הבעת אמון בבראק אן.וי

ביקושי יתר של כ-388 מיליון שקל בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח של החברה - פי 2.84 מהכמות שהוצעה
בעקבות ביקושי היתר, ירד בשלב המוסדי שיעור הריבית שיישאו איגרות החוב
ל-3.31%, לעומת ריבית מקסימום של 4.1% שהוצעה במקור
בכוונת החברה לגייס בהנפקה סכום כולל של כ-175 מיליון שקל

איגרות החוב המונפקות (סדרה ב') מדורגות בדירוג 'ilA+' עם אופק יציב על ידי מעלות

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי), זכתה לביקושי יתר גבוהים בשלב המוסדי של הנפקת סדרה ב' של איגרות החוב שלה שנערך ביום שני האחרון. בהנפקה נרשמו ביקושי יתר שהסתכמו בכ-388 מיליון שקל – פי 2.84 מכמות איגרות החוב שהוצעה למשקיעים המוסדיים, שעמדה על כ-137.4 מיליון שקל. בכוונת החברה לגייס בהנפקה, שהשלב הציבורי שלה יתקיים ביום שני הקרוב (20.5.13), סכום כולל של כ-175 מיליון שקל. איגרות החוב הוצעו למשקיעים עם ריבית מקסימום בשיעור של 4.1%, אך בעקבות ביקושי היתר הגבוהים נקבע שיעור הריבית בשלב המוסדי לרמה של 3.31%.

בראק אן. וי. הינה החברה באמצעותה מרכזת קבוצת בראק קפיטל את פעילות הנדל"ן שלה בגרמניה. החברה נשלטת על ידי קבוצת בראק קפיטל המחזיקה בה כ-63%, ומנוהלת על ידי גל טננבאום ואופיר רחמים.

איגרות החוב המונפקות (סדרה ב') מדורגות 'ilA+' עם אופק יציב על ידי מעלות S&P. איגרות החוב הן צמודות למדד, ועומדות לפרעון במהלך השנים 2013-2024 ב-12 תשלומים שנתיים לא שווים. המח"מ של איגרות החוב עומד על 6.8 שנים.

איגרות החוב שהונפקו מובטחות בשעבודים שונים ונקבעו להן אמות מידה פיננסיות שונות, כך שהן תואמות את כללי חודק. את ההנפקה הובילו החתמים: כלל פיננסים, פועלים אי.בי.אי, אקסלנס, ברק קפיטל ורוסריו.

אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בבראק קפיטל, אמר היום: "אנו שמחים על הבעת האמון בחברה מצד שוק ההון, אשר באה לידי ביטוי בהיקף משמעותי של ביקושי היתר שנרשמו בהנפקה הנוכחית של החברה. אנו סבורים, כי פורטפוליו הנכסים האיכותי והמגוון של החברה המייצר תזרימי מזומנים גבוהים, לצד הפרוייקט היזמי בדיסלדורף, המתקדם בקצב מהיר מהציפיות, ושהחל לשקף את הפוטנציאל הרב הטמון בו - סייעו לחברה למצב את עצמה כאחת מחברות הנדל"ן האיכותיות הנסחרות בבורסה בתל-אביב. גיוס האג"ח הנוכחי יאפשר לנו להמשיך ולהרחיב את פורטפוליו הנכסים המניבים של החברה בגרמניה, תוך איתור הזדמנויות לביצוע השקעות שמניבות לה ערך מוסף - נכסים בעלי פוטנציאל השבחה, עם שוכרי עוגן ותנאי מימון נוחים, באופן שיגדיל את תזרים המזומנים השוטף של החברה".

הנפקת אגרות החוב המוצלחת של החברה מגיעה על רקע התקדמות משמעותית בפרויקט המגורים היזמי שלה "Grafental" שבדיסלדורף, גרמניה. בתוך 12 חודשים מאז החלה בפעילות השיווק והמכירות במסגרת שלב א' בפרויקט הכולל 202 יח"ד (מתוך כ- 1,000 יח"ד סה"כ בפרוייקט), נמכרו 74% מהדירות בשלב א' וזאת 11 חודש לפני התאריך המיועד להשלמתו ומסירתו לרוכשים (מרץ 2014).

