מאמרים

בתים משותפים

כיום הצורך לגור בבית משותף מודרני הוא הכרח לנוכח מחסור בשטחי קרקע לבניה , בנוסף הבתים המודרניים מספקים שפע של פינוקים לצד חסרונות בולטים ,בית פרטי ייהפך ברבות השנים למצרך יקר וייחודי מאד במרכזי הערים בכלל ובמרכז הארץ בפרט
כיום הצורך לגור בבית משותף מודרני הוא הכרח לנוכח מחסור בשטחי קרקע לבניה , בנוסף הבתים המודרניים מספקים שפע של פינוקים לצד חסרונות בולטים ,בית פרטי ייהפך ברבות השנים למצרך יקר וייחודי מאד במרכזי הערים בכלל ובמרכז הארץ בפרט

בישראל, שאינה משופעת בשטחי קרקע, המגורים בבית משותף נפוצים מאוד, בייחוד באזור המרכז. מבחינה אנושית, החיים בבית משותף מציבים אתגרים לא מעטים, שהרי לפי הפתגם הידוע הורים ושכנים לא בוחרים
לכן יצרה מערכת המשפט בישראל מכלול של חוקים שקובעים מהו בית משותף, כיצד ינוהל, מה יהיו זכויות וחובות הדיירים, איזה חלק מהרכוש יהיה משותף ואיזה לא, באיזה רוב יתקבלו החלטות וכן הלאה...

הבית המשותף המודרני שונה מאוד מהבית המשותף של שנים עברו. רמת החיים עלתה, זכויות הבניה נסקו לשמים ועולם הבתים המשותפים השתנה מקצה לקצה בעשרים השנים האחרונות. השינוי צפוי להתרחב, להעמיק ולצבור תאוצה, לא רק מפני שהבניה הרווייה המודרנית מייצרת עוד ועוד בתים משותפים גדולים ומורכבים יותר אלא גם משום שיותר ויותר בתים ישנים יעברו מתיחת פנים או יהרסו ויבנו מחדש.

בית משותף, מבחינה משפטית, הוא כל בית אשר נרשם ככזה בלשכת רישום המקרקעין, בפנקס מיוחד שנקרא "פנקס הבתים המשותפים". בכל מקרה, גם בתים שאינם רשומים כמשותפים, ורבים כאלה בישראל, מנוהלים הלכה למעשה כבית משותף ואותן הוראות חלות גם עליהם.

אם בעבר הבית המשותף הטיפוסי היה "מעסיק" גנן ומנקה פעם בשבוע ומעת לעת עורך תיקון או שיפוץ קל ? וזו הייתה בתמצית כל הפעילות המשותפת של הועד והדיירים, הרי שכיום בתים משותפים רבים הם עסק של ממש, עסק מורכב שדורש ניהול מקצועי ומגלגל כספים רבים.

מי שעדיין לא קלט את המהפך הוא המחוקק הישראלי. הדבר היחידי שנשאר כמעט באותו מקום בעשרים השנים האחרונות הוא החוק בתחום הבתים המשותפים.
כך קורה שתופעות נפוצות יותר ויותר כמו ועד שכונתי או קבוצת בתים עם חניה משותפת או חדר כושר או מתקנים אחרים משותפים אינם יכולים לפעול במסגרת החוק פשוט מפני שהחוק לא עוסק עדיין בעניינים אלה. והמוח היהודי כידוע ממציא לנו פטנטים לעקוף את החוקים הישנים הללו.

החוק הקיים עדיין מתייחס לניהול בית משותף כתחביב נחמד לשתיים-שלוש שעות פנאי בחודש. זה היה נכון בהחלט בעבר, כאשר היו דמי ועד חודשיים כמעט סמליים והפעילות לשמירת ותחזוקת הרכוש המשותף הייתה דלה ואלמנטארית: שטיפת חדר מדרגות והשקיה פעם בשבוע ?. אך זה לגמרי לא נכון בבתים משותפים מודרניים עם עשרות דירות ועשרות קומות, עם מספר אגפים, עם שומר, עם מתקנים שונים שדורשים תחזוקה מקצועית, ועם דמי ועד שמסתכמים בעשרות אלפי שקלים לחודש.
כיום מקובל שבכל בנין חדש ומודרני רב קומות ורב דירות ישנו סעיף בחוזה המכירה המחייב את הדיירים להעביר את ניהול הבית המשותף לידי חברה חיצונית בד"כ חברת ניהול של היזם ,

אבל בואו נחזור לבית המשותף הישן והטוב שבו ישנם מספר דיירים מצומצם וכך גם הקומות לרוב עד 4 קומות ,מה איתם להם בד"כ אין מעלית , אין מתקנים שונים מודרניים והגרוע מכל הועד שלהם הוא בד"כ דייר שרץ אחרי השכנים במטרה לאסוף את דמי הועד
מה דינם של בתים אלו ואיך הם יכולים להשתלב וליהנות מהמודרניזציה של היום .

