מידרוג מעלה את הדירוג לאקסטל מ- Baa1 ל- A3 אופק דירוג יציב‎‎

בנוסף קובעת מידרוג דירוג זהה לאגרות חוב שתנפיק החברה באמצעות סדרה חדשה (סדרה ד') בסך של עד 170 מיליון ש"ח ערך נקוב. תמורת הגיוס מיועדת לפעילותה השוטפת של החברה
שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת דירוג אגרות החוב נובעת משיפור הפרופיל הפיננסי של החברה בהתאם לתחזיות מידרוג וכן, הפחתת סיכון הייזום לאור השלמת בניית פרויקטי הייזום למגורים באופן מהותי אשר יחד עם המשך המגמה החיובית בקצב המכירות תורמים לחיזוק נראות תוצאות הפעילות החזויות וקיטון בחוב הבכיר.

דירוג החברה נסמך על השיקולים העיקריים הבאים:

· החברה פועלת בתחום הייזום למגורים בניו יורק ובפרט במנהטן ובעלת פרויקטים המאופיינים במיצוב גבוה מאוד, הפונים לפלחי שוק היוקרה והאולטרה יוקרה. פעילות החברה בקטגוריות שוק אלו, המהווה כיום את עיקר נכסיה, מאופיינת בסיכון עסקי גבוה יחסית לענפי נדל"ן אחרים מכיוון שהיא פונה לפלח שוק מצומצם ובעלת ביקוש תנודתי המושפע מגורמים אקסוגניים רבים. לאחר מספר שנים של מכירות איטיות, שפיגרו אחר לוחות הזמנים שתוכננו, החברה ניהנית מאז הרבעון האחרון של שנת 2020 מהמגמה החיובית בביקושים לנכסי מגורים במנהטן, לרבות נכסי יוקרה וכן מהתקדמות הבנייה בנכסים שתורמת לקצב המכירה. היקף ההכנסות הרחב הנגזר מפעילות זו והרווחיות הגבוהה מהווים כרית הגנה בפני זעזועים הממתנים במידת מה את הסיכון העסקי בפעילות.

· פעילות החברה עודנה ריכוזית מאוד ובעלת חשיפה גבוהה לפרויקט האולטרה יוקרה CPT, אשר מלאי הדירות למכירה ובהקמה המיוחסים לו מהווה את הנכס העיקרי במאזן החברה. גודלו של פרויקט זה מעיב על הפיזור העסקי, כאשר לחברה עוד מספר פרויקטים למגורים, וכן 6 נכסים מניבים המפיקים NOI שנתי של 49 מ' ד' לשנה (חלק החברה). התזרים השיורי הנובע מנכסים אלו אינו מהותי כיום. עם התקדמות ושיפור קצב מכירות יח"ד, אנו צופים לראות שיפור בפיזור הפעילות תוך גידול בנתח הנכסים המניבים ביחס לכלל פעילות החברה אשר עשוי להשליך לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה.

· שלב ההקמה של פרויקטי הייזום שבבעלות החברה הסתיים בחלקו המהותי וצבר הפרויקטים היזמיים הולך וקטן לאורך זמן, גורמים חיוביים בפרופיל הסיכון של החברה. לאורך השנים 2022-2024 החברה צפויה לצמצם את היקף הנכסים ביזום עם המשך מכירת הדירות וצמצום צבר הפרויקטים היזמיים לאורך הזמן, ובהתחשב גם באסטרטגיית החברה לגיוון הפעילות לתחום הנדל"ן המניב. בטווח הזמן הבינוני החברה צפויה ליזום נכסי נדל"ן מניב על קרקעות שברשותה וכן להפנות את עודפי המזומנים שינבעו ממכירת מלאי הדירות להמשך פיתוח פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב, תוך שמירה על יתרות נזילות ומינוף בהתאם למדיניות הפיננסית שהוצגה בפני מידרוג.

· מאחר ובנייתם של פרויקטי הייזום למגורים הושלמה מהותית, הכנסות החברה ממכירות בטווח הזמן הקצר-בינוני צפויות לשמש בעיקרן לצורך הפחתת החוב הבכיר ובכך להוריד את שיעור המינוף ולהפחית את עלויות המימון ובהתאם לשפר את הפרופיל הפיננסי של החברה. נכון ליום 30.09.2021 התקשרה החברה בהסכמים למכירת יח"ד (חוזים חתומים וחוזים לקראת חתימה) בסכום של כ- 430 מ' דולר. כמו כן, מאז ועד למועד הסמוך לפרסום דוחותיה הכספיים של החברה לרבעון השלישי של שנת 2021, התקשרה החברה בחוזים למכירת יח"ד בסכום של כ- 131 מ' דולר. הנ"ל מחזק את נראות התזרים ואת קצב המכירות הצפוי בטווח הקצר-בינוני.

· על-פי תרחיש הבסיס של מידרוג, היקפי המכירות צפויים להמשיך ולבלוט ביחס לדירוג החברה ולהסתכם בטווח של 1-1.4 מיליארד דולר לשנה. יחס המינוף חוב נטו ל- CAP נטו צפוי להשתפר ולנוע בטווח של 60%-65%, ההולם את רמת הדירוג. יחס כיסוי הריבית EBIT להוצאות מימון אינו בולט ביחס לדירוג וצפוי להסתכם בטווח של 1.6-2.5 שנים. בהתאם להצהרת החברה, מידרוג הניחה כי החברה לא תחלק דיבידנדים לבעלי המניות במהלך השנים 2021 ו- 2022.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל מספר התאמות פיננסיות לדוח הכספי, ביניהן, איחוד יחסי של החוב בחברות המוחזקות בשיטת השווי במאזני, הנפקת אגרות חוב (סדרה ד') בהיקף של כ- 400 מיליון ש"ח ערך נקוב, שחרור פיקדונות (reserves) בסכום של 73 מ' דולר במסגרת המימון מחדש של מניות C בפרויקט CPT שבוצע במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2021 וכן פירעון אגרות חוב (סדרה ב') בהיקף של 255 מ' ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2021. תרחיש הבסיס מניח גם, המשך גידול בהלוואות הליווי לאור המשך השקעה בפרויקטים ופירעון הלוואות בכירות בפרויקטים שצפויים להתאכלס במהלך השנה. נזילות החברה הינה סבירה גם אם איננו מביאים בחשבון את גיוס האג"ח המתוכנן. לחברה יתרות מזומן בקופתה בסך של כ- 90 מ' דולר ל- 30.09.2021 מכך כ- 80 מ' דולר מיועדים לפרעון המלאה של אג"ח סדרה ב' בסוף שנה זו. אגרות החוב סדרה ג' וכן אגרות החוב שהחברה צפויה להנפיק כוללות מספר שנות גרייס על הקרן כך שלא צפוי תשלום קרן לפני שנת 2024. לחברה חלויות של הלוואות ליווי שפרעונן צפוי לנבוע ממכירות הדירות בשנה הקרובה.



ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ 1: ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½"ן¿½, ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½"ן¿½, ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ 30.09.2021:

ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½. ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½, ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½.

ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½:

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½


ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½:

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½, ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

· ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½