הכסף של המשקיעים יעבור לחו"ל

הבורסה מדשדשת ואמש אישרה הממשלה את המיסוי על משקיעי הנדל"ן ובכך סימנה את המשקיעים הישראלים כ"אויבי הכלכלה"
וכמי שגורמים לעליית מחירי הדירות ולדחיקת הזוגות הצעירים מהשוק.

דדי גולדברגר , מנכ"ל "אפריל השקעות פרטיות" ומומחה להשקעות גלובאליות : בניגוד לישראל, המס על השקעות נדל"ן פיננסיות בארה"ב חל רק על הרווחים - לא משלמים מס בעת הרכישה

גזירות המיסוי על המשקיעים בדירות בישראל הולכות להפוך את ההשקעה בדירה לעסקה יקרה וחסרת ודאות. ממשלת ישראל סימנה את המשקיעים הישראלים כ"אויבי הכלכלה" וכמי שגורמים לעליית מחירי הדירות ולדחיקת הזוגות הצעירים מהשוק.

במסגרת חוק ההסדרים אושרו שיעורי המס החדשים למשקיעים והוסיפו על שיעורי מס הרכישה הגבוהים שהוטלו בחודשים האחרונים. מס הרכישה אותו ישלמו המשקיעים הוא מס מדורג העומד על 5% עד למחיר של 1.09 מיליון ₪, 6% עד 3.2 מיליון ש" , 7% עד 4.5 מיליון ₪ , 8% על דירות שמחירן עד 4.5 מיליון ₪ ו- 10% על דירות שמחירן 15 מיליון ₪ ומעלה.

כלומר, רוכש דירה להשקעה שקונה דירה בכ- 1 מיליון ₪ ישלם בעת הקניה בנוסף על מחיר הדירה גם מס בשיעור של 50,000 ₪ לעומת מי שקונה את דירתו הראשונה ופטור ממס עד לסכום של 1.47 מיליון ₪. בנוסף, בעת מכירת הדירה להשקעה מחוייב המשקיע במס שבח שעומד על כ- 25% מההשבחה , כלומר אם רכש דירה במיליון ₪ ומכר אותה לאחר שנתיים ב 1.2 מיליון ₪ הוא יאלץ לשלם מס בגובה של כ – 50,000 ₪ נוספים. עד לאחרונה היה פטור ממס שבח למי שמוכר דירה להשקעה אחת לכל ארבע שנים אולם במסגרת חוק ההסדרים הפטור הזה מבוטל.

לצד גזירות המיסוי בנק ישראל גם הנחה את הבנקים שלא לתת למשקיעים הלוואות משכנתא באם הם מגייסים פחות מ 50% ממחיר הדירה כהון עצמי. להוראה זו יש השפעה ישירה ושלילית על התשואות שהמשקיעים יכולים לראות על השקעתם ובתוספת רמות המחירים הגבוהות בהן נמצא השוק כיום הרי שתשואה של 7% - 5% על ההון נחשבת כטובה מאד.

דדי גולדברגר, מנכ"ל "אפריל השקעות פרטיות" ומומחה להשקעות גלובליות מציין כי לאור הגזירות על המשקיעים ברור מדוע הם חוששים להשקיע בנדל"ן הישראלי - "נוצר כאן מצב של אי ודאות כאשר כל יום יכולה להתקבל החלטה אחרת שתוריד את השקעתם לטמיון. גם שנויים עתידיים בריבית עלולים להעיק על התזרים המתקבל ואף להפכו לשלילי במקרים רבים, כתלות בסוג המשכנתא שנלקחה".
מצד שני, רק לאחרונה הציעה ח"כ מירי רגב הצעת חוק לפיה הממשלה תקפיא את כל חוזי השכירות בארץ ולא תאפשר לבעלי הדירות להעלות את מחירי השכירות.

לעומת זאת מדיניות המיסוי בארה"ב היא ברורה וקובעת שאם לא הרווחת לא תשלם כל מס, ולכן המשקיעים שמחליטים לזנוח את הרעיון של קניית דירה בארץ ומעדיפים להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

עם זאת לא תמיד מתבצעת ההשקעה בצורה של רכישת דירה שכן יש קושי רב בניהול שוטף ובקרה על נכס שנמצא מעבר לים ולכן עיקר המשקיעים מעדיפים לבצע את ההשקעות הפיננסיות שלהם בנדל"ן בארה"ב מבלי לרכוש את הנכס עצמו ופונים לאלטרנטיבות פשוטות ובטוחות יותר כגון השקעות בקרנות ריט למיניהן ושותפות בפרויקטים של יזמות.

לדוגמא, חברת אפריל המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב מציעה כיום מגוון של הזדמנויות השקעה באיזורים המבוקשים בברוקלין, ניו יורק . מהות ההשקעה הינה השתתפות ביזמות של דירות חדשות למגורים ומכירתן בתוך כשנה וחצי עד שנתיים בשוק המקומי הנהנה כיום מגאות בביקושים לצד מחסור גובר והולך בהיצע. התשואה הצפויה ממימוש ההשקעה במחירי השוק הנוכחיים, ואפילו מבלי להביא בחשבון את המשך המגמה הנוכחית של עליות המחירים, הינה כ-20% לשנה.

המיסוי על רווחים מעסקאות נדל"ן עומד על כ 15% עד 20% בארה"ב. לאחר תשלום המס בישראל המס הכולל למשקיע הישראלי יהיה כ 25% על הרווחים, כלומר זהה למס על ריווחי הון בבורסה.