האטה באופק? שוק המשרדים מגביר דופק

סקירת שוק המשרדים Q2 2014 באזורי התעסוקה
דווקא התחזיות על האטה בפעילות המשק, מאיצות את היזמים לתת הטבות לשוכרים, ואלו, מזדרזים יותר מבעבר לסגור עסקאות • באופן כללי חלה ירידה קלה בדמי השכירות

במחקר הנוכחי ניתחנו את הביקושים וההיצעים ברבעון השני של 2014, במספר ערים ואזורי תעסוקה מרכזיים בארץ בתחום המשרדים. בדקנו את מחירי השכירות ברמת מעטפת ב-9 אזורים שונים במרכז הארץ, מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום. הנתונים מצביעים, באופן כללי, על המשך הירידה הקלה של כ- 1.4% בממוצע בדמי השכירות של משרדים, מ- 49.7 ₪ למ"ר ל- 49 ₪ למ"ר.
יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן: "בגלל החששות מאווירת מיתון במשק, ובגלל נבואות זעם שפורסמו באחרונה והתייחסו לטווח הקצר, נוצרה אווירת דחיפות לסגירת עסקאות בקרב יזמים. אווירה זו באה לידי ביטוי בפשרות שלא נראו ברבעונים הקודמים, למשל ב"צ'ופרים" לשוכרים, שלא באים לידי ביטוי באופן ישיר במחיר דמי השכירות למ"ר, כגון תקופת גרייס מוארכת ונדיבה, מפרטי בנייה משופרים ועוד".
האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם ראש העין עם ירידה של כ-5%, נתניה וכפר סבא עם ירידה של כ- 2%. בערים פתח תקווה, נס ציונה-רחובות, הרצליה, רעננה והוד השרון נרשמה יציבות ובאירפורט סיטי, עליה של כ- 2.5%

ניתוח אזורי התעסוקה:
פתח תקווה: ללא שינוי: 48 ₪ למ"ר
. השיווק של מספר פרויקטים בפתח תקווה (בעיקר בקריית אריה) התקדם משמעותית ברבעון זה: פרויקט "אמות פלטינום" ן חצה את רף ה- 70% עם גופים רבים מתחום הפיננסים והביטוח (בהם אקסלנס והפניקס) ומתחום בתי התוכנה – סופר פיש, ווטש דוקס, סי-טרה ועוד, אינטל הרחיבה את פעילותה ואכלסה שטחים נוספים בפארק אזורים. כפר סבא והוד השרון, ממשיכות להוות חלופה ותחרות משמעותית לפתח תקווה.
ראש העין : ירידה מ- 39 ₪ ל 37 ₪ למ"ר
אפקט כחלון נמשך: האזור שבעבר ייצג בעיקר חברות תקשורת, ממשיך להיפגע מהשינויים בענף. מדובר בירידה דרמטית של 5% מהרבעון הקודם. אזור התעשייה "אפק", ממשיך לרדת ומתקשה למצוא שוכרים בענפים אחרים. עם זאת, חברת אמות מצליחה בעקביות לאכלס את המתחם הנטוש של Better Place.

נס ציונה - רחובות : ללא שינוי 48 ₪ למ"ר
הקירבה למכון ויצמן ממשיכה להיות אטרקטיבית לחברות בתחום מדעי החיים ולכן למרות המיקום הדרומי לגוש דן, האזור ממשיך להיות יציב מבחינת ביקושים ומחירים. דמי השכירות הרבעון הנוכחי נותרו ללא שינוי במחיר של 48 ₪ למ"ר.

מתחם סובב נתב"ג: עליה קלה מ- 46 ₪ ל- 47 ₪
אירפורט סיטי – לאור צמצום ההיצע הכללי בטווח המיידי בסביבת גוש דן רבתי, אנו מאמינים כי כעת מגיע הרגע שחברות ינצלו את הזמינות של מבנים פנויים ברמה גבוהה כגון בניין HOT מובייל וקצב השיווק באזור זה יגדל, בפרט באזורים אור יהודה ובית דגן. הפארק הוסיף להתפתח גם ברבעון האחרון ברמת השלמת שדרת הסעדה ובתי הקפה, מה שיוסיף לאטרקטיביות של הפארק.
אור יהודה – הטרמינל של חברת "ויטניה" ממשיך להתאכלס: סופר פארם ששכרו 630 מ"ר, "ארקפה" שכרו 230 מ"ר וחברת "כנס תיירות" ששכרה 1000 מ"ר.
לוד – גם ברבעון זה האזור ממשיך להפגין חולשה.

אזור השרון:
הרצליה ללא שינוי 67₪ למ"ר
אחרי עליה ברבעון הקודם, ברבעון הנוכחי יש יציבות במחירים. באחרונה נסגרו בעיר כמה עסקאות שממשיכות את מגמת האטרקטיביות של איזור הפיתוח, ואת התחרות עם ת"א. בהרצליה פיתוח יש כרגע 5 פרויקטים בהקמה, מה שעלול להאט את אכלוס השטחים הפנויים, בגלל עליית המחירים והתחרות עם ת"א, הדומה במחיריה. חברת גב ים, מתקדמת בשיווק הבניין ברחוב המדע, שצפוי להתאכלס לקראת סוף השנה הנוכחית.

נתניה ירידה קלה מ- 40 ₪ ל- 39 ₪ למ"ר
העיר ממשיכה להפגין חולשה בענף המשרדים, והמחיר ממשיך בירידה איטית והדרגתית. אווירת החולשה שעליה התרענו בעבר, מתחילה להתממש בירידה של כ-2.5% במחירים ברבעון השני. רמת המחירים הגבוהה של הרצליה, עשויה דווקא לחזק בהמשך את נתניה כאלטרנטיבת מחיר.

כפר סבא ירידה קלה מ- 52 ₪ ל- 51 ₪ למ"ר
מלאי משרדים שטרם הושכרו, בעיקר בבית אלבה, מביא לירידת מחיר נקודתית, מגמה שצפויה להשתנות בהמשך, הודות לכביש 531 שייפתח בסוף 2015. כ"ס תהיה חלופה איכותית להרצליה, בעיקר בגלל פער המחירים. הפיכתה של כפר סבא לאזור תעסוקה יוקרתי, מהווה חלופה לחברות, השוקלות מעבר ואו התרחבות ברעננה או בהרצליה פיתוח.

רעננה ללא שינוי 53 ₪ למ"ר
העיר שומרת על יציבות לאחר היחלשות מחיר ברבעון הראשון השנה. האפקט של כביש 531 מיטיב יותר עם כפר סבא והוד השרון ורעננה תאותגר מבחינת היצע המשרדים נוכח מתחרותיה (ראה כתבה רחבה בגיליון זה על כבישי הרוחב והשפעתם).

הוד השרון ללא שינוי 48 ₪ למ"ר
מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תרם למיתוג הגבוה של המקום.