מגמת הירידה של המלאי שנותר למכירה שהחלה בחודשיים האחרונים תקשה על ירידת מחירים של ממש בשוק הדיור

ריבית בנק ישראל במונחים ריאליים ירדה; גמישות בניהול המדיניות תוכל למנוע עלייה מחדש לרמה שאינה הולמת את מצב המשק
בנק ישראל הודיע ב- 27 לאוגוסט כי ריבית היעד שלו לחודש ספטמבר תיוותר ללא שינוי על רמה של 2.25%. ההחלטה על הותרת הריבית ללא שינוי הושפעה, בין השאר ממספר רב של גורמים בעלי אופי זמני וחולף כמו העלייה בציפיות האינפלציה.

האופי של העלייה בציפיות האינפלציה הנו זמני, שכן היא נובעת מעליות מתוכננות במיסים העקיפים ומעלייה של מחירי הסחורות בעולם, שחלה על רקע של גורמים חולפים כמו השפעת מזג האוויר באזורים שונים בעולם. שינויים אלו, צפויים לבוא לידי ביטוי בעיקר במדדים הקרובים; עם חלוף השפעתם של מדדים אלו על האינפלציה ניתן לצפות לירידת ציפיות האינפלציה לשנה הקרובה, תוך חזרה לסביבה של מרכז יעד יציבות המחירים ואולי אף מתחת לכך.



כפי שניתן לראות בתרשים, העלייה בציפיות האינפלציה לאחרונה הובילה לירידה נוספת של הריבית הריאלית (ריבית בנק ישראל בניכוי ציפיות האינפלציה, לשנה קדימה, הנגזרות משוק ההון). ירידה זו של הריבית הריאלית תומכת בפעילות הכלכלית. הציפיות הנמדדות משוק ההון, ואלו הנמדדות על פי החוזים העתידיים, על מדד המחירים לצרכן, שהבנקים מציעים מעבר לדלפק (OTC), עלו החודש, והן נמצאות בטווח שבין 2.6%-2.3% לעומת טווח של 2.0%-1.6% בחודש שעבר. בהיעדר תגובה של המדיניות המוניטארית לירידה הצפויה בסביבת האינפלציה לקראת סוף שנה זו, תחול עלייה של ריבית בנק ישראל במונחים ריאליים צפויים לרמה שיתכן ואינה הולמת את מצב המשק הצומח בקצב איטי יחסית לעבר.

בנק ישראל מציין בהודעתו גורמים נוספים אשר תומכים בהורדת הריבית. כך מצוין, כי רמת הסיכונים הכלכליים בעולם עקב ההתפתחויות באירופה נותרה גבוהה, ועימה החשש מפני השפעות שליליות על הכלכלה המקומית. כמו כן, המשך מגמת ההתמתנות בסחר העולמי עלולה לגרום לירידה בקצב הצמיחה של המשק. בנוסף, נתוני הסקרים על הפעילות הכלכלית המקומית, מצביעים על ציפיות להאטה בקצב הצמיחה ומנתוני הביטוח הלאומי עולה שבחודש יולי חל גידול ניכר במספר התביעות החדשות לדמי אבטלה. אולם, נראה שלמרות הגורמים הנ"ל העדיף בנק ישראל שלא להוריד, בשלב זה, את הריבית, כאשר העלייה בציפיות האינפלציה והפיחות הריאלי של השקל מול סל המטבעות הקלו על החלטה זו.

במבט קדימה, החלטות הריבית של הועדה מוניטארית של בנק ישראל צפויות להיות מושפעות מצעדים משמעותיים של בנקים מרכזיים בעולם, מההתפתחויות באיחוד האירופי, ומן ההשפעה האפשרית על המצב הכלכלי של שינויים בסביבה הגיאופוליטית. התפתחויות שליליות ביחס לגורמים אלו צפויות לזרז הורדה של הריבית. מנגד, התפתחות שלילית ביחס למידת היכולת לעמוד ביעדי הגירעון הממשלתי של ישראל וליכולתה של הממשלה להציג תוכנית ישימה לעמידה ביעד הגירעון צפויה להקשות על הרחבה מוניטארית נוספת.



מגמת הירידה של המלאי שנותר למכירה שהחלה בחודשיים האחרונים תקשה על ירידת מחירים של ממש בשוק הדיור

בחודש יולי עמד היקף המכירות החודשי של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית על 1,336 דירות (נתון מנוכה עונתיות), בדומה להיקף המכירות בחודש שעבר. במונחים שנתיים מדובר בהיקף מכירות של 16,000 דירות ולשם השוואה, המלאי שנותר למכירה בחודש יולי עמד על 15,208 דירות. היינו המלאי הנוכחי מעט נמוך מקצב המכירות השנתי.



בין הגורמים העיקריים התומכים בביקוש של דירות לרכישה נמנים, קצב הגידול הגבוה של מספר משקי הבית בישראל, לצד הריבית הנמוכה על המשכנתאות ויציבות של שיעורי אבטלה. להערכתנו, כל עוד לא תחול החמרה משמעותית בסביבה הכלכלית העולמית, שיעורי האבטלה בישראל יעלו באופן מתון יחסית, ולכך צפויה להיות השפעה ממתנת קטנה בלבד על הביקוש לדירות לרכישה (נזכיר שרכישות אלו כוללות גם רכישת דירות לשם השכרתן).

לאור הערכתנו שהביקוש של דירות לרכישה (לשימוש עצמי ולהשקעה) צפוי לשמור על יציבות, נראה כי מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה עשוי להמשיך ולהצטמצם בהמשך. זאת במיוחד על רקע ההתמתנות שניכרת בגידול היצע הדירות החדשות. התמתנות זו באה לידי ביטוי בירידה במספר העסקאות, שאושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של השנה[1]. מספר זה עומד על כ- 18,600 יחידות דיור, במונחים שנתיים, בהשוואה לכ- 25,000 יחידות דיור בממוצע בשנים 2010 – 2011. נתוני העסקאות שאושרו תואמים גם את התמונה העולה מנתוני החשבונאות הלאומית לרבע השני של השנה, אשר הצביעו על ירידה בהיקף ההשקעות בבנייה למגורים, לראשונה לאחר תקופה ארוכה של התרחבות.

היחס הנ"ל בין קצב מכירת הדירות והמלאי שנותר למכירה מתבטא, כפי שניתן לראות בתרשים, בירידה קלה במספר חודשי ההיצע ל- 11.8 חודשים, כאשר מאז ראשית השנה עמד מספר חודשי ההיצע על כ- 12.3 בממוצע. ברמת חודשי ההיצע הנוכחית, שהנה גבוהה יחסית, קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור אינו צפוי לעלות (קצב זה עומד על כ- 1.2%, לאחר שבשלוש השנים האחרונות עלה בקצב דו ספרתי). אולם, בהיעדר גידול בהיצע אשר תואם תנאי הביקוש בשוק הדיור, תוך הצטמצמות המלאי שנותר למכירה, חודשי ההיצע צפויים להמשיך ולרדת ואולי אף להגיע בעתיד הרחוק יותר לרמה המאפיינת לחצים לעליות מחירים.