האם הממשלה באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות ?

התאחדות בוני הארץ : על כל דירה חדשה שנמכרת בישראל האוצר משלשל לכיסו כ- 700 אלף שקל
הגזרות הכלכליות החדשות של לפיד (מס רכישה ומע"מ) יעלו למשפרי הדיור כ -100 אלף שקל נוספים

נשיא התאחדות בוני הארץ , ניסים בובליל : הפעולות של לפיד יביאו לעלייה נוספת של מחירי הדירות בניגוד גמור להבטחותיו לבוחריו;
הממשלה שוב מוכיחה כי היא חזקה בהטלת מיסים אבל חלשה מאוד בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות

מחירי הדירות יעלו בשנים 2013- 2014 בכ- 10% ;
במידה והצעדים של לפיד יעברו בכנסת תהייה עלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות.

שיא היסטורי: זוג צעיר צריך לשלם 126 משכורות כדי להגיע לדירה לעומת 103 משכורות לפני 5 שנים

מספר היח"ד שהמדינה שיווקה ב- 2012 – הנמוך מאז 2008 ;
15% ממכרזי המנהל בשנה האחרונה בוטלו או נכשלו

לקראת הכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ, שיערך השבוע במלון הרודס באילת, מפרסמת ההתאחדות את התחזית שלה לענף מתוך הסקירה הכלכלית השנתית שהוכנה על ידי אגף הכספים והכלכלה בהתאחדות בוני הארץ וחברת BDO. על פי הסקירה, בעת רכישת דירה חדשה על ידי זוגות צעירים או משפרי דיור משרד האוצר משלשל לקופתו כ- 700 אלף שקל בממוצע בגין רווחים מהקרקע ורווחים מהמיסוי הגבוה המוטל על הענף וכולל מיסי רכישה, מיסים עירוניים שונים, היטלים ומע"מ . תוספת הרווחים לדירה בגין הגזירות האחרונות שהטיל שר האוצר, יאיר לפיד הוא כ- 100,000 ₪ נוספים לדירה בממוצע.

על פי נתוני התאחדות בוני הארץ עלות הקרקע מהווה כ- 25% ממחיר הדירה בממוצע ( במרכז הארץ העלות מגיעה גם ל- 50% ) המיסים מהווים כ- 25% נוספים . בדירה חדשה שמחירה הממוצע כ- 1.4 מיליון ₪ מדובר על כ- 700,000 ₪ אותם משלשלים רוכשי הדירות לקופת האוצר . הגזירות החדשות של שר האוצר יאיר לפיד , בניהן, הגדלת מס הרכישה בשיעור של 3.5% למשפרי דיור והעלאת המע"מ יוסיפו 80-100 אלף שקל למיסוי של דירה ממוצעת הנרכשת על ידי משפרי דיור. כלומר, אם הגזרות הכלכליות יעברו בכנסת במתכונתם הנוכחית, רוכשי הדירות ישלשלו לקופת האוצר כ- 800,000 ₪ בממוצע ברכישת דירה חדשה. בשנת 2012 הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן ( כולל מע"מ ) הגיעו לכ-11.6 מיליארד שקל".

לדברי ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ " הפעולות של שר האוצר יאיר לפיד בתחום הדיור תמוהות ועומדות בניגוד גמור להבטחותיו לבוחריו . רק לפני שנה בנאומי הבחירות שלו ציין יאיר לפיד כי ללא דוד עשיר זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה והנה בפעולה הראשונה שהוא עושה כשר האוצר הוא פוגע פגיעה חמורה באותם זוגות צעירים ומשפחות צעירות ולא נוגע בדוד העשיר. בובליל מציין כי העלאת המיסוי על הענף יביא לעליית מחירים נוספת ולהרחקת הזוגות הצעירים מחלום הדירה.
" שוב הממשלה מוכיחה שהיא חזקה בהטלת מיסים ומגבלות אך חלשה בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות וליציבות במחירי הדירות "

על פי תחזית התאחדות בוני הארץ, מחירי הדירות יעלו בשנת 2013 בכ-5% ובשנת 2014 בכ-5% נוספים ומחירה של דירה ממוצעת בישראל יגיע לכ- 1.2 מיליון שקל.
אולם, בובליל מציין כי להערכתו , הצעדים של לפיד במידה ויעברו בכנסת יביאו לעלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות.

עוד עולה מהסקירה כי עליית מחירי הדירות יחד עם שחיקת השכר במשק גרמה לכך שמספר המשכורות לרכישת דירה בישראל נמצא בשיא היסטורי. בסוף 2012, מספר המשכורות לרכישת דירה עמד על 126 משכורות, קצת יותר מ-2011 שבה נדרשו כ-125 משכורות ולעומת 103 משכורות בשנת 2008.

