בכלל פיננסים מעניקים משקל יתר לסקטור הנדל"ן המניב עם העדפה למנית מליסרון ואמות לאחריה

יובל בן זאב: אל תצפו לרווחים חדים ומהירים במניות אלו; סקטור השקעה זה צפוי להניב לאורך זמן תשואה נאה בסיכון נמוך
סקירה עדכנית של יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז' לתחום הנדל"ן המניב: בעבודה הקודמת שפרסמנו על ארבע החברות התייחסנו ליתרונות המובנים בהשקעה בחברות אלו, יתרונות אשר תקפים גם היום:
1. מניות במאפייני אג"ח. השקעה בעלת מאפיינים של השקעה באג"ח עם פוטנציאל לעליית ערך עתידית, העשויה להוות תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן.
2. תשואה גבוהה. תשואה גלומה של כ- 8%-9% על הנכסים, אשר ברמות מינוף שונות (וסיכון שונה) מייצגות עבורו תשואה של 10%-13% ומחלקות דיבידנד שוטף של 5.0%-7.0%.
3. פוטנציאל וסיכון. אנו מעריכים כי השווי ההוגן של נכסי החברות צריך לבטא תשואה של כ- 7.5% ולכן קיים פוטנציאל עליית ערך מעבר למחיר הנוכחי של כ- 20% בסיכון נמוך.
4. המלצת תשואת יתר לסקטור. אנו סבורים כי בתשואות הנוכחיות הגלומות במחירי המניות גובר הסיכוי על הסיכון.
ושוב - אל תצפו לרווחים חדים ומהירים במניות אלו. סקטור השקעה זה צפוי להניב לאורך זמן תשואה נאה בסיכון נמוך.

מליסרון - המניה המועדפת בסקטור
היתרון הבולט בחברה כעת הוא מחיר החוב הנמוך, כ- 4% בממוצע עם מנוף פיננסי נמוך. התוצאה – יתרון מובנה ביצירת מרווח בין ה NOI לעלות המימון.
לכך יש להוסיף את יכולתה של החברה לצמוח תוך ביצוע עסקאות נוספות או בפיתוח זכויות בניה קיימות בנכסים, אשר יביאו ליצירת ערך נוסף.
להערכתנו, החברה צפויה לנצל את תזרים המזומנים החזק לשם הגדלת הדיבידנד באופן שתשואת הדיבידנד תהיה הגבוהה בסקטור.
בנוסף המניה הניבה בשלושת החודשים האחרונים את התשואה הנמוכה ביותר מבין ארבע החברות ולהערכתנו, צפוי תיקון חיובי.

אמות – הבחירה השניה שלנו בסקטור
המניה שבלטה לטובה בשלושת החודשים האחרונים עשתה זאת בצדק. המשך צמיחה ב NOI מנכסים זהים תוך המשך פיתוח עסקי והעלאת הדיבידנד למשקיעים.
לאחרונה גייסה החברה הון מניות בסך 250 מ' ₪ מחברת מגדל, צעד אשר הביא לחיזוק החוסן הפיננסי ולהכנת הקרקע לעסקאות נוספות, אשר להערכתנו יגיעו בהמשך הדרך.

בריטיש ישראל – מחיר המינוף מתבטא במכפיל FFO נמוך
החברה טובה ומנוהלת היטב, אבל גם כעת היא סובלת ממחיר המינוף הגבוה, אשר בא לידי ביטוי במחיר החוב הגבוה יחסית לסקטור וביכולת מוגבלת לביצוע עסקאות רכישה במזומן, אשר גורמות לה להתמקד בביצוע עסקאות משולבות של מזומן ומניות אנו מעריכים כי החברה תפעל להקטנת המינוף ולהורדת מחיר החוב.

ריט 1 – מחיר החסרון לקוטן
למרות היתרונות המובנים בפלטפורמת ההשקעה כקרן ריט, סובלת החברה מחסרון לקוטן בפעילותה, הפוגע גם ביכולת לפזר את סיכון ההשקעה בנכסים. זהו להערכתנו, האתגר המרכזי של החברה כעת - לבצע עסקאות חדשות, שיהיו טובות ויהוו מנוע לצמיחת ה FFO למניה.

סיכום: משקל יתר לסקטור עם העדפה למנית מליסרון ואמות לאחריה.