יצוין כי, לפני כחצי שנה ביצעה החברה מהלך נוסף של הנפקת אגרות חוב, במסגרתו הורחבה סדרה א' של איגרות החוב של החברה בהיקף כספי של כ-170 מיליון שקל, ואשר גם בו נרשמו ביקושי יתר בהיקף של פי 4.25 מהכמות שהציעה החברה.

בחודשיים האחרונים הודיעה בראק אן.וי על מספר עסקאות משמעותיות בגרמניה, במסגרתן רכשה ארבעה נכסים מניבים בשווי כולל של 642 מיליון שקל, מתוכם 2 נכסים מסחריים בהיקף בנוי של כ-85 אלף מ"ר המניבים 9.45 מיליון אירו שכ"ד שנתי בשווי כולל של כ-442 מיליון שקל ו- 2 נכסי מגורים להשכרה הכוללים 1,445 יחידות דיור בשטח כולל של 68 אלף מ"ר, המניבים כ-4.1 מיליון אירו שכ"ד שנתי ובשווי כולל של כ-200 מיליון שקל.


באפריל 2013 העלתה מעלות את דירוג אג"ח החברה (סדרה א') ל-'ilA+' עם אופק יציב, לאור השיפור המתמשך בפרופיל העסקי והפיננסי. כמו כן, כאמור, העניקה מעלות דירוג 'ilA+' לסדרת אג"ח ב' החדשה.


מעלות מציינת בדו"ח הדירוג, כי "הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב ממיקוד הפעילות בגרמניה, אשר נכון להיום הנה אחת הכלכלות היציבות בעולם ונהנית משוק נדל"ן חיובי למשקיעים. תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו ליכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילותה השוטפת, בין היתר, לאור הרכישות האחרונות שהגדילו את היקף התזרימים מהנכסים, וכן לאור הפער הנוכחי בין התשואה מהנכסים ובין עלות המימון. החל משנת 2013, תוכל החברה לייצר FFO במאוחד של כ- 25 מיליון אירו בשנה, אשר יאפשר לפרוע את החלויות השוטפות מהפעילות השוטפת ובמקביל להשתמש במזומן העודף כהון עצמי לצורך ביצוע רכישות נוספות".


בראק אן.וי סיימה את שנת 2012 עם רווח נקי של כ-14.7 מיליון אירו. הכנסות החברה מהשכרת נכסים עלו בכ-39% לכ-40.6 מיליון אירו. ה-FFO בשנת 2012 הסתכם בכ-11.7 מיליון אירו, לעומת 8.7 מיליון אירו בשנת 2011. מדו"חות החברה עולה עוד, כי ה-NAV (שווי נכסי נקי) של בראק אן.וי גדל בשנת 2012 בכ-24.8 מיליון אירו, לסך של כ-212.3 מיליון אירו (כ-1.02 מיליארד שקל). יחסי המינוף של החברה נמוכים ביחס לענף, והיחס בין החוב נטו של החברה ל-CAP הינו כ-58%.


החברה מציינת בדו"חותיה, כי שיעורי תשואת שכ"ד על נכסיה המניבים של החברה הנם כ- 7.4%, והפער בין שיעורי תשואת שכ"ד לבין עלות החוב הממוצעת, העומדת על כ- 2.3%, משקף מרווח פיננסי גבוה.


בראק אן.וי. מתמקדת בשוק הנדל"ן בגרמניה. לחברה 42 נכסים מניבים על שטח בהיקף כולל של כ-750 אלף מ"ר ועם שיעור תפוסה ממוצע של 96% וכן חטיבת קרקע בהיקף של כ- 150 דונם במקום מרכזי בעיר דיסלדורף בגרמניה המיועדת לפיתוח שכונת מגורים בהיקף של כ- 1,000 יחידות דיור ופארק משרדים בהיקף של כ- 124 א' מ"ר. נכון ל-31 בדצמבר 2012 לחברה הון עצמי בסך של כ-1 מיליארד שקל. מניות החברה נסחרות במסגרת מדד תל-אביב 100 בשווי של כ-1.2 מיליארד שקל.