משרד האוצר: ברבעון השני של 2009 היוו הדירות הנרכשות להשקעה כשליש מסך הדירות שנרכשו

בשנת 2008 חלה תפנית במפת ההשקעות, כאשר הדומיננטיות עברה מאזור ת"א והמרכז לאזורי ב"ש וחיפה; למעלה ממחצית הדירות החדשות הנמכרות בת"א נרכשות ע"י משקיעים
מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר פרסם דו"ח הנוגע לרוכשי דירות להשקעה וכולל מגמות ומאפיינים בנושא. להלן עיקרי הדו"ח:

ברבעון השני של 2009 היוו הדירות הנרכשות להשקעה כשליש מסך הדירות שנרכשו. בכך הגיע משקל הדירות לשיעור שיא לאחר עליה מתמדת מאז שנת 2002, אז עמד שיעורן על כ-22% בלבד.

הגידול החד שנרשם מאז תחילת העשור ברכישת דירות להשקעה הושפע מהרפורמה במס בשנת 2003 ומהמשבר העולמי שפרץ בשלהי 2007 והביא להסטת כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן.

בשנת 2008 חלה תפנית במפת ההשקעות, כאשר הדומיננטיות עברה מאזור ת"א והמרכז לאזורי באר-שבע וחיפה.

הגידול החד ברכישת דירות להשקעה באזור ב"ש בשנים 2009-2008 מוסבר במידה רבה ע"י שינוי טעמים של משקיעים מאזור ת"א והמרכז. כך, בעוד שבשנת 2007 היוו משקיעים אלו רק כ-18% מכלל רוכשי הדירות להשקעה באזור ב"ש, הגיע משקלם לשיעור שיא של כ-30% במחצית הראשונה של 2009.

אזור חיפה הצליח אף הוא למשוך משקיעים מאזור ת"א והמרכז, אלא שבניגוד לב"ש, היו אלו התושבים המקומיים (מחיפה והצפון) אשר הובילו את הגידול בהשקעות באזור זה. משקל המשקיעים מאזור ת"א והמרכז בחיפה אף כי הכפיל את עצמו בין השנים 2009-2007, עדיין נמוך משמעותית (עומד על 13.6%) בהשוואה לאזור ב"ש. המשמעות היא כי הפוטנציאל למימוש מהיר של הנכסים גבוה יותר בב"ש בהשוואה לחיפה.

ההכנסה השנתית הממוצעת משכר/משלח יד של רוכשי דירות להשקעה עמדה בשנת 2009 על כ-200 אלף ₪ (ליחיד). המחיר הממוצע לדירה הנרכשת היה שווה ערך לארבע שנות עבודה, בדומה לשנת 2003.

רוכשי הדירות להשקעה שבחרו להשקיע באזור ב"ש עשו זאת בעיקר בשל מגבלה כספית שצמצמה את האפשרויות שלהם לאזור זה, בו רמות המחירים נמוכות. מנגד, רוכשי הדירות להשקעה באזור חיפה, המתאפיינת אף היא ברמות מחירים נמוכות יחסית, עשו זאת על אף שהכנסתם אפשרה להם לרכוש דירה באזורי הביקוש במרכז הארץ.

למעלה ממחצית הדירות החדשות הנמכרות בת"א נרכשות ע"י משקיעים, זאת לעומת שיעור של כ-30% ברמה הארצית בשנת 2009. בירושלים עומד משקל המשקיעים בקרב רוכשי דירות חדשות על 24% בלבד. ההסבר לכך נעוץ בכך שהבניה החדשה בירושלים מוכוונת פחות למשקיעים בהשוואה למגדלי היוקרה בת"א, כפי שמשתקף בפערי המחירים הניכרים בין דירות חדשות בירושלים לבין אלו שבת"א (פער שאינו קיים בדירות יד-שניה).

כ-12% מהמשקיעים הם פנסיונרים. הגיל הממוצע והחציוני עומד על 48 שנה. רבע מהמשקיעים הם בני 57 ומעלה. מבין המועסקים, כ-60% הם שכירים. משקל מנהלי החברות בקרב ציבור המשקיעים כפול ממשקלם באוכלוסיה.

קצב הגידול במחירי הדירות שרכשו מנהלי חברות היה גבוה משמעותית מעליית שכרם, כאשר ההון העצמי הגבוה "פיצה" על פער זה. מנגד, מחירי הדירות שנרכשו להשקעה ע"י השכירים והעצמאים התייקרו בקצב נמוך מעלית שכרם, לפיכך משקיעים אלו לא נזקקו למינוף גבוה יותר מאשר בעבר למימון הרכישה.