BDO : נגישות תחבורתית למרכז הביאה לעליית מחירים עודפת של עד 15% בערים הסמוכות למחלפי כביש 6 החדשים

לדברי רו"ח שחר זיו, שותף בכיר בפירמה, באזור הצפון שיעור העלייה העודפת במחיר נעה בין 10% ל-15% ואילו באזור הדרום מדובר על עלייה עודפת של 5%-10%
רו"ח שחר זיו, שותף בכיר ומנהל חברת הייעוץ בפירמת רואי החשבון BDO – זיו האפט, פתח הבוקר את כנס התשתיות, התחבורה והנדל"ן של הפירמה שנערך השיתוף העיתון דה-מרקר ומשרד עוה"ד לוי מי-דן. בדבריו התייחס זיו להשפעת פיתוח התשתיות והתחבורה על מחירי הדירות בפריפריה.

"בהשוואה לעול,ם ישראל היא מדינה צפופה עם 300 נפש לקמ"ר", אמר רו"ח זיו. "בנוסף סביב העיר ת"א קיים מרכז אורבני-עיסקי דומננטי ובכלל בישראל שיעור התושבים המתגוררים בערים הוא גבוה בהשוואה עולמית ובשונה מחלק נרחב מהמדינות המפותחות צמיחת האוכלוסייה היא חיובית וגבוהה - בשיעור של כ-2% בשנה".

רו"ח זיו ציין כי בדומה לעולם המערבי ניתן להצביע על הקשר בין המרחק מהמרכז לעלייה בשיעור האבטלה, ירידה ברמת השכר הממוצעת ובניגוד לכך על חלה באופן יחסי ירידה במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה ככל שמתרחקים מהמרכז. למרות זאת בישראל ישנה בעיה שאין למשפחות וזוגות צעירים אלטרנטיבה של ממש להתרחקות מהמרכז והבעיה היא תשתיתית, התחבורה לא מפותחת, אין מספיק מקורות תעסוקה ושירותים נוספים עדיין לא ניתנים ברמה הדומה למרכז. משרד התחבורה משקיע סכומים משמעותיים מדי שנה, אך זו עדיין השקעת-חסר. זאת למרות שהוכח שיש תועלות רבות להשקעה בתשתיות בפרמטרים מאקרו כלכליים רבים ולמרות שברור כי השקעה בתשתיות משתלמת ורווחית גם בפרמטרים כלכליים.

"ישנה תפיסה כי השקעה בתשתיות היא כלי ראשי בעיצוב ומימוש חזון וכי היא מצרך בסיסי שעל המדינה לספקו לכל אזרח. מאידך יש שגורסים כי ההשקעה היא נגזרת של ביקושים מיידים או חזויים לטווח הקצר – לטעמי צריך לממש באגרסיביות את תוכניות התשתית, אחרת המילים נשארות ריקות מתוכן - לראשי ערים יש דילמה, מצד אחד הם רוצים שתושבים חזקים ומבוססים יגיעו אליהם לערים אולם הם לא יגיעו אם אין להם נגישות לתעסוקה ולשירותים קהילתיים. מצד שני תעשיינים ויזמים לא יעתיקו מפעלים לפריפריה אם אין להם תשתית כוח אדם איכותי ואפשרות לניידות בנתיבי תחבורה מפותחים ונגישים"

בדבריו הציג רו"ח זיו נתוני מחקר שערכה הפירמה על השפעת התשתיות על מחירי הדיור. בדיקת BDO העלתה כי בישובים הסמוכים לאזורים בהם בוצע שדרוג תשתיתי מאסיבי, דוגמת חיבור סמוך לכביש 6 או פתיחת תחנת רכבת, נרשמה עליית מחירים עודפת על הממוצע באזור הגיאוגרפי בו הן ממוקמות.

לדברי רו"ח זיו באזור הצפון שיעור העלייה העודפת במחיר נעה בין 10% ל-15% ואילו באזור הדרום מדובר על עלייה עודפת של 5%-10%. כך לדוגמא ברמת ישי נרשמה בשלוש השנים האחרונות עלייה ממוצעת שנתית של 14%- גבוה פי 7 מהעלייה באזור – הטריגר לעליית המחיר המואצת היה פתיחת מחלף עין תות בקצה הצפוני של כביש 6 (נכון לעכשיו). ביוקנעם הסמוכה לרמת ישי ולמחלף עין תות גם כן נרשמה עלייה של 9%.

על רקע פתיחת מחלף עירון, פרדס חנה נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של 17% למול 1% בלבד באזורה הגיאוגרפי. בנימינה זינקה ב-9% בממוצע שנתי גם על רקע מחלף עירון וככל הנראה גם על רקע פתיחת מחלף תות. עלייה משמעותית ביותר מבין הדוגמאות שהוצגו על ידי רו"ח שחר זיו נרשמה בקרית גת – שם נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של 23% לעומת 13% באזורה – מחלף קריית גת של כביש 6, כמו גם תחנת הרכבת הממוקמת בעיר העלו את הביקוש לדירות בעיר ובעקבות כך את המחירים.

לאור הנתונים ועל רקע תוכנית נתיבי ישראל המליץ רו"ח זיו כי אל לה למדינה לשים את כל "ביצי" פיתוח התשתיות באותו הסל. לדבריו המדינה צריכה לקבוע פרופורציית ביצוע מינימאלית לפרויקטי התשתית והתחבורה שתבוצע בשיתוף המגזר הפרטי וליצור תוכנית פרויקטים בהתאם לפחות לטווח של 5 שנים קדימה.

התועלת לדבריו תהיה ששוק ה-PPP יוכל להתפתח באופן רציף ויתאפשר ליזמים הפרטיים לתכנן את מהלכיהן בצורה מיטבית וכוללת. לדבריו על המדינה להתחיל את המהלך בשילוב פרויקטים קטנים וזאת על מנת להגדיל עד כמה שניתן את מספר השחקנים הן במגרש היזמי והן במגרש המימוני. בנוסף קרא זיו למדינה להקים קרן תשתיות ממשלתית שמטרתה תמיכה ביזמים בהגשת הצעות, ובגיוס הון עצמי ראשוני.