שוק הדיור – כמספר האינטרסים כך מספר הפתרונות

נכתב על ידי סתם אחד
כמספר האינטרסים, כך מספר הפתרונות לבעיית הגאות במחירי הדיור. הקבלנים יאשימו את המגזר הממשלתי בעודף בירוקרטיה ויטענו שיש לקצר את תהליך קבלת אישורי הבניה. הימין יצא חוצץ כנגד המונופול של מנהל מקרקעי ישראל על אדמות המדינה ויציע הפרטה. השמאל יתלה את הבעיה בריבית הנמוכה שמנפחת בועת הנכסים וידרוש חזרה לתוואי ריבית עולה. אולם, כולם תמימי דעים- העלייה המתמשכת במחירי הדירות הינה תוצאה ישירה של חוסר היצע בשוק הדירות. הנחת היסוד הזאת נמצאת גם בבסיס התכנית המטופשת של שר האוצר לבניית 150 אלף יחידות דיור תוך 10 שנים.

נראה כי הנחת המוצא שהעליה המתמשכת במחירי הדירות הינה תוצאה ישירה של חוסר היצע בשוק הדירות הגיעה כבר לדרגת אקסיומה. העובדה שמספר הדירות החדשות העומדות למכירה נמצא בשיא של עשור איננה מטרידה את החוזרים על המנטרה. הגידול במספר הדירות שבנייתן הסתיימה והשפעתו על יחס גודל-אוכלוסיה למלאי דירות, אותו יחס ששיקף בשלהי 2010 את חוסר היצע הדירות וכיום מאותת על התכנסות לשיווי משקל, איננו מבלבל את אלה המצודדים בהגדלת היצע הדירות או בריסון הביקושים.
לפיכך, חשבנו להביא בפניכם אינדיקטור נוסף – המפורסם מדי חודש על ידי הלמ"ס – המפריך גם הוא את הטענה כי שוק הדיור נמצא במצב של חוסר היצע בדירות. הנתון המדובר הוא "חודשי הימצאות דירה שנמכרה בשוק הדירות החדשות טרם מכירתה"- המודד את מספר החודשים מחודש התחלת הבניה של הבניין שבו הדירה ממוקמת עד מועד מכירתה. נתון זה הוא למעשה יחס "ימי מלאי" הממוצע של ענף הנדל"ן לדיור ומשקף את הזמן הממוצע בו מחזיק היזם בדירה לפני מכירתה.
בהתחשב בעובדה שענף הנדל"ן לדיור מאופיין במינוף גבוה, ניתן להניח כי היזמים יעדיפו לשווק את מלאי הדירות שברשותם במהירות האפשרית. לכן, הגיוני הוא שבתקופות המאופיינות בעודפי ביקוש בשוק הדיור אנו נראה ירידה במספר ימי המלאי, היות והיזם לא יתקשה לשווק את הדירות שברשותו כבר בשלבים הראשונים של הבניה. ולהיפך- בתקופות המאופיינות בעודפי היצע, אנו נצפה לראות עליה במספר ימי המלאי, היות והיזם יתקשה לשווק את מלאי הדירות שברשותו גם בשלבים האחרונים של הבניה.
לאורך השנים, ניתן היה למצוא להיגיון זה סימוכין בפועל. בנוסף, מספר חודשי הימצאות דירה בשוק טרם מכירתה נע לאורך הזמנים ביחס הפוך לרמת המחירים בשוק. בשנים 2002-2003, לאחר התפוצצות בועת הדוט.קום שוק הנדל"ן לדיור נכנס לתקופה ממושכת של קיפאון וירידה במחירי הדירות – בתקופה זו נרשם שיא של כ- 18 חודשי הימצאות דירה חדשה בשוק טרם מכירתה. בשנים 2009-2010, שאופיינו במחסור בדירות ובמחירים גואים, מספר חודשי הימצאות דירה בשוק נגע בשפל של כ- 11 חודשים.

להמשך קריאה