י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ - דירוג A1 באופק יציב

מידרוג מותירה על כנו דירוג A1 באופק יציב לחברת דמרי‎‎. "ברה מדיניות פיננסית בת חיזוי במידה טובה המאזנת בין האינטרסים של בעלי החוב ובעלי המניות, וניהול הסיכונים והנזילות בחברה הינם שמרניים"
מידרוג מותירה על כנו דירוג A1.il דירוג מנפיק ודירוג לסדרות אגרות חוב (סדרות ו'-ט') שהנפיקה י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"). אופק הדירוג יציב. בנוסף, מידרוג מאשרת מחדש דירוג זמן קצר P-1.il לנייר ערך מסחרי (להלן: "דירוג נייר ערך מסחרי" או "דירוג לזמן קצר") בהיקף של עד 70 מיליון ש"ח ע.נ.


שיקולים עיקריים לדירוג

היקף פעילות וצבר קרקעות משמעותיים, יחד עם ותק וניסיון החברה, תורמים ליציבות הפרופיל העסקי. סך הכנסות החברה מפעילות ייזום הסתכמו בשנת 2020 בכ-955 מיליון ש"ח. בהתאם לדיווחי החברה, נכון ליום 31.12.2020, לחברה צבר קרקעות של קרוב ל-12 אלפי יח"ד (מתוכן תב"ע בתוקף לכ- 5 אלפי יח"ד).
החברה פועלת בענף הייזום למגורים. מידרוג מעריכה את ענף הייזום למגורים כענף בעל סיכון גבוה יחסית לענפי הנדלן האחרים בהיותו ענף תנודתי המושפע ממדיניות ממשלתית, רגולציה גבוהה והחלטות סטטוטוריות, בהתאם, פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל, משפיעה לשלילה על הדירוג.
על אף משבר הקורונה, החברה הציגה גידול משמעותי במכירות בשנת 2020 עם 776 יח"ד בישראל, לעומת מכירות של 543 יח"ד בשנת 2019.
לחברה שיעורי רווחיות גבוהים ביחס לדירוג. ליום 31.12.2020. שיעור הרווח הגולמי הממוצע מפרויקטים בביצוע (ללא מימון) הסתכם בכ-28%. להערכת מידרוג, יחס זה צפוי לנוע בשיעור דומה בשנה הקרובה ולהמשיך לבלוט לחיוב לרמת הדירוג. יצוין כי בפרויקטים בהקמה, לחברה קצב מכירות נמוך ביחס לקצב ההשלמה. עם זאת, שיעורי הרווחיות הגבוהים מקנים לחברה יכולת, במידת הצורך, להגדלת היקפי המכירות על-ידי מתן הנחות במחירי המכירה תוך שמירה על מרווחי רווח סבירים. יובהר, כי החברה נמנעת בשלב הזה מלבצע אסטרטגיה זו, אך יכולתה לפעול כך מהווה כלי נוסף ב"ארגז הכלים" שלה.
ליום 31.12.2020, יחס המינוף חוב נטו ל-CAP נטו של החברה עמד על כ-60% (לאחר התאמות מידרוג) וביום 31.03.2021 יחס המינוף עמד על כ-62%. שיעור המינוף גבוה ביחס לרמת הדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס זה צפוי לנוע בטווח הקצר-בינוני בכ-63%-60%. אם כי לחברה צבר קרקעות היסטוריות בשווי גבוה באופן משמעותי מעלותו בספרים, אשר אינם מגולמים ביחסי המינוף. האמור מגלם פוטנציאל לשיפור משמעותי ביחסי המינוף ביחס לאמור ובתרומה לשיעורי רווחיות גבוהים.
לחברה יחס כיסוי ריבית נמוך ביחס לדירוג באופן המשליך לשלילה על הפרופיל הפיננסי. יחס הכיסוי EBIT להוצאות ריבית של החברה הסתכם בשנת 2020 ב-4.4, יחס נמוך יחסית לרמת הדירוג. להערכת מידרוג, יחס זה צפוי לנוע בטווח הבינוני-ארוך בכ-3.5-4.5. יחס זה עשוי להשתנות במידה ויקודמו פרויקטים חדשים, וזאת בהתאם לשיקולי החברה.
לחברה מדיניות פיננסית בת חיזוי במידה טובה המאזנת בין האינטרסים של בעלי החוב ובעלי המניות, וניהול הסיכונים והנזילות בחברה הינם שמרניים. עם זאת, מידרוג מעריכה כי קיימת סבירות לרכישות נוספות אשר עלולות להשליך לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה. הערכה זו מתבססת, בין היתר, על ניסיונות החברה לביצוע רכישות משמעותיות בעבר.
תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, התאמת עודפי שווי בגין נדל"ן להשקעה, המוצג בדוחות הכספיים בעלות מופחתת. בנוסף, מידרוג מניחה רכישת קרקעות והשקעות בנכסים מניבים, פירעונות חוב ונטילת אשראי נוסף. כמו כן, תרחיש הבסיס כולל הכנסות ממימושי נכסים ו/או קרקעות, הכנסות שוטפות מפעילויות הייזום והביצוע, הכנסות והוצאות אחרות וכן חלוקת דיבידנד.

במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג בחנה תרחישי רגישות שונים, בין היתר, באשר לשווי נדל"ן להשקעה, תמורה ממימושי נכסים, היקפי מכירות וקצב ביצוע בפרויקטים ועוד.

בהתאם, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-63%-60%, כאשר מידרוג מניחה כי עודפי נזילות ישמשו לפינוי מסגרות אשראי ו/או פירעון חוב פיננסי אחר. יצוין, כי תרחיש הבסיס אינו כולל את עודפי השווי המשמעותיים הגלומים בצבר הקרקעות של החברה, אשר עלותן ההיסטורית נמוכה משמעותית משוויין ההוגן, כאשר חלק ניכר מעודפי השווי נתמכים על-ידי הערכות שווי. עודפי שווי אלה משקפים יחסי מינוף נמוכים יותר בפועל באופן משמעותי, ההולמים את רמת הדירוג. יחס כיסוי הריבית EBIT להוצאות ריבית צפוי להיות נמוך ביחס לרמת הדירוג ולהסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-3.5-4.5.