כלכלני לאומי: המשך מגמת ההתמתנות בהיקף התחלות בנייה עלולה ליצור בשנים הבאות מחסור בהיצע הדירות‎

שיעור האבטלה בחודש יולי עלה ל- 6.8%, לפי נתונים מקוריים, וצפוי להמשיך ולעלות עד סוף השנה
לפי נתוני סקר כוח האדם החודשי החדש של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור האבטלה עלה בחודש יולי ל- 6.8%, בהשוואה ל- 6.5% בחודש יוני. זאת לפי הנתונים המקוריים (שאינם מנוכים מהשפעות עונתיות). הנתונים מנוכי העונתיות, לעומת זאת, שהם הנתונים על בסיסם ראוי בזמנים כתיקונם לערוך השוואות בין הרביעים השונים, מצביעים על ירידה בשיעור האבטלה. כפי שניתן לראות בתרשים, גם בנתוני חודש יוני נרשמה מגמה שונה בנתוני המקוריים ובנתונים המנוכים מהשפעות עונתיות.



כפי שציינו בעבר, במקרה של סקר כוח האדם, ניכוי העונתיות, מבוצע באופן מלאכותי בהתאם לעונתיות של הסדרה הישנה, שהייתה רבעונית וכללה את כוח העבודה האזרחי בלבד. לכן, בגורמי ניכוי העונתיות של סקר האדם החודשי החדש ישנו חשש לעיוותים ויש לבחון לצד נתונים אלה את הנתונים המקוריים.

"בעיית" ניכוי העונתיות בנתוני סקר כוח אדם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויה להימשך בשנים הקרובות, שכן רק לאחר שיצטברו נתונים על פני תקופה של מספר שנים, ניתן יהיה לבצע ניכוי עונתיות, המבוסס על מאפייני הסדרה החדשה. על כן, הקושי בניתוח המגמות בשוק העבודה צפוי להימשך. לאור זאת, לצד נתוני סקר כוח אדם, נציג להלן נתונים חלופיים של שירות התעסוקה, לגבי דורשי עבודה ומובטלים העשויים לעזור בהבנת ההתפתחויות בשוק העבודה.

נתוני שירות התעסוקה מצביעים על שינוי מגמה בשוק העבודה מאז ראשית 2012

נתוני דורשי העבודה כוללים מובטלים הזכאים לדמי אבטלה או להבטחת הכנסה, מובטלים שאינם זכאים לקצבה מסוג כזה או אחר, וכן מועסקים המעוניינים להחליף משרה (כמו למשל במקרה של מועסקים במשרה חלקית המחפשים משרה מלאה. נציין כי מדובר באחוז קטן מסך דורשי העבודה). נתוני המובטלים כוללים את מי שנרשם בלשכת התעסוקה וצבר יותר מ- 2 ימי אבטלה באותו חודש (בין אם הוא זכאי או שאינו זכאי לדמי אבטלה)[1]. התרשים שלהלן מציג את שיעור השינוי ב- 12 החודשים האחרונים של מספר דורשי עבודה ומובטלים.




בבחינת נתוני שירות התעסוקה על פני זמן, ניתן לראות כי מאז ראשית 2012 חל שינוי במגמה ולאחר תקופה ארוכה של ירידה במספר דורשי העבודה והמובטלים שנרשמו בלשכות התעסוקה ישנה עתה עלייה. כמו כן, בחודשים יוני ויולי התגבר קצב הגידול השנתי של דורשי העבודה והמובטלים.

בהשוואת שני מקורות הנתונים, ניתן לומר כי, בעוד נתוני סקר כוח אדם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על שינוי מתון יחסית בשיעור האבטלה, מאז ראשית 2012 (זאת בהתבסס על הנתונים המקוריים), נתוני שירות התעסוקה, מצביעים בצורה חדה יותר על שינוי לרעה במגמה (בהתבסס על נתונים מנוכי עונתיות). לסיכום, נראה שהאינדיקאטורים השונים בשוק העבודה מצביעים על מגמה דומה של עלייה מתונה בשיעור האבטלה, אם כי בעוצמות מעט שונות. אנו מעריכים, כי מגמה זו של עלייה בשיעור האבטלה, בקצב מתון יחסית, תימשך עד סוף השנה וככל הנראה שגם במהלך 2013.

