ארז כהן בתגובה לנתוני הלמ"ס ומשרד האוצר האחרונים

לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"הנתונים הדרמטיים שפרסם משרד האוצר בדקות אלה , המצביעים על צניחה של 18 אחוזים במספר עסקאות הנדל"ן ברבעון השלישי מצביעים בברור על המגמה: שוק הנדל"ן הולך לקראת קיפאון ברמות מחירים גבוהות ביותר. זאת גם הסיבה שנתוני הלמ"ס שכביכול 90 אלף התחלות בנייה הינה לצערי מייצג שווא המוליך שולל את שוק הנדל"ן ומייצר ציפיות לא ריאליות לחלוטין. בבדיקה שערך משרדי מתברר כי מתוך 90 אלף ההתחלות הללו, כ-20 אלף בפועל לא יצאו כלל לדרך, בעוד 70 אלף האחרות מתמשכות על פני 3-4 שנים לפחות, זאת בשל בעיות דוגמת העדר מימון אשראי או כוח אדם מספיק לקבלנים. בפועל, מניתוח משרדי, מתברר כי קיימות השנה לא יותר מכ-38-42 אלף דירות בביצוע , מספר המשתווה פחות או יותר לזה של 2012. מדובר, יש להדגיש, במחסור מצטבר גדל והולך שלהתחלות בנייה, זאת מהטעם הפשוט שמספר התחלות הבנייה בשנים 2000-2006 היה בממוצע כ-20-25 אלף לשנה בלבד, עובדה שיצרה גרעון מצטבר שהגיע השנה לכ-100 אלף דירות חסרות בשוק, ובקצב הבנייה הנוכחי, המחסור יגיע עד 2020 לכ-200 אלף דירות חסרות, זאת בחישוב פשוט של כ-45 אלף בתי אב שנוספים לשוק מידי שנה, ובנוסף לכך מספר לא מבוטל של זוגות שמתגרשים וזקוקים לשתי דירות נפרדות וכו', מה שמלמד על צורך בכ-50-55 אלף דירות לשנה, וןבחישוב הגרעון המצטבר היה צורך לבנות בעשור הקרוב לפחות כ-60-65 אלף דירות לשנה על מנת להדביק את הפער הגדל והולך. את הפער הזה ניתן לסגור בחמישה מהלכים אסטרטגים: אחת, שינוי דרמטי בשיטת שיווק הדירות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. שניים, קיצור משמעותי בביורוקרטיה. שלוש, הוספת כוח אדם משמעותי לענף הבנייה וקיצור תהליך הבנייה. ארבע, קידום פינוי בינוי באזורי הביקוש בהיקפים משמעותיים. חמש, זירוז תהליך פינוי מחנות צהל באיזור הביקוש. שילוב חמישה מהלכים אלה עשוי לדעתי להביא בסופו של דבר לכ-50-60 אלף התחלות בנייה לשנה. במידה ולא ייושמו, לצערי לא ניתן יהיה בשום פנים ואופן לפרוץ את ,>קרת הזכוכית" של כ-40 אלף התחלות בנייה לשנה, מה שיביא להמשך הגדלת הגרעון במספר הדירות ולהמשך סחרור המחירים כלפי מעלה.