מאמרים

התחדשות עירונית – מערך פינוי בינוי חלק ב'

לא פעם כשאתם חולפים על פני שורת בנייני מגורים עלובים ודי מוזנחים, אתם תוהים מדוע לא הורסים את הבתים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים? ובכן הסבר לכך הוא שחלק גדול מאותם מתחמי מגורים ישנים כבר הוכרזו לפני שנים על ידי משרד השיכון כ"מתחמי פינוי-בינוי" או בגירסה העדכנית שלהם "התחדשות עירונית" הפרויקטים האלו עדיין תקועים.

למה צריכים פינוי בינוי ?

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.

ובכן כמעט 4 עשורים מנסה המדינה לבצע בגרסאות שונות את הפרויקטים האלו בכל מיני שכונות ישנות על ידי הריסה ובנייה מחדש, אך לשווא - מתוך 122 מתחמים שהוכרזו כמיועדים לפינוי-בינוי – בוצעו מספר זעום של פרויקטים שאפשר לספור על יד אחת

מהו פרויקט פינוי-בינוי?

מדיניות ה"פינוי-בינוי" החלה כבר בשנות השישים על פי רעיון שהונהג באירופה ובארה"ב. עד תחילת שנות השבעים עסקה המדינה באיתור שכונות מצוקה ושרידי מעברות הנמצאות על שטחים בעלי ערך נדל"ני רב, במטרה לפנות אותם מתושביהם ולבנות על השטח שכונות חדשות ומודרניות. מאז עברה המדיניות הזו מספר רב של גלגולים בהם הועברו זכויות הבנייה לגופים שונים.בשנים האחרונות שינה משרד השיכון את תפיסת פינוי-בינוי, לאחר שבשנת 1998 אישרה הממשלה המלצות של ועדה בין משרדית בהתאם להמלצות הועברו זכויות הבנייה לדיירים, האמורים ליהנות מהעסקה באופן ישיר, על ידי כך שהם מעורבים בפיתוח ומשמשים כ"יזם". הם יכולים לפנות ליזם או לקבלן מבצע, שיעבוד עבורם ומשרד השיכון, מצדו, אמור להעניק סיוע לשכונה בקידום תכנון סטטוטורי וסיוע בניהול הפרויקט והוצאתו לדרך הלכה למעשה .
לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות פיצוי הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו. במדינות בלתי דמוקרטיות חלק זה מהיר בהרבה ולרוב נערך במשלוח משטרה למקום והעברת התושבים לאזור אחר. ובמקרים קיצוניים יותר נשלחת הודעה לדיירים מתי יש לפנות את המתחם ( במו עיני ראיתי פינוי ללא בינוי בעיירה בסין)
ישנם מקרים שבהם קיימים "דיירים סרבניים " לביצוע הפינוי בינוי מכל מיני סיבות שונות ומשונות ולכן בכדי לתת תמריץ נוסף חוקקה הכנסת את חוק " הדיר הסרבן "
המחוקק עשה צעד נוסף וחשוב ברוח זו וקבע כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לפינוי ובינוי. בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, בשל הנזק שנגרם לדיירים ובכך לא יוכלו להשלים את העסקה .במילים האחרות המחוקק בחר ביצירת מנגנון הרתעתי כלפי סרבן, "שכנוע דרך הכיס" – ראה הוזהרת: היה וסירובך הינו סתמי ובלתי סביר אתה צפוי לתביעת פיצויים מצד שכניך ועלול לשלם סכום נכבד. את הסכום יכול להעריך שמאי ואין קושי עקרוני לכמתו. שכן בגלל סירובו הוא " תוקע " את כל הפרויקט.

מדובר באותם דיירים שאינם מסכימים לביצוע הפרויקט ומונעים את ביצועו. כאמור, עד כה היה צורך בהסכמה של כל הדיירים, עתה עם אישורו של החוק החדש תספיק הסכמה של 80% מהדיירים.

