מאמרים

תכנון ובניה

תכנון ובניה

מהם חוקי התכנון והבניה וכיצד ניתן ולהבין לפרש אותם


כמו בכל מדינה מתוקנת גם אצלנו קיימת רשות הממונה על חוקי התכנון והבניה
הרשות מווסתת את כמות והתחלות הבניה וכן מאשרת תוכניות ותכנון לעתיד

לפני שנסביר מהם חוקי הבניה ואיך הם מורכבים עלינו להבין מספר מושגים בסיסיים שיעזרו לנו להבין איך מורכבת כל מערכת התכנון ,

המועצה הארצית לתכנון ובניה


מבנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה
המועצה מורכבת מ 32 חברים: 11 חברי ממשלה או נציגיהם, נציג רשות הטבע והגנים, 5 נציגי ראשי ערים, 3 נציגי מועצות מקומיות, שני נציגי מועצות אזוריות, נציג המהנדסים והאדריכלים, נציגת ארגוני הנשים, נציג המוסדות האקדמיים, נציג המוסדות המיישבים, סוציולוג, נציג ארגון הגג של הארגונים הסביבתיים, נציג הדור הצעיר. כאשר בראש המועצה הארצית עומד שר הפנים או נציגו. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה רשאית למנות לעצמה מבין חבריה ועדות משנה לתכנון ולבנייה, ועדות קבועות או ועדות לנושאים מסוימים, וההחלטות של ועדות המשנה הם בעלות תוקף כמו של המועצה הארצית.


מהם תפקידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה

ייעוץ לממשלה בכל הנוגע לביצוע חוק התכנון והבנייה.
השתתפות בהכנת ובבדיקת החקיקה הדרושה להפעלת החוק.
נתינת ההוראות הדרושות לעריכת תוכניות המתאר הארציות, הערכת אותן תוכניות וקבלת החלטות על הגשתן לאישור הממשלה.
תכנון תוכניות מתאר ארציות כאשר תוכניות אלו יכללו תכנון לשטח המדינה כולה והנחיות לועדות המחוזיות בנושא ייעודי הקרקע ושימושה, ושמירה על ייעוד של קרקעות חקלאיות, אזורי תעשייה ושטחי הפקת מחצבים, תחנות כוח, נמלים ושדות תעופה, דרכים ואזורי בניה למגורים.
נתינת הוראות בדבר שמירה על עתיקות, מקומות קדושים, ערכי טבע ונוף ושטחים פתוחים. דיון בערר על החלטות הוועדות המחוזיות.


מבנה הוועדות המחוזיות והתפרסותם בארץ

משרד הפנים, האחראי על יישום חוק התכנון והבנייה, מחלק את מדינת ישראל לשישה מחוזות מבחינה מנהלתית: מחוז הצפון, מחוז חיפה, מחוז המרכז, מחוז תל אביב, מחוז ירושלים ומחוז הדרום. בכל אחד מהמחוזות פועלת ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה, שחברים בה 11 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז ונציג המהנדסים והאדריכלים.
בדומה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כך גם הוועדה המחוזית פועלת כגוף תכנוני ושיפוטי.
פעילות ותפקידי הוועדה המחוזית

להעיר את הערותיה על תוכניות מתאר ארציות, ולהכין ולהגיש למועצה הארצית תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ). תוכנית זו היא חוליית ביניים בין התכנון הארצי כפי שמתבטא בתוכניות הארציות (תמ"א) השונות, לבין התכנון המקומי, ובה נקבעים העקרונות לתכנון המחוז כולו. הוועדה גם מגישה הצעות למועצה הארצית לאישור שינויים שהיא עורכת בתוכנית המחוזית.
לדון בתוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות המוגשות לה על ידי ועדות המועצות המקומיות ולהחליט בדבר הפקדה (עם או ללא תנאים) או דחייה שלהן. לאחר תום תקופת ההפקדה להתנגדויות, דנה הוועדה בהתנגדויות שהוגשו לתוכניות שהופקדו, ומחליטה על קבלה או דחייה שלהן.
לבקר ולפקח על הוועדות המקומיות כדי שאלה תמלאנה את התפקידים המוטלים עליהן בחוק ותקפדנה על ביצוע הוראותיו. אישור הוועדות המחוזיות דרוש לכל סטייה מהוראות תוכנית מתאר מקומית מאושרת, למעט תוכניות שבסמכות ועדה מקומית - שאינן מוסיפות זכויות בנייה.
תפקידם של הוועדות המחוזיות זה גם ליישם את הוראותיה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בתחום המחוז וגם להנחות את הפעולות של הרשויות המקומיות. הוועדה המחוזית רשאית למנות לעצמה ועדות של חמישה חברים ועדות ספציפיות או ועדות קבועות, כאשר על ההחלטות של המועצה המחוזית ניתן להגיש ערר למועצה הארצית. לוועדה המחוזית יש תוכנית מתאר מחוזית והמועצה הארצית היא זאת שמאשרת אותה.תפקידם של הוועדות המחוזיות זה גם ליישם את הוראותיה של המועצה הארצית בתחום המחוז וגם להנחות את הפעולות של הרשויות המקומיות.


