מליסרון מסכמת שנה חזקה עם תוצאות שיא: ה- FFO גדל בשנת 2019 ב-3.2% ל-717 מיליון שקל

אופיר שריד - צילום אביב אברמוב

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בשנת 2019 הוכפל ל-1.28 מיליארד שקל

במהלך שנת 2019 נרשמה עלייה של 3.1% בפדיונות מתחמי הקניות האזוריים ועלייה של 2.6% בפדיונות בכלל הקניונים

בחודש דצמבר 2019 השלימה החברה את רכישת חלק המיעוט בקניון רמת אביב והגיעה להחזקה של 100% בנכס

החברה ממשיכה בתנופת הפיתוח, בעיקר בתחום המשרדים. כיום נמצאים בייזום פרויקטים בהיקף של 131,700 מ"ר (חלק החברה)

שיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה (Cap Rate) ירד ל-6.81% בסוף 2019, לעומת 7.21% בסוף 2018

שיעור המינוף על נכסי החברה ((LTV ממשיך לרדת והגיע בסוף השנה ל-46.8%, בהשוואה ל-53% בשנת 2018 ול-54.7% בשנת 2017

ליאורה עופר, יו"ר מליסרון: "החברה גאה לסכם את 2019 עם המשך שיפור בפרמטרים הפיננסיים והתפעוליים, וזאת על רקע השינויים שעובר תחום הקמעונאות, ובכללם המגמות הנוגעות לתרבות הצריכה באמצעות האינטרנט. החברה ממשיכה לפעול להשבחת מרכזי המסחר והקניונים שבבעלותה ובד בבד מחזקת את תחום המשרדים. אנו מאמינים כי נתוני הצמיחה העקביים שהחברה מציגה הם העדות הטובה ביותר לאיכות נכסי החברה ולביקוש הגבוה להם".

אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון: "שנת 2019 הייתה השנה הרווחית ביותר של החברה בה היא המשיכה להפגין צמיחה, תוך גידול של 2.6% בפדיונות השוכרים בכל הקניונים, לצד גידול של 3.1% בפדיונות מתחמי הקניות האזוריים המהווים את החלק המשמעותי של נכסיה. במהלך השנה ביצעה החברה מספר מהלכים עסקיים משמעותיים ביניהם: רכישת חלקו של המיעוט בקניון רמת אביב (וכיום מחזיקה החברה 100% בנכס), הנפקת הון בסך של כ-556 מיליון שקל בה השתתפה גם בעלת השליטה בחברה (עופר השקעות) והנפקות אג"ח שנועדו למחזור חובות והארכת מח"מ בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל, תוך הקטנת עומס הפירעונות לשנת 2020 ולחיסכון משמעותי בריבית.

החברה סיימה ומסרה את פרויקט בניין המשרדים לחברת מלאנוקס היושבת בפארק העסקים שלנו ביקנעם, וכן סיימה את בנייתם של שני בנייני מסחר נוספים בחוצות המפרץ חיפה שהושכרו כמעט במלואם. בנוסף, פרויקט הוספת הקומה בקניון עופר אדומים הסתיים ושווק במלואו. החברה ממשיכה בבניית המגה פרויקט TLV LandMark במתחם שרונה בתל אביב בהיקף של כ- 161 אלף מ"ר וכן שני בנייני משרדים נוספים בשטח של 30 אלף מ"ר, בניינים C ו-D, בפארק עופר פתח-תקווה, ובניין משרדים נוסף בשטח של 23 אלף מ"ר בפארק עופר שער הכרמל".
דגשים עיקריים:

החברה הציגה בשנת 2019 צמיחה במרבית הפרמטרים התפעוליים, תוך הגברת היעילות התפעולית בנכסים, הגדלת בסיס הנכסים והמשך השבחת נכסי החברה.