לשם השוואה בארה"ב, אנגליה וצרפת נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע. ככל שמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה הינו גבוה יותר כך קטן מספר משקי הבית שמעוניינים ברכישת דירה במחיר הקיים בשוק שכן הרוכשים חוששים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים לרכישת הדירה. בניתוח לפי הכנסה פנויה לנפש התוצאה היא כי ידרשו 137 משכורות מלאות לרכישת דירה כלומר 137 חודשים בהם כל ההכנסה תלך לרכישת דירה.

הממשלה נכשלה בהגדלת היצע הדירות : ירידה בשיווק קרקעות; מחסור בעובדים ומחסור באשראי

מהסקירה עולה כי למרות שב-2012 משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הגבירו את שיווק הקרקעות וסך הכל שווקו קרקעות לכ-38 אלף יח"ד, 15% מהמכרזים בוטלו או נכשלו. בשורה התחתונה, מספר יח"ד ששיווקם הצליח היה נמוך מאז 2008. בשנת 2012 חלה ירידה של 13% בהתחלות בנייה לעומת 2011. על פי התחזית של התאחדות בוני הארץ, בשנת 2013 צפויה ירידה של 5% בהתחלות בנייה ובשנת 2014 תחול ירידה נוספת של 3%. הפער בין הביקושים להיצע יגרום להמשך המגמה של ירידה במלאי הדירות .

בובליל, מציין כי למרות הצהרות חוזרות ונשנות של ממשלת ישראל בשנים האחרונות, הרי שבשורה התחתונה, בתחום שיווק הקרקע - מספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח ואושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל אשתקד היה הנמוך ביותר מאז 2008. לצד זאת, הרחיב בנק ישראל את המגבלות על היקף האשראי לקבלנים והמשכנתאות לרוכשים, ואילו הממשלה נכשלה בטיפול בחסמים הביורוקרטים הקשים שעומדים בפני קבלנים ובונים ובמחסור הקריטי בעובדים בענף.

"אם מבקשת הממשלה הנוכחית להשיג שינוי מהותי לטובה בתחום הבניה בכלל ובתחום הבניה למגורים בפרט, עליה לטפל בבעיות הקשות שפוגעות בתחום ¬¬– להגביר את שיווקי הקרקעות באזורי הביקוש, להגדיל דרמטית של מספר העובדים הזרים בענף, לאפשר לבנקים להרחיב את המימון לבניה מכל הסוגים, להגדיל את ההשקעות בתשתיות ולקצר דרמטית את הליכי התכנון ורישוי הבניה".

מחסור של 20 אלף עובדים
יש לציין כי גם במידה והמדינה תשווק 40 אלף יח"ד בשנה, כיום אין מספיק ידיים עובדות. על פי הסקירה, כ-180 אלף עובדים מועסקים בענף הבנייה נכון לסוף 2012. 150 אלף עובדים הינם ישראלים, 25 אלף עובדים מגיעים מיהודה ושומרון ו-4,000 מועסקים הם עובדים זרים. לכל דירה דרוש בממוצע עובד אחד המועסק בביצוע עבודות רטובות למשך 24 חודשים בממוצע, כאשר לרוב מדובר על עובדים זרים או פלסטינים. כלומר כיום יש מחסור של 20 אלף עובדים על מנת לבנות 40 אלף יח"ד בשנה.
הביטוי למחסור בעובדים הינו משך זמן הבנייה שעלה בתשעת החודשים הראשונים של 2012 לתקופה של 24.4 חודשים לעומת 23.7 חודשים בשנת 2011.

גם דוח טרכטנברג לא מיושם
על פי הסקירה של התאחדות בוני הארץ, חלק גדול מהמלצות ועדת טרכטנברג לא יושם עד סוף 2012. כזכור, המלצות הוועדה קבעו שיווק של 187 אלף יח"ד בחמש השנים הקרובות כאשר 60% מהדירות יהיו באזורי הביקוש העיקריים – מחוז תל אביב, ירושלים ומרכז. בנוסף, הוועדה המליצה להקים 40 אלף יח"ד בייעוד לדיור בר השגה. אם הממשלה הייתה מיישמת סעיף זה, משרד השיכון היה צריך להוסיף 37,400 יח"ד בממוצע מידי שנה – כאמור נכון לעכשיו יש ירידה בהתחלות בנייה ויישום סעיף זה לא נראה באופק.
שיווק יחידות דיור על ידי רשות מקרקעי ישראל