סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים

מחצית שניה של שנת 2012
שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו, המבוטא באחוזים.
שיעור התשואה יכול להימדד תוך התחשבות ביחס אי תפוסה או להימדד בהנחת תפוסה מלאה ("שיעור תשואה פוטנציאלי").
"שיעור התשואה הפוטנציאלי" מכונה גם "שיעור היוון כולל " והוא משמש, בין היתר, לעריכת שומות לנכסי מקרקעין בגישת היוון ההכנסות.
גובה דמי השכירות וכן שווי הנכס מבטאים מפגש בין רצונות של צדדים לעסקה (שוכרים ומשכירים, קונים ומוכרים) ולכן שיעור התשואה (או "שיעור ההיוון הכולל") הוא ערך תוצאתי של כוחות הביקוש וההיצע בכל שוק נכסים, בנקודת זמן נתונה.
שיעור התשואה מנכס מקרקעין, בדומה לנכסי השקעה אחרים, מגלם מרכיבים שונים (ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה, פחת, פיצוי בגין תקופות אי תפוסה, פיצוי בגין הוצאות למשכיר ועוד). חישוב שיעור ההיוון על ידי סכימת המרכיבים הללו אינו ישֹים, לנוכח הקושי שבהערכת חלק מהם. לפיכך, לצורך קביעת שיעור ההיוון הכולל הראוי, יש לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי.

סקירת שיעורי התשואה הנהוגים בשוק
לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת, בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה, אשר עשויה לסייע לשמאי בקביעת שיעור ההיוון הכולל.
בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים, וכן נבדקו שיעורי תשואה, שהוערכו בנכסים אשר נשומו לצורך הכללתם בדו"חות כספיים של פירמות לפי תקני החשבונאות.
בתקופה הנסקרת (המחצית השניה של שנת 2012), היה המשק הישראלי חשוף לאי היציבות הכלכלית בעולם. עם זאת, התמתנה רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין שהחלה ברבעון השלישי של שנת 2008 עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי.
שערי הריבית במשק נותרו נמוכים. ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של 2.25% עד ל 2%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.77% (כאשר האינפלציה בפועל כ- 1.4% - 2.1% והאינפלציה הצפויה כ- 2.9% - 2.6%) .
בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ- 75 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה וכיו"ב). רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.

להלן שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית השניה של שנת 2012:
1. בנכסי משרדים – 8.3%
2. בנכסים מסחריים – 8.3%
3. בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה – 8.5%

סיכום
מהסקירה עולות המסקנות הכלליות הבאות:
1. שיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת 2012 דומים לאלה שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית ראשונה של 2012) , ומצויים בטווח שכיח שבין 8% לבין 9%.
2. שיעור התשואה למשרדים עלה ביחס לחציון הקודם בין היתר בשל תחזיות בקרב הפעילים בשוק כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים, בעיקר באזורי הביקוש. מנגד, חזויה יציבות בשוק הנכסים המסחריים, ובשוק הנכסים לשימושי תעשיה ולוגיסטיקה.
3. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה .
הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').

טל אלדרוטי
השמאי הממשלתי הראשי