פילוח נכסי החברה – כ-85% מה-NOI הנובע משטחי מסחר מיוחס למתחמי קניות אזוריים המתאפיינים במיקומים מרכזיים בלב ערי המטרופולין. להערכת החברה קניונים אלה ימשיכו להתחזק בראייה ארוכת טווח.
הפדיונות בקניונים – בשנת 2019 נרשמה עלייה של 2.6% בפדיונות כלל הקניונים ועלייה של 3.1% בפדיונות מתחמי הקניות האזוריים.

ייזום פרויקטים, בדגש על תחום המשרדים – בשנת 2019 החלה החברה בבניית פרויקט הדגל שלה במתחם שרונה בת"א. כמו-כן, אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תכנית להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט זה בכ-50 אלף מ"ר נוספים לשימושי משרדים, מסחר ומגורים, כך שהתוכנית תגדיל את השטחים לכ-161 אלף מ"ר. במקביל, ממשיכה החברה בהקמת בניין נוסף בפארק עופר שער הכרמל והקמת בניינים C ו-D בפארק עופר פתח תקווה שלב ב'. בסך הכל נמצאים בייזום 131,700 מ"ר (חלק החברה), אשר עם השלמתם ובתפוסה מלאה צפויים להניב לחברה NOI שנתי של 140 מיליון שקל. בנוסף, בימים אלה, לחברה חמישה פרויקטים הנמצאים בשלבי אכלוס שונים, אשר בתפוסה מלאה צפויים להניב NOI שנתי של 30 מיליון שקל.

שיעור תפוסה – נכסי החברה ממשיכים להציג שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים של כ-98% במרכזים המסחריים ושל כ-93% במשרדים.

שיעור מינוף (LTV) – שיעור המינוף על נכסי החברה ירד מתחילת השנה ל-46.8%, לעומת 53% בסוף 2018 - בין היתר כתוצאה מהנפקת ההון בסוף השנה, תזרים חזק מפעילות שוטפת ועליית שווי הנדל"ן.

הנפקות אג"ח – במהלך שנת 2019 ביצעה החברה מספר הרחבות של סדרות אגרות חוב קיימות בהיקף כולל של כ-1.3 מיליארד שקל בטווח ריבית אפקטיבית של 0%-1.33%.

כחלק מאסטרטגית החברה לשיפור חוסנה הפיננסי, צמצמה החברה באופן משמעותי את יתרת פרעונות הקרן לשנת 2020, כך שיתרה זו פחתה ועומדת כיום על כ-1.85 מיליארד שקל הנושאת ריבית אפקטיבית משוקללת של 4.24% - המשקפת פוטנציאל נוסף ומהותי לחיסכון עתידי בהוצאות המימון.

פוטנציאל מחזור חוב בטווח הקצר-הבינוני – בין השנים 2020 עד 2022 צפויה החברה לפרוע חוב בסך של כ-4.3 מיליארד שקל, הנושא ריבית אפקטיבית משוקללת העומדת על 3.48%. להערכת החברה, קיים פוטנציאל לחסכון משמעותי נוסף בעלויות המימון בעתיד, וזאת תחת הנחה של המשך מחזור חוב באמצעות גיוסי חוב בשיעורי ריבית נמוכים יותר, בהתחשב ברמות הריבית שנקבעו בגיוסי החוב האחרונים של החברה ובתשואות לפדיון שבהן נסחרות אגרות החוב של החברה.

עיקר התוצאות לשנת 2019
ה-NOI מנכסים זהים עלה בשנת 2019 ב-0.8% לכ-1.17 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.16 מיליארד שקל בשנת 2018.

ה-NOI חלק הבעלים בשנת 2019 עלה לכ-1.1 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.09 מיליארד שקל בשנת 2018. העלייה נובעת בעיקר מגידול ב-NOI מנכסים זהים של 8 מיליון שקל, לצד אכלוס ותחילת הנבה של ההרחבה שנבנתה למלאנוקס בפארק עופר יוקנעם בסך של 6 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם מימוש נכס שהניב בתקופה המקבילה אשתקד 3 מיליון שקל ובגין נכס הנמצא בתהליך לשינוי ייעוד בסך של 2 מיליון שקל.