הרוב קובע, אבל כולם רוצים מעלית, חוץ מדייר אחד. הדייר בקומה הראשונה מספח אליו שטח מהגינה. כמה דיירים רוצים להחליף את ספק הגז, ואחרים דורשים חברת אחזקה. החוק קובע איזה רוב בדיוק דרוש להחלטות הללו בוועד הבית. ולא בטוח שרוב רגיל יספיק.איזה רוב דרוש כדי לקבל החלטה על שיפוץ הבית? איזה רוב דרוש כדי להחליף את הוועד? כדי להתקין מעלית? נשמע מוכר ??
שאלות מהסוג הזה אנו מקבלים כמעט מדי יום. בכל פעם הסיטואציה המתוארת היא קצת שונה, אבל הכול כמובן מתנקז למסגרת כללית אחת, והיא סוגי ההחלטות המתקבלות בבית משותף.
ננסה כאן לסקור עבורכם בקצרה את העקרונות המרכזיים שמנחים את הסוגיה.


באופן עקרוני, הדיירים הם שמנהלים את הבית המשותף.לשם כך קיימת אסיפת דיירים, אשר יש על פי החוק להודיע על קיומה מראש. תקנון הבית המשותף. לגבי הרוב הנדרש בהחלטות שונות, הרי שכאן יש לקחת בחשבון את חוק המקרקעין, וכן חוקים אחרים, את תקנון הבית המשותף, ואת מה שקבעו הדיירים. באופן עקרוני, החוק קובע דרישות רוב דיירים שונה בעניינים שונים. לשם דוגמא, אם הדיירים מבקשים להעביר את ניהול הבית המשותף למתחזק, הרי שהחוק קובע כי בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט על כך, לעומת החלטות אחרות, שכדי לבצען די באחוז מסוים מבעלי הדירות, ללא קשר לגודל הדירה. להחלפת ספק גז למשל, נדרשת החלטה של רוב רגיל.
יש לזכור כי החלטות מסוימות, שקשורות לניהול השוטף של הבית המשותף, יעשו על ידי ועד הבית עצמו, מבלי להיכנס לפרוצדורות של כינוס אסיפה. מדובר על עניינים כגון התקנת שילוט, התקנת תאורה, התאמת גובה שער או דלת מבלי לשנות את המבנה שלהם וכדומה.כמו בכנסת, להחלטות אחרות שאינן קשורות לניהול השוטף נדרש רוב, ולא תמיד מדובר באותו רוב. הרחבת שביל גישה קיים למשל, מחייבת רוב דיירים, כמו גם החלפת ריצוף וכד‘, לעומת הכשרת מקום חנייה למשל, אשר דורש הסכמת שישים אחוז מהדיירים.
תפקידה של נציגות הבית לדאוג להחזקתו התקינה של הבית המשותף ושל הרכוש המשותף. יתר על כן, הנציגות מחויבת לבצע כל תיקון ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע באחת או יותר מדירות הבית.
לצורך כך הקנה החוק לנציגות הבית את הזכות להתקשר בחוזים ולהיות צד בהליכים משפטיים ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות. זאת כדי לייעל את פעולתה לצורך החזקה תקינה וניהול שוטף. לצורך כך מחויבת הנציגות לנהל פנקס הכנסות והוצאות
ולערוך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים ולהציגם בפני האסיפה השנתית וכן לנהל חשבון בנק על שם הבית המשותף.
את הנציגות בוחרים באסיפה כללית של בעלי הדירות והנציגות תישאר בתוקפה עד האסיפה הבאה, למעט אם קובע התקנון אחרת.
כפי שניתן להיווכח, החוק והתקנון מסדירים סוגיות משפטיות רבות בנוגע לניהול הבית המשותף על ידי הנציגות ולכן מומלץ לפנות לעורך דין מתמחה בתחום, באם עולות בעיות הקשורות בנושאים אלו.

