אנליסט IBI על אקסטל- המימון מתבקש כמו אוויר לנשימה

יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות
חברת אקסטל דיווחה הבוקר על תוצאותיה לרבעון הראשון של 2016 והמצב הופך להיות שברירי מתמיד.
מכירות:
§ One 57: לא נרשמו מכירות של דירות.
§ Carlton: נמכרו 3 דירות במחירים נמוכים מהממוצע בפרויקט עד כה (הנחה של 15%).
חוב:
§ הלוואה ב- Central Park Tower (285 מיליון דולר - מועד פירעון אוגוסט 2016): ההלוואה נכנסה לתקופת Stand Still (שלב בו אין בלווה אפשרות לפרוע את ההלוואה ונמצא בהפרה מוסכמת של ההלוואה) הגוף המממן הסכים להעניק לאקסטל גרייס של 12 חודשים

בהם הוא מתחייב לא להתחיל בהליך של מימוש הנכס במסגרת שעבוד ראשון הרשום לזכותו. הבעיה שבתמורה לכך הריבית על ההלוואה עלתה מ-8% ל-14%(!). מדובר בתשלומי ריבית שנתיים 40 מיליון דולר. רק בשביל להבין כמה המצוקה התזרימית חמורה, קופת המזומנים

של אקסטל מסתכמת ב-45 מיליון דולר בלבד והתזרים מפעילות שוטפת / השקעה הינו שלילי.

§ One Manhattan (150 מיליון דולר - מועד פירעון יוני 2016): החברה נמצאת במשא ומתן מתקדם בקשר להשגת המימון לפרויקט ומעריכה כי תצליח להשיג את המימון עד סוף חודש יוני. בכוונת החברה לפרוע את ההלוואה הקיימת מהלוואת הבנייה שתתקבל. בשורה חיובית התקבלה

כאשר הגוף המממן הקיים הסכים להארכת תקופה ההלוואה לתקופה של 6 חודשים בהינתן וחברה לא תצליח להשיג מימון בנייה עד סוף יוני. הבעיה היא שלא נחשפנו לתנאים וניתן להניח כי גם במקרה הזה הריבית תעלה משמעותית.

אחר:
§ קופת המזומנים ממשיכה להישחק: במהלך הרבעון הסתכם המזומן של החברה בכ-45 מיליון דולר בהשוואה ל-118 מיליון דולר בסוף שנת 2015. השחיקה מסבירה את הלוואת הבעלים שהזרים בעל השליטה במהלך השנה שכן החברה נמצאת קרוב להפרה של התניות הנזילות שנקבעו

בשטר הנאמנות של אגרות החוב.

תיאור: cid:image005.png@01D1BC06.8BB6BE50

§ לא יגבו דמי ניהול: חברה הניהול (בבעלות בעל השליטה) הסכימה על דחיית התשלומים הצפויים עבור שנת 2016 - 18 מיליון דולר לינואר 2017. בשורה טובה למחזיקים, מצד שני לחברה אין כסף לשלם הוצאות שוטפות בגין הנהלה וכלליות.

§ מקדמות מ-Eb5 אוזלות: החברה ניצלה במהלך הרבעון כ-42 מיליון דולר מיתרת המקדמות וכעת נותרו כ-14 מיליון דולר לא מנוצלים.

§ בעל השליטה חשוף לתביעה: אמש דווח כי בעל השליטה נתבע בסכום של 400 מיליון דולר בקשר "לפורטפוליו רינג" אשר היה בבעלות ה-BVI ורובו נמכר במהלך השנה האחרונה. http://therealdeal.com/2016/05/31/chetrit-suing-barnett-for-400m-over-ring-portfolio-deal/

בשורה התחתונה
כפי שציינו רק לפני שבועיים, צפוי להיות יותר רע לפני שיהיה טוב וזה בדיוק המצב כעת. קופת המזומנים אוזלת והחברה חייבת הון בהקדם. נכון להיום בעל השליטה לא החל בתהליך מכירת נכסים ודווקא ממשיך להשקיע הון בפרויקטים בפיתוח. הדוח מביא עמו בשורה חיובית אחת וזה שהבנק המממן
ב-One Manhattan לא מתכוון להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי. בתרחיש שבעל השליטה משיג את המימון בטווח הקרוב, הוא יהיה רשאי לעשות שימוש בסך של 100-150 מיליון דולר מכספי RXR לכל שימוש. התמורה הזאת אמורה לתת אוויר לנשימה של שנה וחצי קדימה.
בלי מימון או בלי הכנסת שותפים בפרויקטים במהלך השנה הקרובה החברה תיכנס לסחרור תזרימי קשה מאוד שיחייב אותה להתחיל למכור נכסים.