סקירת מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2012

ברוב הערים שבהן נותחו מחירי העסקאות, נצפתה מגמת יציבות מחירים, עם עליה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ- 1%, ברבעון השלישי של שנת 2012 בהשוואה לרבעון שלפניו.
ברבעון השלישי של שנת 2012 ניכרת עליה במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד עליה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים לעומת הרבעון הקודם.
מודגש כי הסקירה מתייחסת לתקופה שקדמה להוראות האחרונות של בנק ישראל בעניין הקשחת תנאי ההלוואות לדיור למשקיעים.

נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2012 נצפתה במרבית הערים עליה קלה במחיר הממוצע ביחס לרבעון הקודם. בחלק מהערים לא חל שינוי במחיר הממוצע ובשתי ערים נצפתה ירידה במחיר הממוצע.
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב וירושלים שבהן רמת שונות גבוהה, אשר מצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא ומודיעין, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה בערים אלה.

מחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח.
העליה בהיקף העסקאות מצביעה על כך שקיים ביקוש למגורים בישובים שנסקרו. נראה כי ביקושים כבושים שנצטברו במהלך השנה החולפת והחלו להשתחרר הם שהביאו לגידול בהיקף העסקאות ברבעון הנסקר, לצד הרצון של הרוכשים לסיים ביצוע העסקה לפני תחולת העליה בשיעור המע"מ (09-2012).
במקביל מדווחים הבנקים על עליה חדה בהיקף נטילת המשכנתאות, שהגיעה בחודש 08/2012 לשיא של כ- 6 מליארד ש"ח.
הדי גל המחאה החברתית שנוצר בקיץ 2011 שכחו, וככל שיצרו השפעה על מחירי הדיור, הרי שזו באה לידי ביטוי ברבעונים הקודמים, אך לא ברבעון הנסקר. עם זאת, חוסר וודאות ואי יציבות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם הצעדים וההצהרות שננקטו על ידי הממשלה ובנק ישראל, מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלתו במשך השנה האחרונה.
קיימים משתנים נוספים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (ברבעון הנסקר ירד שער ריבית בנק ישראל ), ציפיות להאטה בצמיחה, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים, וציפיות להמשך פעולות הממשלה ובנק ישראל להורדת מחירי הדירות.
מצד ההיצע, לעומת זאת, מסתמן כי ישנה ירידה קלה במלאי של דירות חדשות בלתי מכורות, שעומד, נכון לסוף אוגוסט 2012 על כ- 20,030 יח"ד .
קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: שינוי איטי בסטנדרט הבניה, , שינויים בשווי נכסי הציבור האחרים ועוד.