מפת דרכים לשוק הנדל"ן בארה"ב:

בוליגו קפיטל: "הורדת הריבית תעניק דחיפה לנדל"ן בארה"ב, המשקיעים יוצאים מהבונקר"
איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל: "הצפי להורדת הריבית במהלך השנה יוביל לעלייה משמעותית בכמות העסקאות. המשקיעים וחברות הנדל"ן מזהים פוטנציאל לעסקאות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר"

אורי צרור, סמנכ"ל פיתוח עסקי: "הורדות ריבית יתמכו בשיעורי היוון נמוכים יותר, ובהתאמה שווי הנכסים יהיה גבוה יותר"

חברת השקעות הנדל"ן בוליגו קפיטל ((Buligo Capital שגייסה ממועד הקמתה למעלה מ-4.1 מיליארד דולר בנכסי נדל"ן בארה"ב, מסכמת את שנת 2023 בשוק הנדל"ן בארה"ב, וצופה על סמך תחזיות בשוק להתאוששות של השוק במהלך שנת 2024.

לדברי מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, איתי גורן, "שנת 2023 הייתה שנה מאתגרת לכל השחקנים בתחום הנדל"ן, עם ריביות גבוהות מאד ביחס לשנים האחרונות, ירידת שווים בנכסים, התמודדות עם האינפלציה וירידה בהיקף העסקאות בשוק. במבט קדימה לשנת 2024 אנו מצפים להתייצבות בשיווי משקל חדש. להערכתנו, הצפי להורדות הריבית במהלך השנה יוביל לעלייה בכמות העסקאות. חברות הנדל"ן והמשקיעים מזהים פוטנציאל לעסקאות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר".

לדברי אורי צרור, סמנכ"ל פיתוח עסקי: "שוק הנדל"ן בארה"ב היה בסערה בשל העלאות הריבית התכופות, אבל הפד האמריקאי מסמן שהגענו לשיא, ואנליסטים מצפים למספר הפחתות ריבית בשנה הקרובה, מהלך שיעניק דחיפה לשוק הנדל"ן בכלל, ובארה"ב בפרט". לדברי צרור, "הורדות הריבית יעודדו זרימת הון לשוק הנדל"ן מה שתומך בשיעורי היוון נמוכים יותר, ובהתאמה שווי נכסים גבוה יותר".

במסגרת שיחת המשקיעים של בוליגו, סקרה החברה את הסקטורים העיקריים בהם היא פועלת בארה"ב, תוך ניתוח המגמות הבולטות בכל סקטור.

מולטי-פמילי: עלויות המימון דוחפות להישאר בשכירות
בארה"ב קיים חוסר משמעותי וכרוני של מיליוני יחידות דיור, כאשר המגמות הדמוגרפיות והמאקרו-כלכליות צפויות לתמוך בביקוש המוגבר ליחידות דיור חדשות ולעלייה בשווי הנכסים הקיימים.
במהלך הרבעון השלישי נמסרו בארה"ב כ-128 אלף יחידות דיור חדשות, נתון גבוה בהסתכלות רבעונית. אבל בהסתכלות קדימה, כמות היתרי הבנייה ירדה בחדות בעקבות עליית תשומות הבנייה, עליית הריבית והקושי לממן פרויקטים חדשים. כלומר, בשנה הקרובה יתבצעו הרבה מסירות של נכסים, אבל לאחר מכן, בשל הירידה החדה בהתחלות הבנייה, המחסור אף יתגבר, והביקוש צפוי להיות גבוה מההיצע.
עלויות המימון הגבוהות דוחפות אנשים להישאר בשכירות, כאשר העלות למגורים בבעלות יקרה משמעותית מאשר מגורים בשכירות. בשנים האחרונות, נפתח פער משמעותי של כמעט 1,000 דולר לחודש בין העלות למגורים בבעלות בהשוואה למגורים בשכירות, מה שמגדיל את הביקוש לשכירות, בדגש על נכסי המולטי פמילי.
במקביל, הביקוש למשכנתאות לרכישת בתים פרטיים יורד, ואנשים מעדיפים להמתין כרגע עם אופציית הרכישה ולהישאר בשכירות. לדברי צרור, "הביקוש המוגבר ליחידות דיור בשנים הקרובות צפוי להוביל לצמיחה ב-NOI של נדל"ן למגורים ". בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-33 נכסי מולטי פמילי בארה"ב, ב-11 מדינות שונות, ובהיקף כולל של 8,158 יחידות דיור.

