אמות מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2020

ה-NOI צמח בכ-5% והסתכם בכ-192 לעומת כ-183 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד; ה-FFO צמח בכ-9% והסתכם בכ-136 מיליון ש"ח לעומת 125 מיליון ש"ח
אמות השקעות מקבוצת אלוני חץ מדווחת היום, ב', על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2020 המציגות צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים:

• ה-NOI ברבעון השלישי צמח בכ-5% והסתכם בכ-192 לעומת כ-183 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מתוספת הכנסות מנכסים חדשים וכן מנכסים שהקמתם הסתיימה ובניכוי קיטון הנובע בעיקרו מהפרשה כללית בעקבות הסגר לשוכרי המרכזים המסחריים בסך של כ-9 מיליון ש"ח, אשר הוכרה במלואה ברבעון הנוכחי.
• ה-FFO ברבעון השלישי צמח בכ-9% והסתכם בכ-136 מיליון ש"ח לעומת 125 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, עליה אשר נובעת מהגידול ב-NOI ובניכוי עליה במיסים השוטפים.
• ה-FFO למניה ברבעון השלישי הסתכם ל-35.8 אג', עליה של כ-5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וזאת אגב גידול של 4% במספר המניות המשוקלל.

שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות, מסר: "אנו מסכמים רבעון שלישי עם צמיחה בפרמטרים התפעוליים וזאת על אף אי הוודאות שנמשכת מאז פרוץ המגיפה בישראל והסגר במהלך השבועיים האחרונים של הרבעון. תוצאות אלו מעידות על עוצמתו של תיק הנכסים שלנו והחוסן של החברה.

לאורך כל התקופה אנו עסוקים בניהול צמוד של המשבר, תוך שמירה על רציפות תפקודית כוללת ושמים לנגד עיננו את הקשר עם השוכרים. במרכזים המסחריים אנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם השוכרים למציאת פתרונות ומתן הקלות נקודתיות. פעילות המשרדים ממשיכה להתנהל בצורה טובה ונכון להיום אנחנו לא רואים שינוי משמעותי במגמות: פעילות הגביה מתנהלת כסדרה, שיעורי התפוסה נותרו גבוהים ומספר חידושי החוזים ומימושי האופציות נותרו דומים לפעילות ערב המשבר. בתחום המרכזים הלוגיסטיים, שבו גלום פוטנציאל משמעותי, הפעילות ממשיכה לצמוח ובכוונתנו להמשיך ולהעמיק בו את אחיזתנו.

הגמישות והיכולת להשתנות הן המפתח להמשך פעילות עסקית מוצלחת. אמות תמיד ידעה לזהות מגמות בשווקים ולהתאים עצמה לשינויים. המשבר הנוכחי האיץ תהליכים שהתחלנו בהטמעתם כבר לפני מספר שנים, ביניהם: הרחבת זרוע הלוגיסטיקה כמענה להתחזקות תחום האון ליין, הקמת מגדלי משרדים באיכויות האדריכליות וההנדסיות הגבוהות ביותר ושינוי התמהיל במרכזים המסחריים תוך מענה לצרכי הבילוי והפנאי. ההתאמות שביצענו לצד ההשקעה ארוכת השנים בלקוחות ובנכסי הנדל"ן, האיתנות הפיננסית החזקה, הפיזור בין הסקטורים השונים ותמהיל השוכרים החזק והמגוון, מאפשרים לנו להיות ערוכים להתמודדות מיטבית עם אתגרי התקופה. נמשיך להתמקד בהשבחת הנכסים ובאיתור הזדמנויות - כך שנוכל להמשיך להתפתח לצד הקורונה ולהתמיד בתנופה המשמעותית המאפיינת אותנו."

