קבוצת נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של IDB, מפרסמת דוחות כספיים לשנת

גידול בהכנסות מהשכרת נכסים: ההכנסות משכ"ד הסתכמו בשנת 2011 בכ-549 מיליון ש"ח לעומת כ-462 מיליון ₪ אשתקד, המהווה עליה של כ-18%
קבוצת נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של IDB, מפרסמת דוחות כספיים לשנת 2011, ומציגה גידול בפרמטרים תפעוליים מרכזיים :
גידול בהכנסות מהשכרת נכסים:

ההכנסות משכ"ד הסתכמו בשנת 2011 בכ-549 מיליון ש"ח לעומת כ-462 מיליון ₪ אשתקד, המהווה עליה של כ-18%
NOI:
הסתכם בשנת 2011 בכ-452 מיליון ₪ לעומת כ-402 מיליון ₪
אשתקד גידול של 12%

EBITDA:

הסתכמה בשנת 2011 בכ-439 מיליון ₪ לעומת כ-403 מיליון ₪ אשתקד, גידול של כ-9%
לקבוצת נכסים ובניין שטחים מניבים בהיקף של 1,020,000 מ"ר באיזורי ביקוש בתפוסה של 96%.

החברה רשמה בשנת 2011 הפסד הנובע מהפחתות חשבונאיות חד פעמיות של נכסים בלאס וגאס בהיקף של כ- 400 מיליון ₪ אשר נרשמו ברבעון השלישי של 2011 ,והוצאת מס חד פעמית בסך 125 מיליון ש"ח בעקבות יישום החוק לתיקון נטל המס (בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג). בנטרול ההפחתות הנ"ל מציגה החברה רווח נקי של 78 מיליון ₪

הקבוצה הגדילה את הנדל"ן להשקעה ל- 8.5 מיליארד ש"ח לשנת 2011 לעומת 5.7 מיליארד ₪ לשנת 2010. הנדל"ן להשקעה בסוף 2011 מהווה 70% מהיקף המאזן


לקבוצה יתרות נזילות בסך של כ-1.3 מיליארד ₪ ליום 31.12.2011
החברה מכרה בשנת 2011 כ-350 יח"ד לעומת 330 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד

רפי ביסקר, יו"ר דירקטוריון קבוצת נכסים ובניין, אמר היום: נכסים ובניין מסכמת היום את שנת 2011 שאופיינה בפעילות יזמית רחבת היקף הן בישראל והן בחו"ל. למרות המשבר הפיננסי העולמי וסביבה עסקית מאתגרת בישראל, החברה מציגה צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים בתחום הנכסים המניבים ועליה במכירת יחידות דיור. קבוצת נכסים ובניין השקיעה בשנת 2011 מעל 1.7 מיליארד ₪ ברכישה והקמת נכסים מניבים איכותיים בארה"ב ובישראל כחלק מיישום אסטרטגיה ארוכת הטווח להרחבת תיק הנכסים המניבים. מלא תרומתם של הנכסים תבוא לידי ביטוי בשנים הבאות. ניצול הזדמנויות עסקיות בחו"ל יחד עם הרחבה והשבחת תיק הנכסים בישראל עם שיעור תפוסה ממוצע של 96%, הביאו בשנה החולפת לגידול של כ- 18% בהכנסות מפעילות הליבה של החברה.

בימים אלה שוקדת הקבוצה על קידום וביצוע מספר פרויקטים למשרדים ומסחר מהגדולים בישראל בהיקף כולל של מאות אלפי מ"ר, אשר יהוו מנועי צמיחה משמעותיים לשנים הקרובות. הקמת פרויקט פארק ההיי-טק בבאר שבע, שיוקם עפ"י המודל המוצלח של פארק מתם בחיפה, יסייע לקדם את חזון פיתוח אזור הנגב. בנוסף, פועלת הקבוצה לקידום התכנון והרישוי של קומפלקס משרדים ומסחר בשטח עשרות אלפי מ"ר ובעיצוב ייחודי ברחוב תוצרת הארץ בת"א.


סגי איתן, מנכ"ל קבוצת נכסים ובניין מסרה: דוחות 2011 מצביעים כי קבוצת נכסים ובניין ממשיכה לשמור על יציבותה הפיננסית. הקבוצה ממשיכה להציג גידול בפרמטרים התפעוליים: ההכנסות משכ"ד גידול של 18% ,EBITDA גידול של 9% , NOI גידול של 12%.

