BDO זיו האפט: תשואה שנתית של 5.6% לרוכשי דירות בבנייה ירוקה בשל החיסכון בהוצאות על אנרגיה ומים

רו"ח שחר זיו, שותף בכיר BDO זיו האפט : "צרכני הדירות עדיין לא דורשים דירות ירוקות כי הם אינם מודעים לחיסכון הצפוי בהוצאות. יש צורך במתן הטבות ממשלתיות לעידוד הבנייה הירוקה וזאת כדי להוזיל את עלותה ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית ברכישת דירות ירוקות"
בדיקה שערכה חברת הייעוץ והניהול של פירמת ראיית החשבון BDO זיו האפט מעלה כי קיימת כדאיות כלכלית לרוכשי דירות בבנייה ירוקה על אף עלויות הבנייה הגבוהות מהעלויות של הבניה הסטנדרטית.

המושג "בנייה ירוקה" מתייחס בעיקרו לתחומי התכנון, הבנייה, תפעול המבנה ויצירת סביבת מגורים תוך כדי התחשבות רבה ככל האפשר באיכות הסביבה. יישום הבנייה הירוקה מתמקד בתכנון הנדסי יעיל ופונקציונאלי של הבית, שימוש במקורות אנרגיה נקיים (שמש, מים, רוח) וחומרי בנייה ידידותיים.

רו"ח שחר זיו שותף בכיר בפירמת BDO זיו האפט העומד בראש חברת הייעוץ והניהול מסביר כי רוב צריכת החשמל העולמית נצרכת על ידי בנייני מגורים, כאשר חימום וקירור הינם צרכני האנרגיה העיקריים בדירות המגורים ומהווים כמחצית מצריכת האנרגיה של דירה ממוצעת. בבנייה רגילה, בידוד לקוי אחראי לחלק נכבד מצריכת החשמל. לעומת זאת, בבנייה ירוקה נעשה שימוש בחומרים מסוימים התורמים לבידוד מוגבר של הקירות והגג, מניעת גשרים תרמיים, מניעת חדירה של לחות, ושימוש בטכניקות לשיפור ושימור האנרגיה. בדרך זו, ניתן להפחית בצורה משמעותית את צריכת האנרגיה וההשלכות הנובעות מייצורה.

בנייה ירוקה מוגדרת בישראל בתקן 5281 – בניינים שפגיעתם בסביבה פחותה. בישראל, התקן בוחן בניינים ומערכות בשיטת הנקודות, ככל שמספר הנקודות גבוה, הבנייה נאמדת כירוקה יותר. הקריטריונים העיקריים בשיטה זו הינם: ניצול אנרגיה, ניהול פסולת, תכנון אקוסטי, חיסכון במים והתחשבות בסביבה. על תקן זה קיימות מספר ביקורות המתייחסות בעיקרן ליכולות המדידה וההגדרות הכתובות בתקן. עקב כך, צפוי כי ביוני 2010 יצא תקן חדש ומעודכן המתאים להתפתחויות בענף.

מעבר לתרומה לאיכות הסביבה ולמניעת ניצול משאבים מתכלים, אחת השאלות העיקריות בתחום זה הינה האם בנייה זו הינה כדאית גם מהבחינה הכלכלית?

