המשך הירידה המהירה בהתחלות הבנייה

עיקר ההשפעה על המחירים צפויה להיות בעוד כשנתיים
אגף הכלכלה מתוך: סקירות תקופתיות

היקף התחלות הבנייה למגורים הסתכם ברביע השלישי של 2012 בכ-7,802 יחידות דיור, שהם כ-31.2 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים, על בסיס נתונים מנוכי עונתיות. ירידת התחלות הבנייה נמשכת ברציפות מזה ארבעה רביעים. בהתאם לכך, מספר הדירות שהוחל בבנייתן ירד מכ-46 אלף יחידות דיור בארבעת הרביעים המסתיימים ברביע הראשון של 2011 לכ-39 אלף יחידות בתקופה המסתיימת ברביע השלישי של 2012. להערכתנו, נתון זה, של מספר התחלות הבנייה המצטבר בארבעת הרביעים החולפים צפוי להמשיך ולרדת ברביע הרביעי של 2012 ובראשית 2013.

על מנת להעריך האם מדובר בהיקף התחלות בנייה "הנכון" למשק הישראלי, יש להתחשב בגורמים הבאים: תוספת של כ-40 אלף משקי הבית חדשים בישראל מדי שנה, בממוצע; רכישת דירות על ידי תושבי חוץ והאפשרות שמגמה זו תתחזק על רקע התפתחויות חברתיות ופוליטיות באירופה; גרט של דירות ישנות; ועלייה ברמת החיים ומעבר של משקי בית מסוימים מדירות קטנות לדירות מרווחות יותר. צירוף גורמים אלו מביא לדעתנו לצורך בהתחלות בנייה בהיקף של כ-45 אלף יחידות דיור בשנה לכל מגזרי האוכלוסייה, זאת לעומת פחות מ-40 אלף דירות שהוחל בבנייתן במהלך השנה האחרונה והצפי שקצב זה עוד ילך וירד בעתיד הנראה לעין.



למרות שהיקף התחלות הבנייה מצוי בירידה מהירה, זאת כפי שניתן לראות בתרשים דלעיל, הרי שהודות לעלייה הניכרת בהתחלות בנייה במהלך המחצית השנייה של שנת 2010 ובשנת 2011, מלאי הדירות החדשות בשוק, בשלבי בנייה שונים, מצוי כיום ברמה גבוהה יחסית, זאת כפי שניתן לראות על פי נתוני הדירות המצויות בבנייה פעילה. על פי נתון זה, במהלך חמשת הרביעים האחרונים (המסתיימים ברביע השלישי של 2012), היו בממוצע כ-83 אלף יחידות דיור בבנייה פעילה. מדובר בעליית מדרגה של ממש במספר הדירות המצויות בבנייה פעילה שעמד על כ-64 אלף בלבד בממוצע במהלך השנים 2008-2010.

המסר העולה מנתונים אלו הוא שכיום יש היצע דירות המספיק לצרכי השוק, אך במידה והיקף התחלות הבנייה יישמר לאורך זמן ברמה הנמוכה במידה ניכרת מהצורך הבסיסי של המשק (כ-45 אלף דירות) עלול להתפתח בתוך כשנתיים-שלוש מצב של מחסור בהיצע, זאת כפי שהיה בראשית התהליך המואץ של עליית מחירי הדיור שהחל בשנת 2008. יחד עם זאת, יש לזכור כי הציבור עלול לנתח מראש מצב של צמצום צפוי בהיצע ולפעול בהתאם עוד בטרם מימושו המלא בפועל.

מעבר לחשיבות של שמירה על רמה נאותה של התחלות בנייה בכדי לשמור על היצע מספק ובכך למנוע עליית מחירים מואצת של הדירות, ישנם נימוקים מאקרו כלכליים נוספים התומכים בהעלאה של היקף התחלות הבנייה יחסית לרמה הנוכחית. אלו כוללים: תרומה להיקף הפעילות הכלכלית במשק באמצעות הגדלת הפעילות המקומית; תרומה להכנסות המדינה ממסים (מס שבח, מס הכנסה, מס רכישה, מע"מ על דירות חדשות ועוד); תרומה לתקבולי הממשלה ממכירת נכסים — "הפרטת קרקע"; יצירת חלופות השקעה לטווח ארוך, לגופים מוסדיים ולפרטיים, עם יחס סיכון/סיכוי העשוי להיות אטרקטיבי יחסית; ותרומה לייצוב המצב החברתי-כלכלי.

שווי תיק הנכסים הכספיים שבידי הציבור עלה בכ-6.2%

בחודשים ינואר-אוקטובר

תיק הנכסים הכספיים שבידי הציבור הסתכם בסוף חודש אוקטובר 2012 בכ-2,682 מיליארד ₪. זוהי עלייה של כ-6.2% מאז ראשית השנה. העליה בשווי התיק הקיפה את כל רכיביו: הרכיב הלא צמוד, הרכיבים הצמודים למדד ולמט"ח ורכיבי המניות (בארץ ובחו"ל). השינויים בשווי התיק מושפעים משינויים במחירי הרכיבים השונים ("השפעת מחיר") ומשינויים הנובעים מצבירת נכסים ("השפעת כמות"). כאשר בוחנים את התפתחות התיק ב-12 החודשים האחרונים, נראה כי מרבית העלייה של כ-6.3% בשוויו, מקורה בהשפעת המחירים ומיעוטה בהשפעת הצבירה, אשר נמצא בעבר כי היא מתואמת באופן חיובי עם התפתחות הפעילות הכלכלית בישראל.



בחינת התפתחות רכיב המניות אותן מחזיק הציבור (בארץ ובחו"ל) מתוך סך כל התיק, מצביעה על תנודתיות גבוהה אך תוך מגמה של עלייה מתונה לאורך השנים. התפתחות זו משקפת, כפי הנראה, את תפיסת הסיכון של הציבור ונובעת גם משינויים במבנה שוק ההון שחלו בשני העשורים האחרונים. יחד עם זאת, כפי שניתן לראות בגרף, בשני העשורים האחרונים משקל המניות בתיק הגיע בנקודות הקיצון לטווח עליון של כ-30% ולטווח תחתון של כ-12%. כיום, משקל המניות הוא כ-21.8% והוא נמוך רק במעט מקו המגמה, המשקף ממוצע ארוך טווח.