פיתוח הפעילות הקיימת לצד רכישת נכסים אסטרטגיים להשקעה מהווה בסיס לצמיחה ולחיזוק העוגנים של החברה. אחד מעוגנים אלו הינו היקף הנכסים המניבים שגדל ועומד על 8.5 מיליארד ₪ לסוף 2011 ומהווה 70% מהמאזן , עובדה נוספת שמבטאת את איתנותה של הקבוצה. בתחום זה בלטו מספר מהלכים השנה: החברה השלימה את רכישת יתרת הזכויות בבנין HSBC בניו יורק, ונחתמו הסכמי שכירות עם שוכרים איכותיים ביותר דוגמת בייקר מקינזי ומאן גרופ. עם חתימת הסכמים אלה תפוסת הבניין עומדת על כ- 92%.

הבניין ממותג כאחד מבנייני המשרדים המובילים במנהטן בנוסף החברה רכשה את בנין בארניס במרכז שיקגו. הבניין ממוקם באזור מסחר יוקרתי מהטובים בארה"ב ומאוכלס במלואו.במקביל הקבוצה ממשיכה להרחיב את פעילותה בתחום הנכסים המניבים גם בארץ הן ע"י צמיחה טבעית ובנייה על קרקעות שבבעלותה והן על יד רכישות חדשות.


להלן תוצאות הפעילות העיקריות לשנת 2011:

בשנת 2011 חל גידול בפעילות הקבוצה, בעיקר בתחומי הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל, דבר המתבטא בגידול של למעלה מ- 10% בהכנסות מדמי שכירות, ב- NOI וב- EBITDA. הרווחיות התפעולית של החברה, כפי שבא לידי ביטוי בנתוני הרווח הגולמי, גדל בשנת 2011 מ- 545 מיליון ש"ח בשנת 2010 לכ- 566 מיליון ש"ח בשנת 2011 (על בסיס איחוד יחסי).

למרות הגידול בפרמטרים התפעוליים האמורים, הושפעו תוצאות הקבוצה באופן ניכר מהפחתות שבוצעו ברבעון השלישי של 2011 (בעיקר בפרויקט הפלאזה בלאס-וגאס) ומהוצאת מסים נדחים חד פעמית בשל העלאת שיעור מס החברות בישראל, בעקבות המלצות הועדה לשינוי חברתי-כלכלי ("ועדת טרכטנברג"), כמפורט להלן.


הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים הסתכמו בשנת 2011 בכ- 549 מיליון ש"ח לעומת כ- 462 מיליון ש"ח בשנת 2010. יודגש שכתוצאה משינוי המדיניות החשבונאית של החברה בקשר להצגת השקעות בחברות בשליטה משותפת (כמפורט בבאור 2(ז)(2) לדוחות הכספיים) הרי שההכנסות האמורות מהשכרת נכסים לא כוללות את חלק החברה בהכנסות של חברות בשליטה משותפת. אילו המשיכה החברה באיחוד יחסי של הדוחות של חברות בשליטה משותפת, היו הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים בשנת 2011 מסתכמות בכ- 644 מיליון ש"ח לעומת כ- 567 מיליון ש"ח בשנת 2010 (גידול של כ- 14%). הגידול בהכנסות נובע מנכסים שנרכשו ומאכלוס פרויקטים חדשים במהלך 2010 ו- 2011.


הכנסות הקבוצה ממכירת דירות ומקרקעין הסתכמו בשנת 2011 בכ- 252 מיליון ש"ח לעומת כ- 396 מיליון ש"ח בשנת 2010. התנודתיות בהכנסות האמורות נובע מעיתוי רישום ההכנסות על-פי ה- IFRS, המושפע מקצב איכלוס הדירות.


פעילות חקלאית – חלק החברה ברווחי מהדרין הסתכם בשנת 2011 בסך כ- 13 מיליון ש"ח לעומת כ- 25 מיליון ש"ח בשנת 2010. הכנסות אלה נכללות בסעיף חלק החברה ברווחי ובהפסדי חברות מוחזקות בדוח רווח והפסד.


EBITDA (רווח נקי לפני מיסים על הכנסה, הוצאות מימון, פחת, הפחתות, שערוכים וחלק החברה ברווחי חברות מוחזקות) של הקבוצה הסתכם בשנת 2011 בכ- 439 מיליון ש"ח לעומת כ- 403 מיליון ש"ח בשנת 2010. אילו המשיכה החברה באיחוד יחסי של הדוחות של חברות בשליטה משותפת, היה ה- EBITDA של הקבוצה מסתכם בשנת 2011 בכ- 507 מיליון ש"ח לעומת 500 מיליון ש"ח בשנת 2010.


עליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה - בשנת 2011 רשמה הקבוצה הכנסות משערוך נדל"ן להשקעה בסך 189 מיליון ש"ח לעומת כ- 248 מיליון ש"ח בשנת 2010. הכנסות אלה נובעות משערוך כללי של תיק הנכסים ומהתקדמות בבניה של פרויקטים לנדל"ן מניב בהקמה.

בחודש יוני 2011 ערכה הקבוצה הערכות שווי לכלל הנדל"ן להשקעה שלה בישראל, וזאת בעיקר עקב שינוי משמעותי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מנכסי הקבוצה עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד ועליית המדד בשיעור של 2.8% ממועד עריכת השערוך הקודם (סוף ספטמבר 2010) וכן בשל עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים על-ידי הקבוצה. שיעורי ההיוון ששימשו בהערכות השווי בישראל בשנת 2011 לא השתנו לעומת 2010. שיעורי ההיוון העיקריים נותרו ברמה גבוהה של כ- 8%-9% למשרדים, מסחר והיי-טק וכ- 9%-10% למבני מלאכה, החסנה ותעשיה.


השווי ההוגן של כלל הנכסים המניבים עודכן על בסיס הערכות שווי שנערכו על-ידי מעריכי שווי מוסמכים ובלתי תלויים בישראל ובארה"ב.

בקשר להערכות שווי מהותיות מאוד שצורפו לדוח זה, ראה נספח לדוח התקופתי.

חלק החברה בהפסדי חברות מוחזקות בשנת 2011 הסתכמו ב- 456 מיליון ש"ח, לעומת כ- 42 מיליון ש"ח אשתקד. ההפסד בשנת 2011 נובע בעיקר מהפחתה בסך כ- 279 מיליון ש"ח שנרשמה בגין פרויקט הפלאזה בלאס-וגאס ברבעון השלישי של 2011 כמפורט לעיל. כמו-כן, נבע ההפסד מהוצאות מימון שנרשמו בדוחות של החברות המוחזקות בגין הלוואות שקיבלו מהחברה וכן מההפחתות המוזכרות לעיל בפרויקטים GW ו- QT בסך כ- 111 מיליון ש"ח. במקביל רשמה החברה הכנסות מימון במסגרת סעיף זה בדוח רווח והפסד.


הוצאות המימון, נטו הסתכמו בשנת 2011 בכ- 297 מיליון ש"ח לעומת כ- 266 מיליון ש"ח אשתקד. הוצאות המימון בשנת 2011 כוללות הפרשי הצמדה בסך כ- 145 מיליון ש"ח לעומת כ- 109 מיליון ש"ח אשתקד, וזאת בעקבות אינפלציה של כ- 2.6% בשנת 2011 לעומת כ- 2.3% אשתקד. יש לציין כי הסכמי השכירות של הקבוצה בישראל צמודים למדד המחירים לצרכן והשווי ההוגן של הנדל"ן המניב שלה נגזר בין היתר מדמי השכירות הצמודים. על כן, החברה רואה בנדל"ן להשקעה שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך, כנגד ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה שמרביתן צמודות למדד.

מיסים על ההכנסה - בשנת 2011 רשמה החברה הוצאות מסים חד פעמיות בסך כ- 171 מיליון ש"ח (כ- 125 מיליון ש"ח מיוחס לבעלים של החברה) כתוצאה מהתאמת יתרת התחייבות מס נדחה בעקבות ביטול ההפחתה שהיתה מתוכננת במס החברות והעלאת שיעור מס החברות בישראל ל- 25% החל משנת 2012, בעקבות המלצות הועדה לשינוי חברתי-כלכלי ("ועדת טרכטנברג").


ההפסד הנקי המיוחס לבעלים של החברה הסתכם בשנת 2011 בכ- 453 מיליון ש"ח לעומת רווח נקי של 136 מיליון ש"ח אשתקד. ההפסד ב- 2011 נובע מההפחתות של נכסים בלאס-וגאס וכן מהוצאת המס החד פעמית של 125 מיליון ש"ח בעקבות העלאת שיעור מס החברות בישראל, הכל כמפורט לעיל.