בשל ההידרדרות החדה בכלכלת העולם: במעלות לא צופים עלייה בדירוגים של חברות הנדל"ן בטווח הזמן הקצר

בהמשך 2009 צופים בחברה פעולות דירוג שליליות הכוללות הורדת דירוג, שינוי תחזית הדירוג לשלילית והצבת חברות תחת רשימת מעקב שלילית
בשל המשבר הנוכחי, בו נפגע אמון המשקיעים בשווקי ההון ומערכת האשראי הגלובלית התכווצה משמעותית, Standard & Poor's Maalot שמה כיום את הדגש העיקרי שלה על נושא הנזילות. נושא זה הינו מהותי במיוחד בתחום הנדל"ן, בו חברות רבות פועלות ברמות מינוף גבוהות ונצרכות למחזור חוב לצורך המשך פעילותן הרגילה. החל מהמחצית השנייה של שנת 2008, הורדו דירוגי ההתחייבויות של חברות נדל"ן בשל חשיפתן להשפעות המשבר, ובהמשך 2009 אנו צופים פעולות דירוג שליליות הכוללות הורדת דירוג, שינוי תחזית הדירוג לשלילית והצבת חברות תחת רשימת מעקב שלילית (Credit Watch Negative) בחברות בהן נזהה בעיית נזילות וגמישות פיננסית נמוכה.
על אף שאין אנו צופים בטווח הקרוב, פגיעה מהותית בתזרים המזומנים של החברות הנובע מהשכרת נכסים, ירידת ערך הנכסים בשל עלייה בשעורי ההיוון הינה נקודת מפתח. זאת בעיקר בעידן IFRS בו שווי הנכסים מותאם על בסיס עתי לערך השוק (marked to market). לירידת ערך הנכסים אמנם אין השלכות הפוגעות במזומנים ובתזרימי המזומנים, אך הן מגדילות את רמות המינוף החשבונאיות אשר מהוות נדבך חשוב בסקטור הנדל"ן ולעיתים משמשות כאחת מאמות המידה המרכזיות בעת מתן אשראי על ידי הבנקים ומשקיעים.
רמות החוב הגבוהות, משפיעות בצורה מהותית ביותר על איתנותן הפיננסית של החברות בהתמודדותן עם השלכות משבר האשראי. כיום, עם הצטמצמות שוק האשראי הבנקאי והיעלמות כמעט מוחלטת של השוק החוץ בנקאי, חברות אלו עומדות בפני חלויות חוב גבוהות הצפויות להיפרע בשנים הקרובות, ללא מקור סילוק מתאים לחוב ועם יכולת מוגבלת למחזר אותו. דבר זה יוצר לחץ למכירת נכסים בארץ ובחו"ל לצורך שיפור הנזילות, כפי שנצפה אצל חלק מהחברות בתקופה האחרונה. לחץ זה עשוי להביא לירידה נוספת בשווי הנכסים, גם בישראל ובעיקר בשוקים בחו"ל אשר נפגעו מהותית וכיום קיים בהם מספר מועט של עסקאות. נציין כי משך השלמת מכירת הנכסים התארך, בין היתר עקב קשיי מימון הרכישה ע"י הרוכשים הפוטנציאליים.
בהתחשב בכל הנתונים לעיל, המעצימים את האתגר העומד בפני חברות הנדל"ן הישראליות, אנו צופים כי איתנותן הפיננסית של החברות הפועלות בסקטור והיכולת לפרוע את התחייבויותיהן תעמוד כעת למבחן. בשל כך, חשוב להבין מהן נקודות המפתח עמן יצטרכו החברות הפועלות בתחום להתמודד, בבואן לנווט בהצלחה את דרכן בזמנים מאתגרים אלו.