ועדה מיוחדת לתכנון ולבנייה היא ועדה למרחב תכנון מיוחד. המאפיינים של מרחב זה הוא אזור שעדיין לא מיושב (שעומד לקום בו ישוב) או שטח שלפחות 75% מכלל יחידות הדיור בו הוקמו על ידי המדינה או מטעמה. מינוי של ועדה זאת הוא לחמש שנים וחברים בה שני נציגים של משרד הפנים ושני נציגים של משרד השיכון, חמש נציגי ממשלה ועוד ארבעה נציגים של הרשות המקומית שבה נמצא השטח. בסמכויותיה להקים לעצמה ועדות למתחמי פינוי בינוי.
ועדה משותפת לתכנון ולבנייה היא ועדה שמשותפת ליותר ממחוז אחד או ליותר מועדת תכנון אחת, שר הפנים מקים את הוועדה הזאת בצו וקובע את ההרכב שלה (בדרך כלל מדובר בישובים קטנים ומפוזרים), סמכויותיה הם כסמכויות או של ועדה מקומית או של ועדה מחוזית (תלוי בגודל השטח או בכמות הרשויות).
ועדת ערר לכל מחוז מוקמת ועדת ערר שהיא מורכבת מחמישה חברים - יו"ר הוועדה [עורך דין], נציג של מתכנן המחוז, אדריכל ושני נציגי ציבור. תפקידה של הוועדה הוא לדון ולהחליט על עררים והחלטות של הוועדות המקומיות

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה

במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, לכל מרחב תכנון מקומי יש ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. שר הפנים הוא זה שמכריז על שטח כל מרחב תכנון מקומי ומפרט את גבולותיו. החוק מבדיל בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבין הרשות המקומית, למרות שבמרחב תכנון מקומי שכולל תחום רשות מקומית אחת בלבד מועצת הרשות המקומית היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא גוף משפטי נפרד. הוועדה המקומית מקימה ועדות משנה והחלטותיה הם כדין המועצה המקומית.
ברשות מרחבית שיש יותר מרשות מקומית אחת תוקם ועדה אחת למספר הרשויות, הוועדה תקים ועדת מישנה בת שבעה חברית שסמכויותיה יהיו כמו של הוועדה המקומית.
מטרתה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להבטיח את קיומו של חוק התכנון והבנייה במרחבה ובין היתר גם על הנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה. הוועדה המקומית פועלת תחת הוראותיה של הועדה מחוזית לתכנון ולבנייה.


פעילות ותפקידי הוועדה המקומית

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מתכנסת אחת למספר שבועות (תלוי בהיקף עבודתה). על הוועדה למסור את החלטתה בתוך שלושה חודשים לכל היותר. לאחר הדיון בוועדה ייכתב הפרוטוקול ("דף הדרישות"), אשר יכלול את ההחלטה עצמה, ורשימת התנאים לצורך קבלת ההיתר. הפרוטוקול יועבר בדואר הן לאדריכל והן אל היזם. במידה וההחלטה מתעכבת, או במידה והוועדה מסרבת לחלק מבקשת ההיתר או לכולה, פתוחה בפני היזם האפשרות להגיש ערעור, בהתייעצות עם אדריכל המבנה, בפני וועדת הערר המחוזית. תפקיד הוועדה המקומית / מרחבית: עריכה, הפקדה ואישור תוכניות שבסמכות הוועדה מקומית. עריכה והמלצה להפקדה של תוכניות בתחומה אשר סמכות האישור שלהן היא הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

כמו כן עוסקת הוועדה המקומית במתן היתרי בנייה מכוח תוכניות בניין עיר מאושרות, מתן הקלות שונות בגין הקלה בקווי בניין, הקלה במס' יחידות דיור וכן הקלות נוספות.


תוכנית בנין עיר ( תב"ע )

תכנית בנין עיר (או בקיצור : תב"ע) היא תכנית בעלת מעמד של חקיקה. התב"ע עוסקת בעיקר בנושאים הבאים
1. חלוקת קרקע למגרשים, הקצאת קרקע לכבישים ודרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות לתחבורה ציבורית, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי ציבור וכו...
2. אופן העיצוב של מבנים.
3. קביעת אחוזי הבניה

בקרקע וחלוקתם לשטחים לבניה רגילה, לשטחי שירות, לשטחי אחסנה, קביעת מספר יחידות הדיור/התעשייה/המסחר בקרקע.
תכנית בנין עיר מורכבת מתקנון (הכולל סעיפים ובהם הוראות תכנון לקרקע ולמבנים) ומתשריט (מפה הכוללת חלוקה למגרשים ומידע נוסף).

