עו"ד צבי שוב : מחזירים את מס הרכוש בדלת האחורית ...

הקנס על קבלנים שלא יממשו היתרי בניה הוא למעשה קנס בחסות הממשלה על רוכשי הדירות
בעקבות הפרסומים על כוונת האוצר להטיל "היטל עיכוב בניה" על קבלנים שלא יממשו היתרי בניה בתוך 3 שנים , אומר היום עו"ד צבי שוב, מומחה בדיני מקרקעין כי באם המהלך יצא לפועל הוא יהווה למעשה הטלת קנס על רוכשי הדירות בחסות הממשלה.

"לא לזה רוכשי הדירות פיללו" מסביר עו"ד צבי שוב. "הרעיון להטיל קנסות על קבלנים שלא יממשו היתרי בניה נולד בעקבות ועדת טרכטנברג ומטרתו היא זירוז בניה של פרויקטים למגורים אותם מעכבים לכאורה הקבלנים משיקולים כלכליים. אולם הקנס שיוטל על הקבלנים יגולגל לרוכשי הדירות והקבלנים יתמחרו את הקנס הצפוי במחירי הדירות".

ענף הבנייה הוא ענף עתיר מיסים המוטלים על היזמים והקבלנים, מסי רכישה, היטלי השבחה (ששיעורו עלול לגדול משמעותית ככל שתעבור "רפורמת המרפסות" המתוכננת), מס שבח , היטלי פיתוח ועוד... כל המיסים האלו מתומחרים במחיר הדירה וכל קנס או מס נוסף שתטיל הממשלה יתומחר אף הוא במחיר הדירה.
למעשה קנס על אי מימוש היתרי בניה בפרק הזמן האמור הוא למעשה החזרת מס הרכוש בדלת האחורית.
עד שנת 2000 שילמו בעלי קרקעות פנויות שאינן חקלאיות, מס רכוש בשיעור של 2.5% משוויה של הקרקע, לכל שנה (לקבלנים המס היה נמוך יותר), כאשר מטרתו הייתה לתמרץ בעלי קרקעות לבנייתן. מס זה לא מטיל חבות היום על בעלי קרקע לאחר שהתברר כי הינו פוגעני ביותר וגרם למעמסה חמורה לבעלי קרקעות.

עוד מוסיף עו"ד צבי שוב, כי היזמים והקבלנים מתמודדים היום עם מצוקת אשראי קשה, שמעכבת יציאת פרויקטים גם אחרי קבלת היתר בניה. "מצד אחד, בנק ישראל אינו מאפשר לבנקים לספק אשראי לענף ומעלה את דרישות ההון העצמי מבעלי הקרקע, ומאיים בהחמרת המגבלות על נטילת משכנתאות של רוכשים, דבר אשר גורם לעיכוב בתחילת בניית הפרויקטים על ידי הקבלנים, ומצד שני מאיימים על הקבלנים שבמידה ולא יבנו ישלמו קנסות.

עו"ד שוב מסביר כי עם קבלת היתרים לבניה, על הקבלן לשלם כספים רבים בגין אגרות והיטלים כתנאי להוצאת ההיתר לעמוד בפרקי זמן המוגדרים בהיתרים עצמם לצורך הבניה. משכך, נראה כי פרויקטים אשר לא נבנים בתקופה של שלוש שנים ממועד הוצאת ההיתר, הסיבה לכך ככל הנראה נעוצה בטעמים אובייקטיביים שמונעים זאת מהם (כגון הקושי בנטילת המימון או גורמים חיצוניים וכיוצ"ב) ולאו דווקא בשל כדאיות כלכלית לכך.
לפיכך, וככל שמטרת היטל העיכוב היא לתמרץ לבניה, נראה כי נכון יותר לבחון את מצוקת האשראי והמימון וכן ניתן היה לקבוע כי העיכוב ימנה על פרק הזמן שטרם הגשת בקשה להיתר, וזאת במטרה לעודד בעלי קרקעות באזורי ביקוש לבנות את מקרקעיהם.
נראה אפוא כי הפתרון הנכון הוא מתן תמריצים ליזמים שיקדמו את הבניה, הורדת מיסוי על מקרקעין וזאת לצד מהלך חיוני לקיצור הליכי הבירוקרטיה בוועדות התכנון .