חוק שמאי מכריע יוצא לדרך: נבחרו 10 שמאים אליהם יופנה הטיפול בקביעת היטלי השבחה ופיצוי

עו"ד צבי שוב: הרפורמה עלולה לפגוע באזרח הקטן כי ייוצר "פקק" בהכרעה על שומות היטל השבחה
בימים אלה נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק התכנון והבניה הקובע מנגנון של מינוי שמאי מכריע ושמאי מייעץ לקביעת גובה היטל השבחה או גובה הפיצוי בגין פגיעה. מטרת השינוי היא יצירת אחידות בגבית המס או בפיצוי אולם ספק אם המנגנון המוצע ישיג את המטרה. עו"ד צבי שוב, העומד בראש משרד צבי שוב ושות' המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה מציין היום כי בשלב הראשון צפויה פגיעה באזרח הקטן בשל יישום הרפורמה.

היטל השבחה, משמעו תשלום של 50% מההשבחה שנתקבלה בעקבות אישורה של תכנית בנין עיר, הקלה או שימוש חורג.. אזרחים נדרשים בתשלום מס השבחה בעת מכירת נכס אם חלה בו השבחה ובעת אישור תוכניות משביחות כמו תוספת חדר, בנייה על הגג, וכיוצ"ב...

שיעור היטל ההשבחה נקבע על פי הערכות שמאיות. בחוק התכנון והבניה היה קבוע מנגנון לפיו מי שחייב בהיטל רשאי להגיש "שומה אחרת" לוועדה המקומית והוועדה המקומית רשאית להגיע לשומה מוסכמת עם החייב וככל שלא מגיעים להסכמה, לפנות לשמאי מכריע. את השמאי קבעו הצדדים, בד"כ בהסכמה, רק לאחר מכן היתה אפשרות פניה לבית המשפט בנקודות מחלוקת משפטיות.
עו"ד צבי שוב מציין כי עיקר השינוי הוא בהקמת מוסד "השמאי המכריע" ו- ה"שמאי המייעץ". אמנם שמאים מכריעים פעלו גם לפני השינוי אולם כעת מונו עשרה שמאים לתפקיד מוגדר זה, ונקבעו תקנות מיוחדות בדבר סדרי הדין בפני השמאי המכריע והשמאי המייעץ. שמאי מייעץ - תפקידו לייעץ לוועדת הערר בלבד, הוא אינו מוסמך להכריע בין הצדדים. שמאי מכריע לעומת זאת, תפקידו להכריע במחלוקות בין הצדדים.
בימים אלו אושרה רשימת עשרת השמאים אשר יוכלו לכהן כשמאי מכריע או שמאי מייעץ ואף נקבע גובה שכר טרחתם.
בפני בעל הקרקע עומדות כיום שתי אפשרויות לניהול ההליך. אפשרות אחת היא פניה ישירות לוועדת הערר, אשר בפניה ניתן להעלות טענות מכל סוג שהוא והיא יכולה למנות שמאי מייעץ ככל הנדרש מתוך הרשימה. האפשרות השנייה ביחס להיטל השבחה, מקום בו אין מחלוקת על עצם החיוב, אלא רק על גובהו, היא לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע מתוך רשימת השמאים הקבועה וניהול ההליך בפני השמאי המכריע. בעקבות התיקון, רשאית הוועדה המקומית לבצע תיקון שומה. הנושאים בגינם ניתן יהא על פי תיקון 84 לבקש תיקון השומה הינם רחבים ביותר, באופן שניתן יהיה לבקש תיקון טעות בשומה כמעט בכל נושא

עו"ד צבי שוב סבור כי המנגנון החדש עלול בשלב הראשון לסרבל הליכים ועלול אף לפגוע לפעמים באזרח הקטן. אם בעבר ניתן היה להגיע להסכמה בהליך פשוט יחסית תוך ימים ספורים, בדרך של התדיינות בוועדת הערר, כעת כל החלטה תלויה בהערכת ועדת הערר או השמאים הממונים. עו"ד שוב צופה הצפה של תיקי שומה שיועברו להערכת השמאים הממונים, בעיקר דרך ועדת הערר. בפרט כאשר מדובר בעשרה שמאים שאמורים לטפל בפניות מכל הארץ.

מחד, תוצף הוועדה בפניות שעל פי ההסדר הישן לא היו בסמכותה, שכן עד כה לא דנה הועדה כלל בהיטל השבחה, ומאידך לא ניתן יהיה להגיע להכרעה בהסכמה מהירה כפי שהייתה בהסדר הישן והחלטות ידחו חודשים רבים. התוצאה היא הצפה של הוועדה ושל השמאים הממונים ועיכוב רב במתן החלטות. מכיוון שהתחלת בניה או השלמת עסקה תלויה בתשלום דרישת היטל השבחה, יעדיף האזרח לשלם את השומה שנקבעה ולוותר על הערר רק כדי לא לעכב את הבניה או את הרישום במחלוקות שלא יהיו על סכומים ניכרים וכן לחסוך עלות אנשי מקצוע ואת שכר השמאי המכריע שיוטל עליו.

כמו כן מתריע עו"ד שוב כי תתכן העדפה של טיפול קודם בנכסים גדולים ששווים גבוה וההיטל הינו ניכר בשל שכר הטרחה הגבוה הטמון בהם לעומת נכסים ותיקים קטנים שידחקו והטיפול בהם ידחה.