עכשיו כאשר למדנו על קצה המזלג איך פועלת רשת מסועפת ומסובכת של הבירוקרטיה שנקראת תכנון ובניה ננסה להשליך את זה על מקרה פרטני למשל תוספת בניה בבניין קיים , בואו נראה במה זה כרוך ואיך מוציאים את זה הלכה למעשה ,

ביצוע תוספת בניה למבנה קיים

תופעה נפוצה בשנים האחרונות הינה ביצוע של תוספות בניה בבתים משותפים קיימים.

הבנייה הנוספת יכולה להתבטא בצורות שונות, הרחבת הדירות הקיימות, בנייה על גג הבניין, הוספת מרפסות וכד'. הבנייה הנוספת מאפשרת לדיירים לשפר את תנאי מגוריהם ולהעלות את ערך רכושם מבלי שידרשו למכור את דירתם ולרכוש דירה חדשה, כך שגם מבחינה כלכלית מדובר בדרך כלל בפעולה כדאית.
יחד עם זאת, הבירוקרטיה הכרוכה בתוספת בנייה אינה מועטה ומצריכה, בראש ובראשונה הסכמות של יתר הדיירים בבנין, וכן פעולה מול רשויות שונות כגון הרשות המקומית/הועדה לתכנון ובניה ובמקרים מסוימים מול רשויות המס ומינהל מקרקעי ישראל.
חוק המקרקעין שעוסק בנושא קובע, כי לשם הרחבה של דירה בבית משותף נדרשת הסכמת הבעלים של שלושה רבעים מהדירות בבנין ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד אליהן (הרכוש המשותף צמוד לכל אחת מהדירות בשיעור שנקבע בתקנון הבית המשותף).
כמובן שעל מנת שתתאפשר בניה נוספת כלשהי צריכה להיות תוכנית מאושרת לכך על ידי רשויות התכנון.
בתחום של תוספות בנייה קיימת חשיבות להכרת שני מושגים "הצמדה" ו"זכויות בנייה".

"הצמדה"

משמעה שטח מסוים מהרכוש המשותף שהוצא מכלל הרכוש המשותף והוקנה לאחד הדיירים בבנין (חצר, גג, מחסן וכד'). בעניין זה אם בעל דירה מסוימת מעוניין בבניה בשטח מסוים שלא הוצמד לדירתו אלא מהווה רכוש משותף (לדוג' גג הבניין), עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות בשיעור המפורט לעיל להצמדתו לדירתו.

"זכויות בניה"- "אחוזי בניה"

המונח מתאר את היקף הבניה המותר בקרקע מסוימת ונקבע על ידי רשויות התכנון.

כעקרון, זכויות בניה (או אחוזי בניה), מהווים אף הם רכוש השייך לכלל הדיירים, זולת אם הוקנו לבעל דירה מסוימת. לשם בניה נוספת נדרש שלבונה יהיו זכויות בניה בשיעור התואם את הבניה המבוקשת. שוב, אם בעל דירה מסוימת מבקש לנצל את זכויות הבניה של הבניין, עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות לכך.
לסיכום, אף שמדובר בהליך כדאי כלכלית, קיימות לא מעט משוכות בדרך, ולכן יש לכלכל היטב מראש את הצעדים על מנת לצלוח אותו כראוי.

אוסיף ואומר שהחל מינואר שנה זו כל מבנה שמגיש תוכנית לבניה/הרחבה /תוספת למבנה קיים מחויב לבצע בבנין חיזוק כנגד רעידות אדמה ( תמ"א 38) ללא חיזוק אין היתר בניה , לכן המצב היום יותר מסובך כי בנוסף לכל המכשולים שיש בדרך קיימת גם הדרישה לביצוע חיזוק כנגד רעידות אדמה , ולכן יש לכלכל את מעשיכם כפליים.

לבסוף טיפ קטן בנושא לפעמים כדאי לשקול במקום מעבר לדירה חדשה ביצוע תוספת למבנה קיים , אמנם זה כרוך בלא מעט כאב ראש אבל היתרונות גדולים ורבים

1. אתם נשארים לגור באותו האזור שהתרגלתם אליו עם המשפחה ( בתי ספר גן חברים משפחה וכו..)
2. אתם יכולים לבצע תכנון מחדש לפנים הדירה שכן הבניין עובר שיפוץ מאסיבי ולכן ישנה אפשרות לשנות את תכנון הפנים כרצונכם .
3. בסוף התהליך אתם מקבלים בניין משודרג לרוב עם מעלית וערך הנכס עולה .
4. אתם לא צריכים להתמודד עם בעיות של "דירה מקבלן" ולעבור את כל הייסורים של בניה ועיצוב הדירה מחדש
5. העלויות ידועות פחות או יותר מראש ויש לכם תקציב עם בקרה

לסיכום

אמנם עם כל המשרדים הממשלתיים והבירוקרטיה החוגגת במרחבינו לא ניתן תמיד לבצע כל מה שאנחנו רוצים וחפצים, אך יש לא מעט חברות שלוקחות על עצמם את כל הכאב ראש תמורת תשלום אמנם אך שווה כל שקל ושווה בדיקה מקיפה.

נערך ע"י אילן לוי levv 1