תמצית הנתונים לתשעת החודשים הראשונים לשנת 2020 (במיליון ש"ח):



* בנטרול הוצאות מימון תזרימיות חד פעמיות עקב מימון מחדש/עמלת פירעון מוקדם

- הקיטון ברווח הנקי בתשעת החודשים הראשונים של השנה לעומת התקופה המקבילה נובע בעיקרו מהפחתת שווי הוגן בסך 137 מיליון ש"ח לעומת עלית שווי הוגן בסך 115 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. כמחצית מהפחתת השווי ההוגן בתקופה המדווחת נובעת מהשפעת ירידת המדד והשפעת משבר הקורונה בעיקר על הנכסים המסחריים.


נתונים ונקודות עיקריים לדוח (לפי דוחות מאוחדים מורחבים):
• במהלך הרבעון השלישי נחתמו 103 חוזים חדשים, לרבות מימושי אופציה בהיקף של 30 אלף מ"ר אשר יניבו דמי שכירות שנתיים בסך של כ-26 מיליון ש"ח (לא כולל עסקת בית אירופה).
• בסמוך למועד פרסום הדוח, חתמה החברה על הסכם עם חברת היי טק להשכרת בניין בית אירופה בתל אביב בשלמותו, בשטח כולל של כ-7,200 מ"ר. העסקה נחתמה לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות. הבניין יימסר במהלך שנת 2021. נכון למועד הדוח כ-2,500 מ"ר מהשטחים כאמור הינם שטחים פנויים.
• ה- NOI מנכסים קיימים (Same property NOI) ברבעון הסתכם לכ-177 מיליון ש"ח לעומת כ-183 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, קיטון של כ-3% אשר נובע בעיקרו מהפרשה כללית בעקבות הסגר בעיקר לשוכרי מרכזים מסחריים בסך של כ-7.7 מיליון ש"ח, כאמור.
• סך שווי נדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) ליום 30.09.2020 הסתכם בכ-13.9 מיליארד ש''ח.
• שיעור התפוסה ליום 30.09.2020 נותר גבוה ויציב, 97.3%.
• ההון עצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30.09.2020 הסתכם לסך של 5.9 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 15.50 ש"ח) לעומת 6.1 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 16.02 ש"ח) ליום 31.12.2019.
• נכון למועד פרסום הדוח, לחברה יתרות מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-700 מיליון ש"ח ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של 920 מיליון ש"ח.
• כל נכסי החברה אינם משועבדים (למעט נכסים בבעלות עם שותפים בשווי של כ- 2% מסך השווי הכולל) ומאפשרים לחברה גמישות ויכולת ניצול הזדמנויות משמעותיות.
• החוב הפיננסי נטו לתאריך המאזן הינו כ-6.5 מיליארד ש"ח, המהווה כ-46% מסך המאזן (בניטרול מזומנים ושווה מזומנים).
• Cap Rate - שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה נכון לסוף התקופה עומד על 6.50%.
• לאמות חמישה פרויקטים בשלבי בניה אשר חלק החברה בהם הינו 140 אלף מ"ר. היקף ההשקעה הצפוי הכולל בפרוייקטים הינו 1.8 מיליארד ש"ח (חלק החברה) ויתרת ההשקעה הצפויה בהם במהלך 5 השנים הבאות הינה 1 מיליארד ש"ח ביניהם בניין המשרדים בחולון , הקמת חניון פרויקט ToHa2 ומתחם הלח"י בבני ברק. בפרויקט הלוגיסטיקה ובניין משרדים במודיעין – המרלו"ג נמסר לקבלן האוטומציה של השוכר בסוף חודש אוגוסט 2020. הנכס החל להניב הכנסה מאמצע יולי 2020 וברבעון הנוכחי נרשמה הכנסה בסך של 2.7 מיליון ש"ח (חלק החברה). לאור זאת, סיווגה החברה את חלק המרלו"ג מנדל"ן בהקמה לנדל"ן בסך של 187 מיליון ש"ח.
• זכייה במכרז – מתחם "שער העיר" ירושלים: בחודש יוני זכתה החברה יחד עם אלייד נדל"ן במכרז לחכירת מגרש בשטח של 4.5 דונם במתחם שער העיר העתיד להיבנות בכניסה לירושלים. תמורת רכישת הקרקע (כולל הוצאות פיתוח)שילמו החברות סך של 214 מיליון ש"ח (חלק החברה).