המשך מגמת ההתמתנות בהיקף התחלות בנייה עלולה ליצור בשנים הבאות מחסור בהיצע הדירות

ברבע השני של 2012 עמד היקף התחלות הבנייה על 36.4 יחידות דיור, במונחים שנתיים (נתון מנוכה עונתיות). זאת בהשוואה לרבע הראשון של השנה בו עמד היקף התחלות הבנייה על 39.2 אלף יחידות דיור במונחים שנתיים. בסך הכול, במחצית הראשונה של השנה הסתכם היקף התחלות הבנייה על 37.8 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים. כפי שניתן לראות בתרשים, מדובר ברמת התחלות בנייה שנתית, הנמוכה מקצב הגידול הממוצע במספר משקי הבית, אשר עומד על כ- 39,000 משקי בית בשנה ודומה לרמה שהייתה לפני כשלוש שנים. כלומר, קצב הבנייה הנוכחי אינו צפוי לספק את הביקוש הבסיסי לדירות הנובע מהגידול הטבעי של האוכלוסייה בישראל, משיפור ברמת החיים ומביקוש של קונים מחו"ל, המסתכם ככל הנראה לכ-45 אלף דירות לשנה בממוצע. נדגיש, שאין המדובר בהכרח בביקוש לדירה לרכישה, אלא בהסתכלות רחבה על הביקוש לדיור אם בבעלות ואם בשכירות, שכן התמתנות בהיקף התחלות הבנייה מגבילה גם את הרחבת היצע הדיור להשכרה.



על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלאי הדירות החדשות למכירה עומד על כ- 15 אלף יחידות דיור, אשר ברמת הביקושים הנוכחית צפוי להספיק לתקופה של כשנה. מלאי זה, אשר נוצר בעיקר הודות לגידול הניכר בהיקף התחלות הבנייה ב- 2011 (כ-45 אלף דירות), עלול להצטמצם במידה והיקף התחלות הבנייה יישאר מתחת לרמה הבסיסית של הגידול השנתי של מספר משקי הבית, זאת על פי המצב הנוכחי.

לפי בדיקה של מנהל הכנסות המדינה, קיים מלאי נוסף של "דירות בהמתנה", אשר מסתכם בכ – 15 אלף יחידות דיור. מדובר בדירות של משפרי דיור, אשר טרם מכרו את דירתם הראשונה, אותה הם יכולים להחזיק לתקופה של כ- 24 חודשים, מבלי לשלם מס רכישה על דירה "נוספת". מלאי זה נוצר על רקע הקושי זמני של משפרי דיור למכור את דירתם הראשונה בשל ירידה בביקושים לצד יציאה מוגברת וזמנית של משקיעים מהשוק, אשר אפיינו בעיקר את הרבע הרביעי של 2011 והרבע הראשון של 2012. נתוני משרד האוצר, מצביעים על כך שהיקף העסקאות מצד משקיעים חזר לגדול ברבע השני של 2012, זאת לצד המשך עלייה בביקוש של זוגות צעירים ומשפרי דיור. מגמות הביקוש הללו צפויות להאיץ את ניצול המלאי של "דירות בהמתנה".

בסיכום המגמות הנ"ל, נאמר כי רמת המלאי הנוכחית של דירות למכירה ו"דירות בהמתנה" יכולה לסייע במיתון הלחצים לעליות מחירים בטווח הקצר, אולם במידה וההיצע לא יגדל כבר עתה בהתאם לרמת הגידול של האוכלוסייה בישראל לפחות, מלאי הדירות למכירה ילך יצטמצם והדבר עלול להוביל בשנים הבאות לחידוש הלחצים לעליות מחירים.