לא אחת נתקלת הנציגות בדיירים אשר מסרבים להשתתף בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף. יש לזכור כי חוק המקרקעין מחייב את כל בעלי הדירות שבבית לשאת בהוצאות הדרושות להחזקת הבית המשותף אולם כידוע, לא כל אחד מקיים את החוק.
באופן עקרוני, באם מתמיד דייר בסירובו, כדאי להיוועץ בעורך דין ולשקול לשלוח לו מכתב התראה לפני פנייה לערכאות משפטיות. לעיתים די במכתב כזה, המסביר את חובותיו של הדייר על פי חוק, בכדי לגרום לדייר סרבן לשלם את חובו.
באם צעד זה אינו מועיל, כאמור לעיל, יש לפנות לערכאות. במקרה כזה, כדאי לוודא קודם לכן כי הנציגות מנהלת את פנקסיה באופן שאינו שגוי, ואכן שהחובות הנדרשים מבעל הדירה מגובים בחוק. אם כן, יש לפנות לעורך דין מומחה בתחום על מנת שיבדוק את הסוגיה וייפנה אותה לדיון בערכאה הנכונה. והדייר ישלם בסופו של תהליך את כל ההוצאות המשפטיות בנוסף לחוב של ועד הבית,
רבים מבעלי הדירות בבית משותף יברכו על הזדמנות להרחיב את דירתם על ידי תוספת חדר למשל אבל בכל הנוגע לבית משותף אפשרויות ההרחבה הינן מוגבלות.
קל ופשוט יחסית (מבחינה הנדסית) להרחיב את הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין על ידי תוספת בניה על הגג (מה שקרוי "חדרי יציאה"), או אף להרחיב את דירות הקרקע על ידי הגדלת שטחן על חשבון שטח חצר הבית המשותף.
קלות ופשטות הן עניין יחסי בכל הנוגע להלכות בתים משותפים ודומה כי גם לבעלי הדירות העליונות או בעלי דירות הקרקע צפויה דרך ארוכה עד למימוש שאיפתם.
הקושי העיקרי והמהותי מכולם טמון בצורך לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבניין. בעבר היה צורך בהסכמה פה אחד של כל דיירי הבניין על מנת לאשר לבעל דירה בבניין להרחיב את דירתו (זאת משום שמשמעות ההרחבה הינה גריעת שטח מסוים מהרכוש המשותף ומזכויות הבניה השייכים לכלל הדיירים והצמדתם לדירת "הדייר המרחיב").
אולם, במסגרת תיקון לחוק המקרקעין שבוצע לפני מספר שנים נקבע, כי לצורך הרחבה דרוש רוב של שלושת רבעים מבעלי הדירות בבניין אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71 ב לחוק המקרקעין).

ולסיכום

פרק בתים משותפים שבחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- כבר מזמן אינו עונה הצרכים שכן הוא התאים למציאות העבר שאיננה עוד. מאז חקיקתו חלו התפתחויות רבות בתחום דינאמי זה וגם תיקונים שחוקקו מעת לעת לא נתנו מענה מקיף או כולל לסוגיות מרכזיות שמטרידות יומיומית את בעלי הדירות בבתים המשותפים בישראל ? שהם רוב מכריע של אוכלוסיית המדינה. לפיכך מן הראוי לשקול חקיקה של חוק בתים משותפים מיוחד, שלא יהיה כמה פסקאות בתוך חוק המקרקעין הכללי ואשר יכלול טיפול בשורה של נושאים שכלל אינם מטופלים בחוק הקיים. כך למשל, ישנם שינויים רבים שמתחייבים להיעשות בתקנון המצוי; כמו כן על המחוקק לתת את הדעת לקיומם של וועדי שכונה, דבר שכיום אינו מוסדר כלל; רצוי מאוד להתייחס למעמדו של בעל דירה שאינו משלם בקביעות דמי וועד, אך שומר כיום על כל זכויותיו ויכול למשל ללא קושי להיבחר ליו"ר הוועד. שאלות חשובות אחרות שאין עליהם כיום תשובות נוגעות לגובה לא סביר של דמי וועד, לשכר לחברי וועד, ועוד כהנה.
וכמו שאמרנו בתחילה , הורים ושכנים לא בוחרים ,


נערך ע"י אילן לוי levv1

 

בית משותף שעבר מתיחת פנים ותוספת על הגג