בדרך לרכוש דירה חדשה?מה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה

באדיבות שרון בן יהודה- המומחים של מזרחי-טפחות
רכישת בית, בין אם למגורים או להשקעה, הנו שלב שחלק ניכר מהציבור חווה אותו, לפחות פעם אחת בחייו (כרווק/ה בתחילת הדרך, כזוג צעיר, כמשפרי דיור בשלב מתקדם ועוד). עבור רובנו, לקיחת משכנתא היא המהלך החשוב והעיקרי בחיים. לא מדובר על פעולה בנקאית פשוטה אלא הלוואה לטווח ארוך, המשפיעה על ההתנהלות הפיננסית של כל המשפחה.
ריכזנו עבורכם מספר טיפים במגוון נושאים, שאנו מקווים כי יעזרו לכם בתהליך.

טיפים בבדיקת הנכס הנרכש:
1. לפני קניית הדירה, חשוב לבדוק את סביבת המגורים המבוקשת, מומלץ לסייר באזור, לדבר עם השכנים, לבדוק את מוסדות החינוך ואת התחבורה הציבורית. כמו כן, בדקו מה עתיד להתרחש באזור מגוריכם הפוטנציאלי: האם מתוכננת שם בנייה? סלילת כבישים? אזור מסחרי גדול? גינה ציבורית? את הפרטים האלה ניתן למצוא בוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית הרלוונטית.
2. אם אתם מתלבטים בין מספר דירות, חשבו על הצרכים שלכם לטווח קצר וארוך, כמו שינויים מתוכננים בגודל המשפחה. בדקו את סביבת הבניין והדירה, בררו מי בנה את הבניין ומתי, הביטו מהחלונות ובדקו אם יש מטרדים מסביב: מזבלה, תחנת אוטובוס, שדה פתוח שייתכן והוא מיועד לבניית בניין ציבורי הגורם לרעש. מומלץ להגיע לבחון את הסביבה והרעש בשעות שונות במהלך היום.
3. ברכישת דירה מיד שנייה מומלץ לבצע סדרה של בדיקות משפטיות בעזרת שירותיו של עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין טרם חתימת החוזה. על עורך הדין לבדוק, בין היתר, האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות לטובת צד ג' הרובצות על הנכס.

• מומלץ לבדוק האם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה ולעניין רישום הזכויות על שמכם בטאבו.
• חשוב לבדוק אם קיימים פערים בין שטח הדירה בפועל לבין השטח הרשום בטאבו. הפערים יכולים להיווצר בשל תוספות בנייה שנעשו עם השנים וחשוב להתייעץ עם עו"ד ולוודא שהתוספות נעשו על פי היתרי בנייה חוקיים.

כדי להפוך את החיפוש אחר דירה ליעיל יותר, רצוי לבדוק את היכולת לביצוע הרכישה:
1. חישוב הון עצמי - בחישוב היקף ההון העצמי שעומד לרשותנו אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון הוצאות נלוות לרכישת דירה (עו"ד, מיסים, שדרוגים וכדומה), מה שיכול ליצור בעיית תזרים מזומנים כבר בתחילת הדרך.
המלצה: לא להתחיל את תהליך הרכישה ולקיחת המשכנתא לפני שעשינו חשבון מדויק של כל ההוצאות הכרוכות ברכישה ובאישור המשכנתא.
2. אישור עקרוני למשכנתא - שלב חשוב בהחלטה על רכישת נכס הוא קבלת אישור מהבנק למשכנתא הנדרשת להשלמת העסקה. כך תוכלו לחפש דירה שתתאים לכם גם מבחינה כלכלית ותוכלו להיות בטוחים כי אתם מסוגלים להשלים את עסקת הרכישה.
המלצה: לפני תחילת תהליך רכישת הדירה מומלץ להיכנס לבנק ולקבל אישור מסגרת עקרוני המותאם להון העצמי שברשותכם וליכולת ההחזר שלכם.
3. "אופטימיות יתר" - בזמן ההחלטה על גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים יש נטייה להתייחס לתרחישים אופטימיים כמו: "השכר שלי יעלה", "קרן ההשתלמות תיפתח בעוד 3 שנים", "אנחנו אמורים לקבל כספי ירושה" וכדומה, ולהתעלם מאפשרויות פחות נעימות כמו למשל פיטורין או חלילה מחלה בלתי צפויים.
המלצה: כאשר לוקחים הלוואה גדולה וארוכת טווח כמו משכנתא רצוי לנקוט גישה ריאלית שמביאה בחשבון את כל התרחישים האפשריים, על מנת להבטיח שנעמוד בהחזרי ההלוואה בכל מצב.

