בבדיקה שנערכה ב-AMG משכנתאות עולה

מי שלקח משכנתה בריבית קבועה, צמודת מדד, הפסיד בתוך כ-4.5 שנים למעלה מ-100,000 ש"ח

מי שנטל בראשית 2009 משכנתה של 800,000 ₪ צמודת מדד חייב כיום לבנק 740,000 - מי שלקח את אותה המשכנתה בריבית משתנה חייב כיום לבנק 660,000 ₪ בלבד # מי שנטל משכנתה בריבית קבועה צמודת מדד משלם כיום כ-5,190 ₪ בחודש – מי שלקח את אותה משכנתה בריבית משתנה משלם כיום כ-4,030 ₪ בלבד

מבדיקה שנערכה ב-AMG משכנתאות בעקבות פרסום נתוני בנק ישראל, ולפיהם העלאת הריבית ב-4% תביא לקפיצה דרמטית בהחזר המשכנתה החודשי, עולה כי מי שלקח הלוואת משכנתה בריבית פריים, הרוויח, ובענק, בשנים האחרונות.

מהבדיקה עולה כי מי שנטל הלוואה של 800,000 ₪ ל-20 שנה ב 1/12009 (התאריך בו החלה סדרת הורדות הריבית) שילם, בראשית הדרך, החזר חודשי של כ-4,400 ₪. כעת, בעקבות רצף של הורדות בו ירדה ריבית הפריים ב 1.25% בסה"כ, עומד ההחזר החודשי של אותו נוטל הלוואה על כ-4,030 ₪ בלבד – ירידה של כ- 370 ₪ בחודש. עוד עולה כי הקרן שנותרה לאותו לווה לשלם עומדת כעת על כ-660,000 ₪.

לעומת זאת, נוטל אותה הלוואה שעשה זאת בריבית קבועה, צמודת מדד, משלם כיום, בכל חודש, כ-5,190 ₪, במקום כ-4,640 ₪ ששילם לפני כ-4 וחצי שנים, דהיינו, מדי חודש הוא משלם 550 ₪ יותר ממה ששילם בעת נטילת ההלוואה, וכ-1,160 ₪ יותר (!!) מעמיתו שנטל הלוואה בריבית משתנה.
עוד עולה כי יתרת הקרן אותה עליו לשלם עומדת כיום על כ-740,000 ₪: כ-80,000 ₪ יותר מיתרת הקרן של מי שנטל הלוואה בריבית משתנה.

יחד עם זאת, ב-AMG משכנתאות אומרים כי הלוואות בריבית משתנה טמון סיכון רב ללקוח (ובמקביל, כפי שטען ב"י, סיכון לבנקים עצמם) ההחזר החודשי של משק הבית עולה באופן דרמטי עם עליית הריבית והופך לנטל כבד בהוצאה החודשית. מצב זה מגביר את הסיכון לבנק שיאלץ להתמודד עם לקוחות שחווים עליה משמעותית בנטל ההחזר החודשי על ההכנסה.

הבעיה הגדולה יותר היא בהלוואות שנלקחו טרם המגבלה שהטיל בנק ישראל על הלוואות במסלול פריים (החל מ 5/11 הגביל בנק ישראל את רכיב הלוואות הפריים ללא יותר מ 30% מגובה ההלוואה). אז ניתן היה לקחת את כל ההלוואה במסלול פריים, ורבים מהלווים ניצלו את הריבית הנמוכה ועשו זאת אלה הן ההלוואות שעומדות בבסיס הבדיקה של בנק ישראל והחשש העולה ממנה.

לדוגמה: התשלום החודשי שלמשכנתה בגובה 800 א' ₪ ל 20 שנה כולה ב"פריים" פחות 0.8% הנו כ 4,028 ₪ . עליה של 4% בריבית הפריים יקפיץ את ההחזר החודשי ל 5,257 ₪ - עליה של כ 1,230 ₪ שהם 30% בהחזר החודשי!!!
מובן שההלוואות החדשות יותר שרכיב הפריים בהן לא עולה על 30% חשופות פחות לסיכון שבעליית הריבית.
אם לקח הלווה מהדוגמה הקודמת רק שליש מהסכום במסלול "פריים" - העליה בהחזר תהיה בהכרח מתונה יותר מ 1,340 ₪ ל 1,748 ₪ - עליה של 408 ₪ "בלבד". כמובן שאם שאר ההלוואה במסלולים צמודי מדד – תהיה גם שם השפעה, אך מינורית בהרבה.

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, "בנק ישראל לא מגלה שום דבר חדש. ברור שריבית עולה משפיעה על מסלולי ההלוואות בריבית משתנה, וככל שרמת הריבית נמוכה יותר (כמו במצב היום) הסיכון שהריבית אכן תעלה, הוא גבוה.
לדבריו, יש לשים לב שעלייה בריבית מגיעה בד"כ יחד עם עלייה בקצב האינפלציה. יתכן שהנזק שייגרם לבעלי המשכנתאות (שאמנם לא יתבטא בעלייה כה דרמטית בהחזר החודשי) יהיה חמור יותר דרך התנפחות ההלוואה כתוצאה מההצמדה למדד.

קמינסקי אומר כי המסלול המתאים ביותר להתמודדות עם הסיכון הגבוה של הריבית המשתנה ו/או ההצמדה למדד, הוא המסלול של ההלוואות בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), ומומלץ לקחת רכיב זה בהיקף של כ-25% מההלוואה. במסלול זה 2 הסיכונים בהלוואה – הריבית והאינפלציה – מנוטרלים. אמנם הלווה רואה לפניו אחוז ריבית גבוה יותר מאשר במסלולים האחרים, אך הוא מרוויח שקט נפשי וניצול של רמת הריבית הנמוכה השוררת היום למשך שנים רבות לבוא.