אנליסט IBI על דוחות אפריקה: עדיפה השקעה ישירה בחברות הבנות

שי עזר, אנליסט נדל"ן ב- IBI שירותי בורסה

"אפריקה ישראל נכנסת לשנה קריטית כאשר יש לה אתגרים תזרימיים לא פשוטים. יתרת המזומנים שלה קטנה מתחילת השנה מ- 747 מיליון ש''ח ל- 133 מיליון ש"ח, זאת לאחר פירעונות של קרן וריבית בהיקף של 900 מיליון ש"ח.
בשנתיים הקרובות אפריקה צפויה לפרוע חובות לבעלי אגרות החוב ולבנקים בהיקף של למעלה ממיליארד ש''ח כאשר המקורות המרכזיים שלה הם מימוש נכסים בארה"ב וברוסיה והנפקת הזכויות.
כרגע אפריקה צפויה להשלים שתי עסקאות בארה"ב בחודשים הקרובים אשר צפויות להניב תזרים של כ- 180 מיליון ש''ח לאחר שירות החוב אשר ביחד עם הכנסות ממקורות אחרים, כמו מכירת נדל"ן בארץ וקבלת דיבידנד בסך 40 מיליון ש''ח מדניה סיבוס, אמורות להספיק לה בכדי לשרת את החוב עד למאי בשנה הבאה. אפי פיתוח, זרוע הנדל"ן של אפריקה ברוסיה, השלימה לאחרונה את בניית קומפלקס המשרדים אוזרקובסקיה אשר שוויו נאמד בכ- 400 מיליון דולר וכנגדו יש חוב של 220 מיליון דולר. במידה ובניין זה יימכר, אנחנו מעריכים שתתבצע החזר השקעה לאפריקה בין 200 ל- 300 מיליון ש''ח אשר יחד עם הנפקת הזכויות בהיקף של 330 מיליון ש''ח בשנה הבאה, צפויה להספיק בכדי לפרוע את ההתחייבויות עד למאי 2015.
אפריקה ישראל הצליחה בשנה שנתיים האחרונות לממש נכסים הן בארה"ב והן ברוסיה בהיקפים של מאות מיליוני דולרים וברווח נאה. אנו מעריכים כי יש לאפריקה את היכולת לנצל את חלון הזמן שלה עד אמצע 2014 כדי להמשיך לממש נכסים אשר יניבו תזרים מספק כדי לפרוע את חובתיה של החברה, במידה וכך תשואות האג"ח של החברה ירדו ואולי החברה אף תוכל למחזר את חובתיה, דבר אשר יקל על התזרים העתידי ויקנה לה זמן להשביח את פרוטפוליו הייזום העצום שלה ברוסיה ומזרח אירופה".

"אפריקה השקעות הינה חברת אחזקות שכ 88% מערך נכסיה הינן אחזקות ציבוריות כאשר אפי פיתוח ואפריקה נכסים הינם הנכסים העיקריים שלה ומהווים כ 57% ו 18% מסך נכסיה. אמנם מודל ה NAV הכלכלי משקף כ 40% אפסייד במניית אפריקה השקעות אבל מודל ה NAV הסחיר בהתאם למחיר חברות הבנות בבורסה הינו פחות או יותר אפס וזאת ללא התחשבות בהוצאות הנהלה וכלליות. בנוסף, השווי הכלכלי של אפי פיתוח משקף אפסייד של כ 100% ולכן עדיפה השקעה ישירה בחברות הבנות. בנוסף, מבחינת סיכון חברות הבנות הינן חברות תפעוליות אשר ממונפות פחות ובמידה ויחלקו דיבידנד מי שמשקיע ישירות בהן ייהנה מתשואת הדיבידנד בניגוד לאחזקה ישירה באפריקה השקעות אשר לא צפויה לחלק דיבידנד בשנים הקרובות. מי שרוצה בכל זאת להיחשף לאפריקה ישראל אז אנחנו מעדיפים השקעה באג"ח, שכן בניגוד למניות כמו אפי פיתוח ואפריקה נכסים שחשופות לרוסיה ומזרח אירופה ויכולות להיסחר זמן רב מתחת לשווין הכלכלי, השקעה באג"ח מניבה תשואה שנתית יפה באזור ה- 12% צמוד. בנוסף במידה ואפריקה תצלח במשימת מימוש הנכסים ברוסיה וארה"ב סביר להניח שהתשואות ירדו ומי שרכש את האג"ח במחירים הנוכחיים ייהנה מרווח הון".