כלכלני לאומי:‏"מלאי הדירות וחודשי ההיצע עדיין נמוכים, אך יציבים. הלחצים לעליית מחירים קטנים"

לחצי הביקוש לדירות ממשיכים לקטון. מגמה זו צפויה להימשך בחודשים הקרובים
בחודש מרץ נמכרו 1,767 דירות חדשות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת קצב מכירות שנתי של כ-21.2 אלף דירות חדשות – רמת שפל של 18 חודשים. בתרשים 1 ניתן לראות כי החודשים האחרונים מתאפיינים במגמת ירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות, זאת בדומה למגמה בשוק הדירות הקיימות (ראה\י הרחבה בנושא בסקירתנו ב-23.04.2014). בחינת הנתונים לפי רביעים (אשר הינם פחות תנודתיים מהנתונים החודשיים) מעידה גם כן על מגמת האטה במכירות. ברביע הראשון של השנה חלה ירידה של 7.2% במכירות לעומת הרביע הקודם (רביע 4, 2013). בהשוואה לרביע המקביל אשתקד, חלה ירידה של כמעט 10% במכירות.

11 כלכלני לאומי:‏מלאי הדירות וחודשי ההיצע עדיין נמוכים, אך יציבים. הלחצים לעליית מחירים קטנים

כפי שצפינו וכתבנו בסקירותינו הקודמות, מגמת ההאטה במכירות נובעת ממספר סיבות, ובעיקר מהתגברות הציפיות בקרב משקי הבית כי תחול ירידת מחירים. ציפיות אלה הושפעו מפרסומים רבים בתקשורת בחודשים האחרונים לגבי מטרתה של הממשלה להוזיל את מחירי הדיור, וככל הנראה גם מאישור של תוכניות הדיור השונות על ידי קבינט הדיור (ההודעה בדבר אישור תוכניות הדיור פורסמה לקראת סוף חודש מרץ וההשפעה תקבל ביטוי רב יותר בפרסומים בחודשים הבאים). תוכניות אלה אמורות לתמוך בפרט בירידת מחירי הדיור של דירות חדשות (בעיקר "מע"מ "0% ו"מחיר מטרה"). יש לציין כי מנתוני משרד האוצר עולה כי הירידה במכירות דירות מתחילת השנה נבעה בין היתר מירידה בביקושים בפלח של זוגות צעירים, אשר חלקו נמנה עם אוכלוסיית "הזכאים" לדיור מוזל על פי הקריטריונים הזמניים של הממשלה. יש לציין כי עדיין קיימת אי וודאות לגבי הקריטריונים הסופיים לקבלת דיור מוזל, ודבר זה גורם לירידה בביקושים גם על ידי אוכלוסיות נוספות. גורמים נוספים אשר גרמו להתמתנות בביקושים לדיור באופן משמעותי הם המשך מגמת העלייה המשמעותית במחירי הדיור לצד עליה מתונה מאד בשכר הריאלי בשנים האחרונות והטלת מגבלות בתחום המשכנתאות על ידי בנק ישראל.

אנו מעריכים כי מגמת ההאטה בביקושים לדירות בכלל, ולדירות חדשות בפרט, תימשך גם בחודשים הבאים וזאת עד אשר החוקים בנושא תוכניות הדיור השונות יאושרו בכנסת ויכנסו לתוקף. להערכתנו, לאחר אישור התוכניות על ידי הממשלה, עשויה לחול האצה משמעותית בביקושים לדירות. זאת תחת ההנחה שתוכניות אלה יענו על ציפיות המשקיעים ומחירי הדירות לזכאים יגלמו "הנחה" משמעותית.

מלאי הדירות וחודשי ההיצע עדיין נמוכים, אך יציבים. הלחצים לעליית מחירים קטנים

מלאי הדירות החדשות ביוזמה פרטית הסתכם ב-16.8 אלף יחידות דיור בחודש מרץ (נתונים מנוכי עונתיות). מדובר בנתון הגבוה במעט מרמות המלאי שנמדדו בחודשיים הקודמים, אך בהשוואה לשנה שעברה, חלה ירידה מסוימת ברמת המלאי. ההתפתחויות בחודש האחרון במלאי הדירות ובמכירות הדירות, גרמו לעליה מתונה ב"חודשי ההיצע" בחודש מרץ לעומת חודש פברואר והנתון המעודכן הוא 11.4 חודשים (חודשי ההיצע – מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנבנו ביוזמה פרטית ושנותרו למכירה ימכרו, בהנחה שקצב מכירת הדירות יישאר קבוע). בחינת הנתונים הרבעוניים מעידה כי ממוצע חודשי ההיצע ברביע הראשון עמד על 11.3 חודשים לעומת 10.7 חודשים בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה בחודשי ההיצע, אשר נבעה מההאטה במכירות הדירות, תרמה באופן מסוים להאטה בקצב עליית מחירי הדיור בשנה האחרונה.

מגמת ההאטה בקצב עליית מחירי הדיור עשויה להימשך בחודשים הקרובים כל עוד תימשך הירידה במכירות של דירות חדשות עקב "הישיבה על הגדר" של רוכשי הדירות הפוטנציאליים על רקע הציפייה לאישור תוכניות הממשלה.