לאחר שנמצא הדירה אותה אנו רוצים לרכוש, תהליך בניית המשכנתא הוא השלב הבא.
טיפים בבניית המשכנתא:
1. כדאיות כלכלית מול נוחות - באופן טבעי, ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר סך כל התשלום שלנו לבנק על פני תקופת ההלוואה, יהיה קטן יותר. אלא שמול החישוב הכלכלי הזה עומדות הנוחות ו"איכות החיים" הנגזרות מגובה ההחזר החודשי. וזה יגדל כמובן ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר.
המלצה: חייבים לאזן בין הכדאיות הכלכלית ליכולת ההחזר, על מנת שהתשלום החודשי יהיה "נוח", ושניתן יהיה לחיות איתו בשלום לאורך זמן.
2. שינויים עתידיים בהחזרים - כאשר בודקים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא לא תמיד לוקחים בחשבון שההחזר צפוי לגדול בעתיד בשל עליות בריבית ובמדד.
המלצה: לתכנן הלוואה עם החזר חודשי ששומר "רזרבות" למקרים של עליות בריבית ו/או במדד, כדי שלא להיקלע לבעיה כלכלית בהמשך.
3. השוואת הצעות - מקובל ורצוי לבקש הצעה למשכנתא מיותר מבנק אחד. אלא שלעיתים אנחנו נוטים להשוות בין ההצעות על בסיס פרמטר אחד בלבד מתוך ההצעה - למשל: "קיבלתי פריים יותר טוב בבנק X", ומתעלמים מפרמטרים חשובים נוספים. כמובן שהשוואה חלקית שכזאת יכולה לפגוע בבחירת ההרכב המתאים ביותר ללקוח.
המלצה: להשוות את כל המסלולים, ולבחון פרמטרים אחרים חוץ מגובה הריבית, כגון ההחזר החודשי, גמישות בסילוק, יציבות ההחזר ועוד.
4. ההחזר החודשי מורכב מהמשכנתא וביטוחים - כאשר לוקחים בחשבון את ההחזר החודשי של המשכנתא, לא תמיד זוכרים לקחת בחשבון גם תשלומי ביטוח חיים ונכס.
המלצה: בדקו את יכולת ההחזר שלכם בשילוב של החזר המשכנתא והחזרי הביטוח.
5. "תנו לי משכנתא כמו של החבר" - יש מקרים שבהם מגיע לווה לבנק ומבקש לקבל משכנתא עם תמהיל זהה בדיוק לזה של חבר או קרוב משפחה. הבעיה היא שלא תמיד מדובר בפרופיל זהה של לקוחות ככל שמדובר במצב משפחתי, יכולת השתכרות, כושר החזר ועוד. מה שאומר, שבכלל לא בטוח שהלוואה "כמו של החבר" תתאים לו ותשרת באופן מיטבי את צרכיו.
המלצה: יש חשיבות גדולה להתאמה אישית של ההלוואה, על כל מרכיביה, ללקוח, למאפייניו ולצרכיו. מה שטוב לחבר - בכלל לא בטוח שטוב לך. שב עם הבנקאי ויחד תבנו את תמהיל ההלוואה הטוב ביותר עבורך.