הקשר הצרפתי ומפת הנדל"ן

מאת אסטרטג הנדל"ן אדי כספי, הבעלים של כספי גרופ.
לקראת ההערכות הצפויה לקליטתם של אלפי ואולי אף רבבות עולים ממערב אירופה בכלל, ומצרפת בפרט, חשוב לזכור שאחת הטעויות הנפוצות ביותר בממלכת הנדל"ן הינה לתייג באופן אוטומטי את אותם עולים בפוטנציה עם ערים מסוימות או אזורי מגורים מובהקים. תיוג זה נעשה, שלא במשים, על פי מודל היסטורי שאיננו בהכרח תקף למציאות של 2015. נכון, לעולים מצרפת, לדוגמא, היתה בראשית הדרך נטייה להתרכז בערי חוף מובהקות דוגמת נתניה, אשדוד ואשקלון. נטייה זו, שימו לב, חזרה במהלך השנים לשורה של ערים נוספות, חלקן ערי חוף, חלקן לא, דוגמת הרצליה פיתוח, תל אביב, בת ים, רעננה וירושלים. עולים מארצות אחרות, דוגמת בריטניה וצפון אמריקה, ניתן למצוא בריכוזים משמעותיים ברעננה, הרצליה, מודיעין, רמת בית שמש, ירושלים וגם בערים שאינן נחשבות ל"ערי עולים מובהקות" דוגמת חדרה, הוד השרון, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, ראשון לציון, נס ציונה ורחובות. התובנה העולה מכך ברורה: קיימת כיום הזדמנות פז לבזר ולחזק ערים קיימות בגרעין משובח של רבבות עולים חדשים, כולל בערים ויישובים שבעבר לא היו כלל על המפה. לדוגמא, מניסיוני היו לי לפחות שלושה פרויקטים שהייתי קשור אליהם, הן ברמת גן, הן גבעתיים והן פתח תקווה, שבהם אחוז העולים והמשקיעים היה גבוה במיוחד. הסיבה לכך הינה פשוטה: בניגוד לדיעה המקובלת, מורכב קהל העולים לאו דווקא ממשקיעים עשירים או אנשי המעמד הבינוני-גבוה, אלא מחתך דומה להפליא לזה של מדינת ישראל. רובם הגדול, אגב, כלל לא התגוררו ליד ים בארץ המקור שלהם, בין אם מדובר מצרפתי מפריז, ליון או בורדו, או איטלקי מרומא או מילאנו, או בלגי מבריסל או בריטי מלונדון או מנצ'סטר. כל הערים הללו, המרכיבות לבדן את רוב אוכלוסיית העולים בפוטנציה, אינן ממוקמות כלל ליד ים. גם הדיעה הרווחת, כביכול, שהעולים יעדיפו אוטומטית מגדלי דירות בשיטת ה"קונדו" על פני בתי דירות "נמוכים" וותיקים, כולל דירות יד שנייה, איננה נכונה כלל ועיקר. אדרבא: מבדיקה שערכנו בכספי גרופ במהלך החודש האחרון קרב קהל מפולח של 132 משפחות עולים בפוטנציה מצרפת, בלגיה ואיטליה, מתברר כי כ-78 אחוזים אינם פוסלים כלל ועיקר רכישת דירה יד שנייה. 56 אחוזים, אחוז גבוה לכשעצמו, אמרו כי הם פתוחים בהחלט לאופציה של ערים שונות ולאו דווקא ערי חוף מוכרות. 86 אחוזים אמרו כי מחיר הדירה יהווה שיקול מרכזי בהחלטתם. רק 23 אחוזים, אחוז נמוך בעליל, אמרו כי הם "מחויבים" לעיר מסוימת דוגמת אשדוד או נתניה. רק 22 אחוזים אמרו כי בכל מקרה ירצו לרכוש דירה בבניין חדיש עם לובי ומעלית. מדובר, ללא ספק, בנתונים המנפצים את רוב רובם של הסטריאוטיפים המקובלים כלפי עולי מערב אירופה בכלל וצרפת בפרט. ונקודה מעניינת: 46 אחוזים מהעולים, אחוז בעליל גבוה, אמרו כי הם מכירים את המושג תמ"א 38, ומתוכם 32 אחוזים אמרו כי לא יפסלו רכישת דירה במסגרת נישתית זו. הקונצנזוס היחידי בין העולים שבלט היה חשש מפני מגורים בפריפריה הרחוקה מתל אביב, ירושלים וממקומות העבודה במרכז הארץ. לסיכום: טוב יעשו כל מקבלי ההחלטות הממונים על העלייה ועל קליטת העולים, אם יפנו את תשומת הלב לצרכים הספציפיים של כל משפחת עולים באופן פרטני ואם יתייעצו עם מומחה הדיור הרלוונטי איך להתאים באופן מיטבי את הדירה לצרכי אותה משפחה.