל"ן.
עזריאלי מציגה גידול של 6.7% ב-NOI מנכסים זהים שחלקו נובע משיפור בנכסים הקיימים וחלקו מאכלוס בניין E בהרצליה.
הגידול המרשים ב- NOI של החברה נובע מעלייה מתמדת בפדיון השוכרים כך שהעומס -שכר הדירה מהפדיון, נותר כמעט ללא שינוי.

להערכתנו, קיים דיסקאונט של 16% על שווי השוק. בכל חברת נדל"ן אחרת היינו נותנים משקל שוק אולם לאור רמת הסיכון הכל כך נמוכה של החברה והפוטנציאל קדימה אנו נותנים המלצת תשואת יתר.עקב האכילס ממשיך להיות המינוף הנמוך מדי של החברה וכן חוסר היכולת להתרחב עקב רגולציה, כפי שהתברר בעסקת עיר ימים.

החברה הינה הראשונה אשר מתחילה לבנות בניין משרדים משמעותי בתל אביב (דרום הקרייה) ובכך היא עתידה להיות הראשונה באזור.
לאור פער של 16% אנו ממליצים על עזריאלי בתשואת יתר ובמחיר יעד של 101.2 ש"ח למנייה.

נקודות נוספות

עוצמה פיננסית – מספר נקודות להמחשת העוצמה - מינוף ברוטו של 27% בלבד.נכסים לא משועבדים בהיקף של 9 מיליארד ₪ והיקף מזומן של 1.46 מיליארד ₪. אגב, הרווח בעתיד עשוי לצמוח כתוצאה ממימון מחדש שכן הריבית הממוצעת של החברה עומדת כיום על 4.94% - יחסית גבוה לחברה.

תזרים צפוי ב-2012 – להערכתנו, ה-NOI ב-2012 צפוי לעמוד על 1,050 מ' ₪ וה-FFO של החברה צפוי לעמוד על 780 מ' ₪ - תשואה נמוכה של 7.4% על שווי השוק.

הדוח הכספי – כמובן שהדוח "סובל" מטרכטנברג והשורה התחתונה אינה רלבנטית. הוצאות מיסוי חד פעמיות של כ-600 מ' ₪ אינן רלבנטיות במיוחד לעזריאלי לאור העובדה שהחברה לא מימשה אף נכס מאז הקמתה והסיכוי שתעשה זאת בעתיד קטן יותר מכל חברות הנדל"ן האחרות.

דיבידנד - עזריאלי פרסמה כי היא מחלקת 240 מיליון ₪ המהווה כ- 48% מהרווח הנקי של החברה לבעלי המניות בנטרול שיערוכים סכום זה מהווה כ-36% מה-FFO של החברה. לחברה יש יתרות עודפים של 8.4 מיליארד ₪!!!

תשואה גלומה

הנחות

שווי הנכסים המניבים כוללים שטחים פנויים. עם זאת ההשפעה על נתון התשואה הגלומה נמוכה עקב התפוסה הגבוהה בנכסי החברה (כ-100%).

חלק מהחוב הינו 50% מהמס הנדחה.

החוב הינו חוב נטו וכולל את האחזקות הריאליות של החברה.
משמעות הנתון: שווי השוק של החברה מגלם רכישת הנכסים המניבים ב-8.64%


תזרים צפוי ל-2012

ניתוח התזרים של עזריאלי שונה מכל חברת נדל"ן אחרת. הסיבה לכך הינה היקף המזומן הגדול וכן ההחזקות הריאליות, שכן החזקות אלה (לאומי, לאומי קארד וגרנית) עשויות להניב תזרים גבוה ומאידך עלולות לייצר הפסדים שוטפים ואינם קשורים לתחום הנדל"ן.

בניתוח התזרים הנחנו מספר הנחות אשר משפיעות בצורה משמעותית על התזרים ובראשן ההנחה כי התזרים הצפוי מהאחזקות הריאליות ומהמזומן הרב יעמוד על 2%. שינוי של הנחה זו צפוי לשנות משמעותית את התזרים. הסיבה להנחה זו הינה העובדה שלא ניתן לנתק את העובדה שעזריאלי מחזיקה מזומנים בהיקף נרחב ולכן נלקח בחשבון המזומן הרב בקופת החברה.

המזומן הרב והמינוף הנמוך הינם שליליים עבור החברה וזאת ממגוון סיבות כגון תשלום מס תזרימי עקב המינוף הנמוך וכן אי ניצול של ההון העצמי.

הנחות נוספות:

ריבית על החוב של 4.3% (בפועל הריבית היא כ-4.94% אולם להערכתנו ריבית זו אינה מייצגת לטווח הארוך).
הוצאות ניהול של 50 מ' בשנה.

תשלום מס של 10% מהרווח לפני מס.