תשובתו מראש של ארז כהן לדוח המבקר

המחלקה הכלכלית של משרד שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
מה הפתרון הישים והמהיר ביותר. ניתוח המחלקה הכלכלית מצביע על פתרון ממוקד אחד: הקמת רשות התחדשות עירונית, בפיקוח ישיר של ראש הממשלה, שתמפה כבר במהלך החודשים הקרובים הן את המתחמים המיועדים לפינוי בינוי, בכל הארץ, והן במקביל קידום מזורז של תמא 38, בכל הארץ. מנתוני המחלקה הכלכלית מתברר כי בכל הארץ, כולל איזור הביקוש וכולל הפריפריה, קיימים כ-85 אלף יחידות דיור שניתן לפנות בהליך מזורז, שרובם בשיכונים ציבוריים. במידה ויאושר יחס של 1 ל-5 לאותן יחידות, ניתן יהיה תוך כ-10 שנים, ובאמצעות חברות נדל"ן שיתמודדו על מכרזים ממשלתיים, לקדם כ-400 אלף יחידות דיור חדשות, כ-80 אחוזים מהן, כ-320 אלף, באיזור הביקוש, גוש דן המורחב, מטרופולין חיפה וירושלים, ועוד כ-80 אלף בפריפריה, כולל באר שבע ועיירות פיתוח בגליל ובנגב. בהנחה שתכנית ענק זו תיושם תוך כעשור, כלומר עד סביב 2027(תחילת הביצוע צפויה סביב 2017), היא תעניק פוטנציאל של עוד כ30-40 אלף יחידות דיור נוספות לשנה לשוק, כלומר יישבר סוף סוף מחסום הזכוכית של כ-40 אלף יחידות דיור בלבד לשנה, מה שיצר עד כה מחסור בשוק של כ-120 אלף יחידות דיור, ושוק הנדל"ן יתאזן תוך כחמש שנים. בד בבד, לדברי המחלקה הכלכלית של משרד ארז כהן, ברגע שיוסרו כל המגבלות המוטלות היום על תמא 38 כלומר יאושרו 4-5 קומות נוספות ויתאפשר ניוד זכויות הן לשכונות דרום תל אביב ויפו והן זכויות שיזמים יקבלו במרכז בתמורה לכך שיחויבו לבנות בפריפריה, יעלה תוך שנתיים-שלוש מכ-1500-2000 דירות לשנה היום לכ-6000-8000 לשנה תוך כשנתיים, מה שיוסיף כמובן עוד תוספת משמעותית להתחלות הבניה מידי שנה.
לדברי ארז כהן זוהי בפועל האופציה היחידה לקדם כבר בשנים הקרובות את היצע הדיור הקריטי החסר בשוק. כהן מדגיש כי כל אופציה אחרת שהוצעה, כולל "פירוק המנהל" וזירוז שיווק קרקע איננה ישימה. הבעיה המרכזית, מדגיש כהן, הינה שרוב רובם של לחצי הביקוש ורוב רובו של המחסור מתמקד באיזור הביקוש, שם עתודות הקרקע הזמינות דלילות ביותר ו/או מחייבות הליכי תכנון והפשרה ארוכים ומייגעים. דווקא מנהלת פינוי בינוי והתחדשות עירונית ארצית מפוקחת על ידי ראש הממשלה ועם סמכויות נרחבות יכולה לקדם את בעיית המחסור תוך שנים ספורות. פעולה שכזו תשיג מספר יעדים מרכזיים: אחת, מילוי המחסור בדיור. שתיים, בלימת עליות המחירים ואף צפי להורדתם במידה מסוימת. שלוש, שיקום ושדרוג אזורים בלתי מבוקשים בערים הגדולות. ארבע, מיצוי זכויות בנייה, זאת מבלי לפגוע בערכי טבע ולזלול שטחים פתוחים מעבר לגבולות הערים הקיימות. חמש, הבאת אוכלוסיות חזקות לאותן שכונות ותיקות. שש, זרימת ארנונות משמעותיות לעיריות וחיזוקן. שבע, שמירת עתודות בנייה ורזרבות לשנים הבאות.