טעויות נפוצות של לווים בתהליך לקיחת המשכנתא

1."אופטימיות יתר" – בזמן ההחלטה על גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים יש נטיה להתייחס לתרחישים אופטימיים כמו: "השכר שלי יעלה", "קרן ההשתלמות תיפתח בעוד 3 שנים", "אנחנו אמורים לקבל כספי ירושה" וכדומה, ולהתעלם מאפשרויות פחות נעימות כמו למשל פיטורין או חלילה מחלה בלתי צפויים.
המלצה: כאשר לוקחים הלוואה גדולה וארוכת טווח כמו משכנתא רצוי לנקוט גישה ריאלית שמביאה בחשבון את כל התרחישים האפשריים, על מנת להבטיח שנעמוד בהחזרי ההלוואה בכל מצב.

2.שינויים עתידיים בהחזרים - כאשר בוחנים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא לא תמיד לוקחים בחשבון שההחזר צפוי לגדול בעתיד בשל עליות בריבית ובמדד.
המלצה: לתכנן הלוואה עם החזר חודשי ששומר "רזרבות" למקרים של עליות בריבית ו/או במדד, כדי שלא להיקלע לבעיה כלכלית בהמשך.

3.חישוב הון עצמי – בחישוב היקף ההון העצמי שעומד לרשותנו אנחנו שוכחים לפעמים להביא בחשבון הוצאות נלוות לרכישת דירה (תשלום לעו"ד, למתווך, למיסים, לשדרוגים בנכס וכדומה), מה שיכול ליצור בעיית תזרים מזומנים כבר בתחילת הדרך.
המלצה: לא להתחיל את תהליך הרכישה ולקיחת המשכנתא לפני שעשינו חשבון מדויק של כל ההוצאות הכרוכות ברכישה ובאישור המשכנתא.

4.השוואת הצעות – מקובל ורצוי לבקש הצעה למשכנתא מיותר מבנק אחד. אלא שלעיתים אנחנו נוטים להשוות בין ההצעות על בסיס פרמטר אחד בלבד מתוך ההצעה – למשל: "קיבלתי פריים יותר טוב בבנק X", ומתעלמים מפרמטרים חשובים נוספים. כמובן שהשוואה חלקית שכזאת יכולה לפגוע בבחירת ההרכב המתאים ביותר ללקוח.
המלצה: להשוות את כל המסלולים, ולבחון פרמטרים אחרים חוץ מגובה הריבית, כגון ההחזר החודשי, גמישות בסילוק, יציבות ההחזר ועוד.

ייעוץ ומחזור משכנתא - טלנירי

5.כדאיות כלכלית מול נוחות – באופן טבעי, ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר סך כל התשלום שלנו לבנק על פני תקופת ההלוואה, יהיה קטן יותר. אלא שמול החישוב הכלכלי הזה עומדות הנוחות ו"איכות החיים" הנגזרות מגובה ההחזר החודשי. וזה יגדל כמובן ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר.
המלצה: חייבים לאזן בין הכדאיות הכלכלית ליכולת ההחזר, על מנת שהתשלום החודשי יהיה "נוח", ושניתן יהיה לחיות איתו בשלום לאורך זמן.

6.ההחזר החודשי מורכב מהמשכנתא וביטוחים - כאשר לוקחים בחשבון את ההחזר החודשי של המשכנתא, לא תמיד זוכרים לקחת בחשבון גם תשלומי ביטוח חיים ונכס.
המלצה: בדקו את יכולת ההחזר שלכם בשילוב של החזר המשכנתא והחזרי הביטוח.

7.שקיפות מלאה מול בנקאי המשכנתאות – יש פעמים שבהן ללקוח יש בעיה או קושי כלשהו שמתעוררים ערב לקיחת המשכנתא או לאחריה, והוא נמנע מלדווח עליהם לבנקאי המשכנתאות שלו מחשש, מוטעה כמובן, שזה ירע את מצבו מול הבנק. הבעיה היא שפעמים רבות קשיים מן הסוג הזה פוגעים ביכולתו של הלקוח לעמוד באופן סדיר בהחזרי המשכנתא, כך שבסופו של דבר ההתעלמות מן הקושי, וחוסר השקיפות מול הבנקאי, יגרמו לו בהמשך הדרך בעיה הרבה יותר גדולה ומשמעותית.
המלצה: לבנק יש אינטרס, לא רק להעמיד הלוואות, אלא גם לדאוג לכך שהלקוחות יעמדו בהחזרים שלהן. מומלץ אפוא לעדכן את הבנק, בזמן אמת, בכל בעיה או דילמה, בכדי שיוכל לסייע בהתאמת הפיתרון המיטבי שיאפשר ללקוח לחזור במהירות למסלול של החזרים חודשיים סדירים ורצופים.

8.מכירה וקנייה במקביל של נכסים - כאשר לקוחות מוכרים נכס אחד וקונים במקביל נכס אחר, הם לעיתים לא לוקחים בחשבון פערי זמנים בין קבלת הכספים עבור הנכס שמכרו ותשלומי הכספים הנדרשים מהם, עבור הנכס שרכשו. פערים אלה עלולים לייצר מצוקת מזומנים מעיקה.
המלצה: במקרה של קנייה ומכירה של נכסים במקביל, יש לתאם את לוח התשלומים בין שתי העסקאות על מנת שלא ייווצרו פערים ביניהם.

9."נמחזר אם הריבית תעלה" - לקוחות רבים נוטים לקחת הלוואה במסלול מסוים, שכרגע הריבית שלו נמוכה, מתוך הנחה שגם אם הריבית תעלה עם הזמן, הם תמיד יוכלו למחזר את ההלוואה ולעבור למסלול עם ריבית נוחה יותר. אלא שצריך לזכור שבדרך כלל, עם עליית הריבית במסלול אחד גם המסלולים האחרים מתייקרים, וזה עוד לפני שהבאנו בחשבון "קנסות" ועלויות שונות הכרוכות במעבר למסלול האלטרנטיבי.
המלצה: מומלץ לבצע מראש תכנון נכון של המשכנתא עם פיזור סיכונים מכסימלי. מיחזור ההלוואה, או חלק ממנה, הוא נושא שאפשר תמיד לבחון את הכדאיות שלו, ככל שמתקדמים בתקופת ההלוואה. אבל ממש לא רצוי "לבנות" על מיחזור כבר מתחילת הדרך.

10."תנו לי משכנתא כמו של החבר" - יש מקרים שבהם מגיע לקוח לבנק ומבקש לקבל משכנתא עם תמהיל זהה בדיוק לזה של חבר או קרוב משפחה. הבעיה היא שלא תמיד מדובר בפרופיל זהה של לקוחות ככל שמדובר במצב משפחתי, יכולת השתכרות, כושר החזר ועוד. מה שאומר, שבכלל לא בטוח שהלוואה "כמו של החבר" תתאים לו ותשרת באופן מיטבי את צרכיו.
המלצה: יש חשיבות גדולה להתאמה אישית של ההלוואה, על כל מרכיביה, ללקוח, למאפייניו ולצרכיו. מה שטוב לחבר – בכלל לא בטוח שטוב לך. שב עם הבנקאי ויחד תבנו את תמהיל ההלוואה הטוב ביותר עבורך.


בנוסף מאתר טלנירי:
משכנתא – מילון מושגים 
ועל הפוטנציאל לחיסכון במיחזור משכנתא