תחזית דירוג ענפית
כלכלות העולם המערבי נכנסו בשנה האחרונה למיתון, אשר נראה כי טרם הגיע לסיומו. הירידה בביקושים, עצירה עד קיפאון מוחלט בשוק האשראי החוץ בנקאי והפגיעה במערכת הבנקאית העולמית, הביאו לצמצום הפעילות העסקית בחודשים האחרונים של שנת 2008 ולגל פיטורים נרחב בארה"ב ובאירופה. גם בישראל מתחילים להרגיש לאחרונה את השלכות המשבר הנוכחי, כאשר שיעור האבטלה עלה מרמה של 6% במחצית 2008 לרמה של 7.5% בסוף הרבעון הראשון של 2009. על פי תחזית בנק ישראל, צפויה רמת האבטלה לעלות ל-7.7% בשנת 2009 ול-8.3% בשנת 2010. בנוסף, הוריד בנק ישראל את תחזית הצמיחה לשנת 2010 ל-1% בלבד. הצמיחה השנה (2009), צפויה להיות שלילית בגובה 1.5%. עוד צופים בבנק ישראל כי הצריכה הפרטית תפחת ב-2009 ב-0.9% ותגדל ב-2010 ב-2.2%, כך שהיציאה מהמיתון אינה צפויה לפני שנת 2010.
על אף המגמות שתוארו לעיל, ההשפעה השלילית על תחום הנדל"ן המניב ברמת הביקוש, התפוסה והתזרימים לא הייתה מהותית במהלך 2008 ובתחילת 2009. עם זאת, להערכתנו הענף עלול לסבול מן השינויים אשר הוצגו לעיל בצורה ישירה ו/או עקיפה בהמשך השנה עקב:

ירידה בביקושים בטווח הזמן הקצר/בינוני, בעיקר בשל הפגיעה בסקטור הפיננסי ובתחום ההיי-טק. צמצום כוח האדם בחברות השונות צפוי לפנות שטחי משרדים ולהגדיל את ההיצע הקיים. מיזוגים שונים, בשל צרכי התייעלות יצמצמו אף הם את הביקוש לשטחים חדשים (בעיקר בתחום הפיננסי)

תוכניות התרחבות של חברות מתחומים שונים עשויות להתעכב או להתבטל בשל הפגיעה בסביבה הכלכלית, ובכך יביאו לירידה בעסקאות נדל"ן חדשות ובניה חדשה.

לחץ אפשרי על רמות דמי השכירות, בהיווצר מצב של קיטון באחוזי התפוסה בנכסים בשל ירידה בביקושים.

לחץ על שווי הנכסים - נובע מציפיות לירידה בהכנסות השכירות, וכן התייקרות עלויות המימון בשל עליית פרמיית הסיכון. בנוסף, חברות אשר נמצאות תחת לחץ פיננסי ומחויבות למכור נכסים בכדי לשפר נזילות או לעמוד בהתניות עשויות להביא אף הן לירידת שווי הנכסים.

במקביל, אנו מזהים מספר נקודות אשר משפיעות לחיוב על מצבן הנוכחי של חברות הנדל"ן הישראליות:
מרבית החברות האטו ואף עצרו את פעילות הייזום שלהן ללא צורך בהשקעה מחייבת של כספים רבים לצורך השלמת פרויקטים. המלאי (העסקי) הספקולטיבי בישראל נמוך, וכך גם בחלק מהמדינות המערביות.

ההיצע הנמוך יחסית של שטחים חדשים להשכרה בישראל, עשוי להשפיע לחיוב על החברות הפועלות בשוק המקומי, כאשר השוק ישתפר.

פשיטת רגל של חברות אשר ממונפות בצורה משמעותית ובעלות חלויות שוטפות גבוהות בטווח הזמן הקצר, עשויות לזמן הזדמנויות השקעה אטרקטיביות לחברות החזקות יותר.

בשל ההידרדרות החדה בכלכלת העולם, בשווקים הפיננסים ובשווקי הנדל"ן, איננו צופים עלייה בדירוגים בטווח הזמן הקצר. יחד עם זאת, חברות נזילות אשר ישכילו לנצל את ההזדמנויות המצויות לצורך שיפור מעמדן העסקי, זאת ללא פגיעה משמעותית באיתנותן הפיננסית, עשויות לצאת נשכרות ממיתון זה בבחינה לטווח ארוך.