בתי אבות: הקורונה יצרה מציאות חדשה
סקטור בתי האבות עבר שינוי דרמטי בתקופת הקורונה, כאשר התחלות הבנייה ירדו בחדות והותקנו תקנות שהקשו על אכלוס נכסים חדשים. מצד שני, נתח האוכלוסייה של בני 75 ומעלה בארה"ב ממשיך לצמוח בחדות, והביקוש למגורים בבתי אבות רק הולך וגובר.
בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-13 בתי אבות בארה"ב, שכולם, למעט אחד, הוקמו על ידי בוליגו ושותפיה בארה"ב, בקונספט ייחודי אותו פיתחה החברה. לדברי גורן, "משבר הקורונה, ומשבר העובדים לאחריו, גרם להרבה שחקנים קטנים לצאת משוק בתי האבות. בגלל הניסיון, המוניטין והקשרים שלנו במערכת הבנקאית, אנחנו מסוגלים ליזום גם היום פרויקטים חדשים, מה שנותן לנו יתרון תחרותי משמעותי בשוק".


תעשייה ולוגיסטיקה: עלייה של 10% בשנה
בדומה לסקטורים נוספים, גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה סובל מירידה חדה של 64% בהתחלות הבנייה, לאור עלויות המימון. עם זאת, כאן ההשפעה דרמטית, כיוון שעוד לפני העלאות הריבית הביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה היה חזק והם אופיינו בשיעורי תפוסה גבוהים מאד, מה שהוביל לפער משמעותי בין הביקוש להיצע. התוצאה היא עליות דמי שכירות ברבעון השלישי של קרוב ל-10% - עלייה משמעותית במונחים היסטוריים.
לדברי צרור, "תחום התעשייה והלוגיסטיקה הוא התחום הצומח ביותר בנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות, ואנו אקטיביים בשוק ופועלים להרחיב את פורטפוליו הנכסים שלנו בסקטור זה, הכולל כיום השקעות ב-15 נכסים בשטח כולל של יותר מ-230 אלף מ"ר".

מרכזים מסחריים: התחלות הבנייה יורדות
לבוליגו קפיטל השקעות ב-17 מרכזים מסחריים בפורטפוליו שלה, בשיעור תפוסה גבוה של 96%. בדומה לסקטורים האחרים שסקרנו, גם כאן ההיצע העתידי בשוק צפוי להישאר נמוך. לדברי צרור, "במרכזים הקיימים, ניתן לראות קשר ברור בין שיעור צמיחת האוכלוסייה לבין העלייה בדמי השכירות, וככל שלא יבנו מספיק שטחי מסחר חדשים הביקוש צפוי להיות מוגבר בשנים הקרובות".
גורן סיכם: "גם בשנה כזו בוליגו קפיטל הצליחה להמשיך לפעול בקנייה ומכירה של נכסים, הצלחנו לשמור על רווחיות ועל פעילות חכמה בסקטורים הנכונים בשוק. הביקוש לנדל"ן ולהשקעות בנכסים אלטרנטיביים ממשיך לעלות, גם בקרב משקיעים פרטיים וגם בקרב הגופים המוסדיים, ואנו ערוכים לנצל הזדמנויות בשוק הנדל"ן בארה"ב".



ממועד הקמתה בוליגו רכשה ויזמה מעל 140 נכסים, לבד וביחד עם שותפיה המקומיים, בהיקף כולל של מעל 4.1 מיליארד דולר. מתוכם, בוליגו מימשה מעל 60 נכסים בעבור תמורה כוללת של יותר מ-1.7 מיליארד דולר, במכפיל הון ממוצע (נטו למשקיעי החברה) של מעל x2.1 ובתשואה שנתית ממוצעת (IRR) של מעל 28%.
בוליגו מתמחה בהשקעות נדל"ן אסטרטגיות בארה"ב, שכוללות מקבצי דיור (מולטי-פמילי) מרכזים מסחריים, נכסי תעשייה ולוגיסטיקה ובתי אבות באזורי צמיחה, בעיקר בדרום-מזרח ארה"ב, ובמדינות ההרים במערב.