קיימים אומדנים שונים לגבי עלויות בנייה ירוקה המייקרת את עלויות הבנייה בכ- 5% – 10%, אך האומדנים מראים כי בנייה ירוקה בנדל"ן מסחרי תוכל להביא לשיעור תשואה שנתי של כ- 12% וזאת הודות לעלייה בפריון העבודה במשרדים אלו (הודות לשיפור סביבת העבודה) וכן בחסכון במשאבים שונים.
לעומת זאת במשקי הבית הפרטיים בהם לא נמדד פריון העבודה, אלא העלויות הישירות בלבד, קל יותר לחשב את החיסכון הישיר בהוצאות. על פי הבדיקה, החיסכון הישיר בהוצאות למשק בית בשנה נאמד ב- 16.8 ₪ למ"ר. החיסכון נובע מירידה בהוצאות החשמל, המים וכו'. יש לציין שחישוב חיסכון זה תלוי מאוד במאפיינים השונים של מרכיבי הבנייה הירוקה וביכולת להפיק מהם הפחתה בתשלומים השונים של משק הבית.
עלות הבנייה בסטנדרט בינוני נאמדת בכ- 4,000 ₪ למ"ר, בהנחה כי תוספת עלות הבנייה הירוקה נאמדת בכ- 300 ₪ למ"ר (7.5% אחוז מסך הבנייה), אזי, רוכש אשר ירכוש בית בבנייה ירוקה יקבל תשואה שנתית של כ- 5.6%.
בישראל, השיקולים העיקריים של רוכשי הדירות הינם: מיקום, נוף, נגישות וכמובן המחיר. עקב כך, תוספת המחיר של דירות הנבנו בצורת הבנייה הירוקה גורמת לכך שרבים מרוכשי הדירות מעדיפים לוותר על רכישת דירות בבנייה ירוקה היות ומרבית הרוכשים אינם מחשבים את החיסכון העתידי בתשלומים השונים (חשמל, מים). במידה והרוכשים יחשבו את העלות האמיתית של בנייה זו, הם יגלו שלאורך זמן, ההשקעה בדירה שנבנתה בבנייה ירוקה תחסוך להם כסף. לכן, על מנת לעודד בנייה ירוקה יש צורך במתן הטבות שונות לבנייה ירוקה וזאת כדי להוזיל את עלותה ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית ברכישת דירות ירוקות.

חישוב החיסכון בהוצאות משק בית לשנה, בשימוש בבנייה ירוקה, ללא היבטים סביבתיים או גידול בפריון העבודה:

תוספת עלות בנייה ירוקה למ"ר 300
סה"כ חיסכון למ"ר 16.8 לפי גודל ממוצע של 100 מ"ר לדירה
חסכון בחשמל 20% 960 לפי חישוב הוצאות חשמל למשק בית בממוצע של
כ- 4,800 ש"ח לשנה
חסכון במים 40% 720 לפי חישוב הוצאות מים למשק בית בממוצע של
כ- 1,800 ש"ח לשנה
סה"כ חיסכון 1,680

שיעור תשואה 5.6%



אבי זיתוני מנכ"ל חברת זיתוני הבונה את פרויקט ECO בשכונה הירוקה בכפר סבא מוסר: "הבנייה הירוקה בארץ עדיין בחיתוליה ורוב רוכשי הדירות עדיין לא מבינים לעומק, את היתרונות וההשלכות של מגורים בפרויקטים, הנבנים ע"פ עקרונות של חיסכון באנרגיה. בחו"ל ובמיוחד באירופה, קיימת מודעות גבוהה לחיסכון באנרגיה וביקושים גבוהים לפרויקטים של בנייה ירוקה. אני סבור, כי ככל שתתפתח הבנייה הירוקה בארץ תגדל המודעות של רוכשי הדירות לעובדה שבבנייה ירוקה הם מקבלים מוצר מתקדם הצועד עם העתיד, מוצר חסכוני יותר שיכולת ההשבחה שלו גבוהה, ביחס לפרויקטים רגילים".

בישראל, השיקולים העיקריים של רוכשי הדירות הינם: מיקום, נוף, נגישות וכמובן המחיר. עקב כך, תוספת המחיר של דירות הנבנו בצורת הבנייה הירוקה גורמת לכך שרבים מרוכשי הדירות מעדיפים לוותר על רכישת דירות בבנייה ירוקה היות ומרבית הרוכשים אינם מחשבים את החיסכון העתידי בתשלומים השונים (חשמל, מים). במידה והרוכשים יחשבו את העלות האמיתית של בנייה זו, הם יגלו שלאורך זמן, ההשקעה בדירה שנבנתה בבנייה ירוקה תחסוך להם כסף. לכן, על מנת לעודד בנייה ירוקה יש צורך במתן הטבות שונות לבנייה ירוקה וזאת כדי להוזיל את עלותה ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית ברכישת דירות ירוקות.