עורכי דין ושמאים מזהירים מפני השלב השני של הרפורמה בתכנון ובניה

הממשלה רומסת את זכויות האזרח ; המיסוי על הענף יזנק ומחירי הדירות יעלו
"אם החוק יעבור מדובר בהשפעה דרמטית על כל תחום הנדל"ן שיגרור עליית מחירים כמוה טרם חווינו ויסכל כל ניסיון שעושים כיום בממשלה להורדת מחירים"

בכירי עורכי הדין והשמאים השתתפו בסוף השבוע ביום עיון שנערך בתל אביב בחסות הניוזלטר עו"ד על נדל"ן בריכוזו של משרד עוה"ד צבי שוב, בנושא היטל השבחה וסעיף 197 בצל הרפורמה. המומחים הזהירו מפני השלב השני ברפורמה המתכוננת בחוק התכנון והבניה בטענה שהממשלה מתכוונת לרמוס את זכויות האזרח, להעלות את המיסוי על הענף ולגרום לעלייה חדה נוספת במחירי הדירות. את יום העיון הנחתה עו"ד יפעת בן אריה עורכת הניוזלטר "עו"ד על נדל"ן" .

עו"ד צבי שוב שהעביר הרצאה משותפת עם אביו עו"ד משה שוב, ציין ביום העיון כי משרד המשפטים פרסם טיוטת תזכיר חוק המפרטת את השינויים המתוכננים בחוק התכנון והבנייה והנוגעים לפרקים הכלכליים של החוק. לדבריו, באם החוק יעבור, היטלי ההשבחה יזנקו במאות אחוזים ויביאו לייקור במחירי הדירות, זכויות האזרח ירמסו במקרים של תוכניות פוגעות או הפקעת קרקעות ולמעשה החוק החדש יאפשר למדינה להלאים קרקעות מהאזרח בפיצוי נמוך. התזכיר שפורסם נובע מחוסר ידע של המחוקק, ובורות לגבי כללי יסוד שהיו נהוגים בעבר בכל הנוגע לפיצוי האזרח בגין פגיעה בקנינו.

פרופ' אהרון נמדר שנשא דברי פתיחה ציין אף הוא שהחשש שלו שהחוק יעבור כמו שהוא בהליך חקיקה מזורז ואז הענף יעמוד מול שוקת שבורה שכן, כל הכללים שהיו ברורים בעבר משתנים. כך לדוגמא תזכיר החוק משנה את העיקרון של שווי שוק שבאמצעותו נקבעו מאז ומתמיד הפיצויים לאזרח וקובע שיש לנטרל ממנו את הציפיות או את הפוטנציאל של הקרקע מדובר בעקרון נכון שנעשה בו שימוש במשך שנים ולכן הניסיון של הממשלה לשנותו לא יעבוד.

אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים ציין כי תזכיר החוק הוא תזכיר לא טוב הוא רומס ברגל גסה את זכויות הפרט ויש בו העדפה מובהקת לאינטרס הציבורי . הוא מצמצם את מתן הפיצויים לאזרח בגין תוכניות פוגעות, ומעניק פיצוי על הפקעות במחירי סוף עונה . נראה כי הממשלה מבינה שהיא חשופה לתביעות של מיליארדים בגין תוכניות פוגעות אז היא מחליטה לצמצם את מתן הפיצויים בחוק באמצעות ביטול שווי הקרקע הנגזר מפוטנציאל.

עו"ד כרמית פנטון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוזות ת"א והמרכז, הביאה דוגמא לניסיונות של הרשויות להתעשר על חשבון התושבים. היא סיפרה על מקרה של תביעת פיצויים שהגישו תושבים בקרית אונו בגין תוכנית פוגעת . הועדה המקומית דחתה את תביעתם ומונה שמאי מכריע שקבע שהתוכנית הגובלת לנכס התושבים לא פגעה בשווקי הקרקע שלהם. הועדה המקומית עשתה שימוש בערכים של השומה המכרעת והגישה לתושבים שומת היטל השבחה על אותה תוכנית שבעטיה הגישו התנגדות למרות שהתוכנית כלל לא חלה על נכסיהם. ועדת הערר דחתה את ההחלטה וחייבה את הועדה המקומית בהוצאות שכן העובדה שהתוכנית לא פגעה באותם תושבים אינה אומרת שניתן להוציא להם שומת היטל השבחה.

גם עו"ד עופר טויסטר שנשא דברים בעניין תביעות השימור על היבטיהן השונים התייחס להשלכות התזכיר.

בפאנל שהנחה השמאי ועורך הדין מר חיים מסילתי בשאלה האם היטלי ההשבחה/ותביעות ירידת ערך הם שני צדדים למטבע? עלה שוב נושא תזכיר החוק והשאלה האם יגרום לעליית מחירים. בין חברי הפאנל הביעו עמדתם עו"ד אלי וילצ'יק, מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין ולשעבר מנהל מחלקת היטל השבחה בעיריית ת"א עו"ד אייל מאמו , כמו גם השמאי עדי צביקל, יו"ר לשכת השמאים לשעבר שתקף בחריפות את תזכיר החוק שפורסם. לדבריו, אם החוק יעבור מדובר בהשפעה דרמטית על כל תחום הנדל"ן שיגרור עליית מחירים כמוה טרם חווינו ויסכל כל ניסיון שעושים כיום בממשלה להורדת מחירים. החשש הוא שהחוק יעבור מתחת לרדאר ללא התנגדות ציבורית בשל המורכבות שלו.
השינוי בשיטת החישוב של היטל ההשבחה יביא לכך שהאזרח ישלם הרבה יותר היטל השבחה ישלם כפל מס ויאלץ להתמודד עם עליית מחירי הדירות. הקבלנים שעלויותיהם יעלו ויוכלו לגלגל רק חלק מעליית העלות על הציבור מאחר וכבר היום עומדת רווחיות היזם על שיעורים נמוכים ההשלכות יכולות להיות החל מצמצום פעילות והקטנת ההיצע שתגרור עליית מחירים ועד לכדי פשיטות רגל.

עו"ד ענת בירן, שהשתתפה בין חברי הפאנל אמרה כי " הממשלה מנסה מצד אחד לטפל במחירי הדיור כי זוגות צעירים לא מסוגלים לקנות דירה בישראל ומצד שני מגישים הצעת חוק שמגדילה את היטלי ההשבחה. זה מונע מהרשויות המקומיות כל מוטיבציה להוריד את מחירי הדירות, שכן ככל שמחירי הדירות יעלו כך הן יוכלו לגבות היטלי השבחה גבוהים יותר במועד העסקאות. לקדם חוק כזה באווירה הציבורית של היום, זה לא מתאים".