פועלים סהר: אנו סבורים כי "נפל דבר" וכי כיום בעידן ה- IFRS הפרמטר של "מכפיל ההון" בחברות הנדל"ן הופך להיות יותר ויותר רלוונטי

משמש כאינדיקטור השוואתי מיידי לשווי שבו נסחרות חברות הנדל"ן
מהפכת ה- IFRS שינתה לחלוטין את כללי המשחק בחברות הנדל"ן. למרות חילוקי הדעות המקצועיים הקיימים לגבי אופן ההצגה של הדו"חות הכספיים לפי הכללים החדשים, אנו סבורים באופן חד משמעי, כי יישום תקני ה- IFRS בחברות נדל"ן, העלתה באופן משמעותי ביותר את השקיפות לגבי פעילותן במגזרי הענף השונים, כאשר אופן ההצגה החדש , מאפשר לגופים המקצועיים לנתח את הדו"חות בצורה הרבה יותר מעמיקה ,המבוססת על מסד נתונים גלוי, תוך הפחתה משמעותית של התלות בקבלת מידע מהנהלת החברה.


מכפיל ההון – היחס בין שווי השוק של החברה להון העצמי שלה

לפני עידן ה- IFRS ובהתאם לכללי השמרנות, נרשמו נכסי הנדל"ן הקיימים לפי העלות ההיסטורית של רכישת/הקמת הנכס. העלייה בשווי השוק (השווי ההוגן), של הנכסים לאורך השנים, לא באה כלל לידי ביטוי בסעיפים הרלוונטיים במאזן החברה. כתוצאה מכך, ההון העצמי לא שיקף את תהליך השבחת הנכסים של החברה ומכאן לא הייתה משמעות כלכלית לשימוש בפרמטר של מכפיל ההון כבסיס השוואתי בין חברות הנדל"ן השונות. השימוש בפרמטר זה, נעשה כאשר בוצעה הערכת שווי פרטנית לכל חברה וחברה שבמסגרתה הוערכו נכסי החברה לפי שוויים ההוגן ומכאן ניתן היה לגזור את השווי הכלכלי של ההון העצמי החשבונאי.
אנו סבורים כי "נפל דבר" וכי כיום בעידן ה- IFRS הפרמטר של "מכפיל ההון" בחברות הנדל"ן הופך להיות יותר ויותר רלוונטי כאינדיקטור השוואתי מיידי לשווי שבו נסחרות חברות הנדל"ן.

היישום לראשונה של כללי ה- IFRS , בוצע לראשונה בשנת 2006, כאשר רוב רובן של חברות הנדל"ן , בחרו ליישם את שיטת השווי ההוגן בשערוך הנדל"ן להשקעה .(ולא בשיטת העלות המתואמת). מכאן יוצא כי חברות הנדל"ן יישמו לראשונה את תקן ה- IFRS בתקופת הגאות הנמשכת (או תקופת "הבועה") בענף הנדל"ן באירופה ובארה"ב. מרבית החברות , נכנסו ל"סחרור" של "הקלות הבלתי נסבלת של קבלת אשראי" לרכישת נכסים, במנופים גבוהים והשגת תשואות גבוהות על ההון העצמי. הפיתוי היה מאוד גדול, כאשר הסיכון כלל לא תומחר והעתיד נראה וורוד מתמיד. המאזן וההון העצמי בדו"חות הכספיים, תפחו באופן משמעותי עקב שערוך מתמשך של הנכסים לשווי הוגן.( שנבע מירידה עקבית בשיעורי ההיוון על הנכסים הקיימים של החברה).

במהלך שנת 2008, החריף המשבר בענף הנדל"ן העולמי, כאשר חלה עלייה בשיעורי ההיוון ובתשואות הנדרשות לרכישת נכסים מניבים, מחירי הקרקעות לייזום צנחו וצינורות האשראי נחסמו כמעט לחלוטין. החברות נותרו עם מאזנים מנופחים , כאשר ההון העצמי ביטא שוויים לא ריאליים של נכסי הנדל"ן. ואכן, ברבעון הרביעי של 2008, ביצעו מרבית חברות הנדל"ן הפועלות בחו"ל, הפחתות ניכרות בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן שבבעלותן (ובהתבסס על הערכות שמאי חיצוניות), אשר הביאו לקיטון ניכר בהון העצמי ולהרעה ביחסים הפיננסיים ומכאן להורדת דירוג יזומה של חברות הדירוג.

אנו סבורים כי כאשר שוק הנדל"ן העולמי ייצא מהמשבר העמוק שפוקד אותו ותחול התייצבות בשווקים וחזרה לפעילות "נורמלית", מכפיל ההון יהפוך להיות פרמטר רלוונטי נוסף ומיידי, להשוואה רוחבית בין חברות הנדל"ן הפועלות בארץ ובחו"ל.