אירועים לאחר תקופת הדוח:
בחודש אוקטובר 2020, הנפיקה החברה 27.5 מיליון מניות, המהווה כ-7.2% מסך הון המניות טרום ההנפקה. התמורה הכוללת ברוטו, שהתקבלה בגין ההנפקה הסתכמה לסך של 400 מיליון ש"ח. בעקבות הנפקת הון המניות שיעור המינוף של החברה ירד ל-43%.
תחזית לשנת 2020
התחזית המקורית לשנת 2020 נעשתה בהתייחס לנתונים המאקרו כלכליים כפי שהיו ידועים בפועל בשנת 2019. בעקבות אירועי הקורונה שהובילו להטלת הסגר הכללי בחודשים מרץ ואפריל 2020 והמגבלות על הפעילות העסקית וכפועל יוצא ממתן ההקלות לשוכרים במרכזים המסחריים, פרסמה החברה ברבעון הקודם תחזית מעודכנת לשנת 2020.
• מדד המחירים לצרכן- ירידה בשיעור שנתי של 0.7%
• חוזי שכירות חתומים וצפי הנהלת החברה בדבר חידושי הסכמי שכירות שוטפים בשנת 2020
• לא נלקחה בחשבון פגיעה אפשרית כתוצאה מהטלת סגר נוסף.


* הנתונים מוצגים בנטרול הוצאות מימון חד פעמיות, נטו ממס, כתוצאה מפירעון מוקדם יזום על ידי החברה

לאחרונה, בעקבות הסגר הכללי הנוסף שהוטל במחצית ספטמבר 2020 ואשר עודנו חל ביחס לפעילות במרכזים המסחריים הפתוחים והסגורים ואין וודאות באשר למשכו, למועד סיומו ולמידת השפעתו על הפעילות העסקית, וכן בעקבות גיוס ההון שביצעה החברה בתחילת אוקטובר 2020 (ואשר תרם לגידול של 7.2% בהון המניות של החברה),למיטב הערכת החברה תיתכן סטייה מהטווח התחתון של התחזית המעודכנת באחוזים בודדים.
דיבידנד
בחודש מרץ 2020 קבע דירקטוריון החברה כי בשנת 2020 בכוונת החברה לחלק דיבידנד שנתי מינימאלי בסך של 98 אג' למניה, שישולם ב- 4 תשלומים רבעוניים. בגין הרבעון הראשון והשני של השנה 24 אגורות למניה ובגין הרבעון השלישי והרביעי 25 אגורות למניה, בכפוף להחלטה ספציפית של הדירקטוריון בתום כל רבעון. בהתאם לכך, הכריזה החברה בחודש נובמבר 2020 על חלוקת דיבידנד לרבעון השלישי בסך של 25 אג' למניה (כ-102 מיליון ש"ח) אשר ישולם ב-30 לנובמבר 2020.

אודות אמות
אמות מקבוצת אלוני חץ (57%) פועלת בשוק הישראלי מעל 50 שנה והינה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות והמובילות בישראל. אמות מחזיקה 105 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.5 מיליון מ"ר (מתוכם כ- 567,000 מ"ר חניות) ומספר חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתוכן ארבע פרויקטים בשלבי בנייה (תוצרת הארץ בת"א, בחולון ובמודיעין ובני ברק). עיקר נכסיה הינם באזור מרכז הארץ ובהם שעורי תפוסה גבוהים (כ- 97.3%).
בין הנכסים הבולטים: ToHa1 (מתחם תוצרת הארץ), מגדל אטריום בר"ג, מגדל אמות (בית IBM לשעבר), בית אמות משפט, בית אמות ביטוח, קניון קרית אונו, בית פלאפון ופורטפוליו של כ- 36 סופרמרקטים ברחבי הארץ.