המשך מגמת האטה במחירי הדיור גם בטווח הבינוני והארוך, והצלחתן של תוכניות הממשלה בנושא הדיור, תלוי בעיקר בתוכניות להרחבת היקף הקרקעות המשווקות, סילוק "צווארי בקבוק" בירוקראטיים לשם תמיכה בהגדלת היקפי התחלות הבניה, מעבר לרמות שנמדדו בשנים האחרונות ובהתאם לצרכי הביקוש לדיור במשק הנאמדים בכ-45-50 אלף יח"ד.

ירידה בפדיון של רשתות השיווק ברביע הראשון של השנה

הפדיון ברשתות השיווק ירד בחודש מרץ בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך למגמה אשר החלה במחצית השנייה בשנה שעברה (ראה\י תרשים 2). בחינת הנתונים לפי רביעים, אשר הינם פחות תנודתיים, מעידה על האצה בקצב הירידה במכירות, לאחר שסך הפדיון ברשתות השיווק ירד ברביע הראשון של השנה ביחס לרביע הקודם ב-4.5% במונחים שנתיים (מנוכי עונתיות), זאת לעומת ירידה של 1.8% ברביע הרביעי ב-2013 ביחס לרביע השלישי. יש לציין כי בהשוואה לרביע הראשון של 2013, ניכרת יציבות בפדיון ברשתות השיווק. בחינת נתוני המכירות לפי קבוצות ראשיות מעידה על ירידה במכירות ברביע הראשון ביחס לרביע הקודם ברשתות המזון, ובהלבשה והנעלה. ירידה זו נובעת, בין היתר, מהתגברות התחרות ברשתות השיווק על רקע כניסת מתחרים חדשים, ומקבלת ביטוי בירידת מחירים בסקטורים אלה בחודשים האחרונים. בנוסף, נתוני המכירות ברשתות השיווק המשמשים כאינדיקאטור לצריכה הפרטית ומקדימים בחודש את נתוני הפדיון במסחר הקמעונאי, עשויים להעיד גם על האטה מסוימת בצריכה הפרטית ברביע הראשון של השנה, בהמשך למגמה בשני הרביעים הקודמים בשנה שעברה.

במבט קדימה, אנו מעריכים כי עשויה לחול התאוששות בביקושים המקומיים ברביעים הבאים על רקע הירידה בפסימיות בקרב הצרכנים, ההתאוששות בפעילות במדינות המפותחות אשר ככל הנראה תתורגם לשיפור ביצוא הישראלי, ומגמת השיפור בשוק העבודה, המקבלת ביטוי בעליה במספר המועסקים וגידול בהיצע המשרות בעת האחרונה. בסך הכל, אנו מעריכים כי פעילות הצריכה הפרטית תתרחב בשיעור של 3.2% (במחירים קבועים) ב-2014, מעט נמוך יותר משיעור העלייה בשנה שעברה.

21 כלכלני לאומי:‏מלאי הדירות וחודשי ההיצע עדיין נמוכים, אך יציבים. הלחצים לעליית מחירים קטנים

גידול בלינות במלונות ברביע הראשון של השנה בזכות גידול בתיירות מחו"ל

ברביע הראשון של השנה הסתכם מספר הלינות במלונות בכ-6 מיליון (מבוסס על נתונים מנוכי עונתיות). מדובר בעליה של 4% ביחס לרביע הקודם ועליה של 8.4% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד (רביע 1, 2013), וזאת בהמשך למגמה החיובית שהחלה בתחילת השנה שעברה. מגמה חיובית זו נבעה בעיקר מעליה משמעותית בלינות התיירים מחו"ל בשנה האחרונה, ומצד שני ירידה מסוימת במספר הלינות של ישראלים (ראה\י תרשים 3). הגורמים שתמכו בעליה במספר לינות התיירים הם, בין היתר, גורמים גיאופוליטיים (מתיחות חברתית במדינות אחרות במזה"ת ובצפון אפריקה לעומת שקט יחסי בישראל), פעילות שיווק בחו"ל ומתן מבצעים מיוחדים לתיירים על רקע תיסוף השקל בשנה האחרונה. כתוצאה מתיסוף השקל במהלך 2013, הפדיון מתיירים ירד ריאלית ובמונחים שקליים ב-3.6% (עלה ב-4.7% במונחים דולריים). ההתפתחויות בשערי החליפין השפיעו גם על התיירים הישראלים. לאור תיסוף השקל, חלה הוזלה במחירי הנופשים בחו"ל במונחים שקליים, דבר אשר הגדיל את האטרקטיביות של נופש בחו"ל ביחס לנופש בארץ. גורמים נוספים אשר השפיעו על מגמת הירידה במספר לינות ישראלים הם העלייה המתונה בשכר הריאלי במשק והירידה בהכנסה הפנויה עקב העלאות המסים של הממשלה בשנה שעברה.

המגמה החיובית בלינות במלונות עשויה להימשך בהמשך השנה על רקע השיפור הכלכלי הצפוי בישראל ובעולם, אך זאת בהינתן שלא יחול שינוי לרעה במצב הגיאופוליטי. כמובן שהתחזקות נוספת של שער החליפין של השקל מהווה אף היא גורם סיכון לצד ההכנסות.