גב ים -בן נובו שלם מנהל מחקר באפסילון

הנקודות העיקריות מתוך הדוחות של גב ים לשנת 2014
בדוחות השנתיים לא היו הפתעות מיוחדות והחברה ממשיכה להציג ביצועים חזקים.

· בשנת 2014 החברה יציגה גידול ב-NOI מנכסים זהים של כ-2%, נתון מאוד מרשים בהשוואה לחברות אחרות אשר פועלות בתחום המשרדים בישראל.

· מרבית הנכסים ממוקמים באזורי ביקוש עם תפוסה ממוצעת של כ-97%. בנוסף, בבעלות גב ים ישנן עתודות קרקע גדולות (חלקן בסמיכות לנכסים הקיימים) אשר יאפשרו לחברה להמשיך ולהתרחב גם בעתיד.

נכון לסוף שנת 2014 לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-808 אלף מ"ר והחברה ממשיכה ליזום ולהיות אחת מחברות הנדל"ן המובילות בתחום המשרדים והתעשייה בישראל. עם השלמת הפרויקטים הנמצאים בפיתוח ובניה, היקף הנכסים המניבים של גב ים צפוי לגדול בשנתיים הקרובות למעל 900 אלף מ"ר.

· לאחרונה החברה השלימה אכלוס של שני בניינים: "גב ים O2" בהרצליה פיתוח שהושכר במלואו לאפל ומגדל "מתם מערב" שהושכר ל-Microsoft וחברות אחרות.

להלן, הנכסים העיקריים שהושלמו ואוכלסו לאחרונה:
פרט לנכסים שבנייתם הושלמה לאחרונה והם צפויים להגדיל את ההכנסות של גב ים בשנת 2015, החברה ממשיכה לבנות 3 בניינים נוספים שמרבית ההכנסות בגינם צפויות לבוא לידי ביטוי בשנת 2016.

להלן, מצבת הנכסים הנמצאים בשלבי בנייה:
בשורה התחתונה:
להערכתי מדובר באחת מחברות הנדל"ן החזקות והמובילות בישראל וזה בא לידי ביטוי הן בשיעורי התפוסה המרשימים של כ-97% והן ביכולת החברה להשיג צמיחה של כ-2% ב-NOI מנכסים זהים.

לקראת סוף מרץ 2015 החברה צפוי לפרוע חוב של כ-250 מיליון ₪ ללא נטילת חוב חדש, דבר שעשוי להוריד במעט את הוצאות המימון בשנת 2015.

כמו כן, ראוי לציין שהריבית הממוצעת על החוב הקיים בחברה יחסית גבוהה ועומדת על כ-4.5% בזמן שסדרת האג"ח הארוכה נסחרת בפחות מ-2%. בכל אחת משלושת השנים הקרובות החברה צפויה לפרוע כ-400 מיליון ₪ קרן וכתוצאה מכך להקטין את הוצאות המימון (בהנחה שהריבית עדיין תישאר נמוכה).

החברה הודיעה היום על חלוקת דיבידנד של 120 מיליון ₪, תשואה של כ-5%.
להערכתי בשנת 2015 ה-FFO המיוחס לבעלי המניות צפוי לגדול לכ-150-155 מיליון ₪, בעיקר כתוצאה מאכלוס של הנכסים החדשים וחיסכון בהוצאות המימון.

אם החברה תמשיך לחלק את מרבית ה-FFO, תשואת הדיבידנד בסוף שנת 2015 צפויה להגיע לכ-6%.

בהסתכלות יותר ארוכה, כתוצאה מהשלמת בנייה ואכלוס של הנכסים החדשים הנמצאים בשלבי בנייה, ה-NOI המייצג בשנת 2017 צפוי לגדול בכ-60-70 מיליון ₪ ולהגדיל את ה-FFO השנתי לכ-180-170 מיליון ₪.

לסיכום:
שיעורי תפוסה גבוהים, גידול ב-NOI מנכסים זהים ואכלוס מהיר של בניינים חדשים מצביעים בפעם נוספת על איכות הנכסים ורמת הניהול של חברת גב ים.

להערכתי, בסביבת הריבית הנוכחית מניית גב ים עם תשואת דיבידנד של כ-5% אשר צפויה לגדול בשנתיים הקרובות כתוצאה מאכלוס של הנכסים החדשים וחיסכון בהוצאות המימון, מהווה אלטרנטיבה מצוינת לפיזור האפיק המנייתי.

להלן, מחיר היעד למניית גב ים:
1. מודל שמרני - 135 ₪ למניה (אפסייד של כ-12%) ללא תוספת שווי בגין הייזום;
2. מודל אופטימי – 153 ₪ (אפסייד של כ-28%) כולל תוספת שווי בגין הייזום;