ה-FFO המייצג גדל בשנת 2019 ב-3.2% ל-717 מיליון שקל, בהשוואה ל-695 מיליון שקל בשנת 2018, בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI, לצד חיסכון בהוצאות המימון.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בשנת 2019 הוכפל לכ-1.28 מיליארד שקל, לעומת 585 מיליון שקל בשנת 2018. הגידול ברווח הנקי נבע בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה, נטו בסך 659 מיליון שקל, בהשוואה לעלייה מתונה יותר של 83 מיליון שקל בשנת 2018, לצד המשך קיטון בהוצאות המימון, נטו.

עיקר התוצאות לרבעון הרביעי לשנת 2019
ה-NOI מנכסים זהים עלה ברבעון הרביעי ל-291 מיליון שקל, בהשוואה ל-288 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

ה-NOI חלק הבעלים ברבעון הרביעי עלה ל-273 מיליון שקל, בהשוואה ל-269 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

ה-FFO המייצג עלה ברבעון הרביעי ב-4% ל-181 מיליון שקל, בהשוואה לכ-174 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי עלה לכ-624 מיליון שקל, לעומת 168 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

נתוני מאזן ליום ה-31.12.2019 (מאוחד מורחב):
שווי הנדל"ן להשקעה עלה לכ-18.8 מיליארד שקל, המהווה גידול של כ-1.7 מיליארד שקל משוויו ליום 31 בדצמבר 2018. הגידול נובע בעיקר מעליית השווי ההוגן של נכסי החברה בעיקר כתוצאה מהירידה בשיעור ההיוון המשוקלל (Cap Rate) מ-7.21% ל-6.81% בסוף שנת 2019, לצד התקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה ומרכישת חלק המיעוט בקניון רמת אביב.

האמצעים הנזילים של החברה (מזומנים ונכסים פיננסיים לזמן קצר) הסתכמו בכ-1.31 מיליארד שקל.
החוב הפיננסי, נטו של החברה המשיך לרדת והסתכם בכ-9.4 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-9.6 מיליארד שקל בסוף שנת 2018 – בין היתר, בזכות הנפקת הון המניות (ברוטו) בהיקף של 556 מיליון שקל שביצעה החברה בסוף שנת 2019.

החברה רשמה את קניון עופר מלכת שבא באילת "כנכס המוחזק למכירה" נוכח משא ומתן מתקדם למכירת הקניון. תמורת המכירה הצפויה היא 167 מיליון שקל ובמהלך שנת 2019 הניב הקניון NOI של כ-11.5 מיליון שקל.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-7.5 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-6.0 מיליארד שקל בסוף שנת 2018.

במקביל לפרסום הדוחות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 60 מיליון שקל בגין רווחי הרבעון הרביעי לשנת 2019. בשנת 2019 כולה חילקה החברה דיבידנד בסכום כולל של כ-240 מיליון שקל.

בחודש פברואר 2020, הודיעה החברה כי היא בוחנת הנפקת סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה יח') עם שעבוד ראשון על חלקה (50%) במתחם "חוצות המפרץ".

בחודש דצמבר 2019, הנפיקה החברה הון בסכום של 556 מיליון שקל, כולל השתתפות של בעלת השליטה, עופר השקעות, בסך של 44 מיליון שקל.

בחודש דצמבר 2019, רכשה החברה את החזקות המיעוט בקניון עופר רמת אביב תמורת 425 מיליון שקל, כך שלאחר השלמת הרכישה מחזיקה החברה במלוא הקניון.

חברת מליסרון, בשליטת עופר השקעות ובניהולם של ליאורה עופר (יו"ר) ואופיר שריד (מנכ"ל), הינה חברה המתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים ומתחמי משרדים וקמפוסי היי-טק הממותגים תחת השם "עופר" והינה מהחברות המובילות בישראל בתחום זה. נכון ליום 31 בדצמבר 2019, בבעלות החברה ובניהולה 24 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-833 אלף מ"ר שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-96%. בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר גרנד קניון פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקוה ועוד.