קוים לדמותו של הדייר הסרבן

איך נאפיין את הדייר הסרבן? יש כמה וכמה סרבנים ומניעיהם שונים. טיפוס "הדייר הסחטן" מוכר כבר שנים לקבלנים וליזמים בפרויקטי פינוי-בינוי. בדרך כלל מדובר בקומץ דיירים או אפילו דייר אחד בפרויקט, שניצל את חסות החוק כדי לסחוט מהקבלן דירה נוספת בפרויקט תמורת חתימה על ההסכם. עד כה ניצבו הקבלנים חסרי אונים אל מול אותם דיירים. עתה, לאחר אישור החוק החדש, רק סירוב לגיטימי שאינו מוגדר כ"סירוב בלתי סביר" יציל את הסרבנים מתביעת פיצויים משמעותית משאר הדיירים.
מהו סירוב סביר? בהעדר כל תקדים משפטי בנושא, סוגיה זו עדיין לוטה בערפל. חשוב לציין שברקע נמצאים חוקי היסוד של זכות הקניין וכבוד האדם וחירותו ואלה יעמדו לנגד עיני בית המשפט בטיפול בכל מקרה של סרבנות.
חלק מההתלבטויות היו איך להגדיר מהי סרבנות סבירה", הבעיה היא איך אפשר להוכיח כוונה נסתרת של אדם. במקרים רבים מדובר בנסיבות אישיות - כמובן שיהיה מאד קשה לתבוע אדם מבוגר המרותק למיטה שהתהליך עלול להזיק לבריאותו, וזו רק דוגמה אחת. אך המשמעות הגדולה היא שחובת הוכחת סירוב סביר תעבור לדייר המתנגד
סירוב נוסף המוגדר כסביר הוא סירוב על רקע אי כדאיות כלכלית. "פינוי-בינוי זה כמו לזכות בפיס אתה מקבל במקום הדירה הישנה שלך דירה חדשה בבניין מודרני ותוספת של לפחות עוד חדר אחד, כך שהפער בין שווי הדירה החדשה לדירה הישנה יכול להגיע לסכומים של עד 200 אלף דולר. אבל בשביל לזכות צריך לקנות כרטיס, כלומר לחתום על הסכם הפרויקט, בתמורה לחתימה נותן הקבלן ערבות בנקאית ומתחייב כי יעניק דירה בפרויקט החדש לדיירים וכן ישלם עבור הדיור החלופי-הזמני.

החוק מונה רשימה לא סגורה של דוגמאות, הן על דרך השלילה והן על דרך החיוב, כדי להמחיש לנו מה יחשב כסביר ומה לא. למשל, אם עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר.
או למשל אם לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות.
ברור שרק הזמן ובתי המשפט יכניסו תוכן ממשי ומוגדר יותר למונח "סבירות" בהקשר המסובך והמורכב הזה


שכונת "אונו הירוקה" בקרית אונו, הנבנית על ידי חברת הבנייה מצלאווי, היא פרויקט פינוי-בינוי הראשון בארץ שיצא לפועל.

"כדי להתחיל בפרויקט, אכן היה צורך בהסכמה מלאה של כל הדיירים, וזה לא פשוט כשמדובר ב- 170 יחידות דיור לפינוי, ובינוי של 513 לשם כך הוקם צוות מיוחד מבכירי החברה וכן עו"ד צמוד שליווה את הפרויקט. החברה ראתה בדיירים שותפים מלאים לפרויקט, ובזכות יחסי האמון שנבנו יצאו בתחילת 2003 לדרך. עד היום פונו כבר 130 יחידות, ובפועל נבנים 6 בניינים של 270 דירות".

סיכום ומסקנות

לסיכום נאמר שפרויקט פינוי בינוי עדיין בחיתוליו , זהו פרויקט שאפתני מאד מסובך וכולל בתוכו גורמים רבים השזורים זה בזה , באם המדינה רוצה להצליח ולקדם את הפרויקטים הנ"ל, הם צריכים לתת תמריצים משמעותיים וכן לעודד את האוכלוסייה המתאימה למתן אפשרות ליזמים וחברות ציבוריות בצע את הפרויקטים האלו הלכה למעשה ,לפניה של הערים החדשות יהיו ללא ספק משקל משמעותי בהתחדשות העירונית ונקווה שהדורות ישכילו וילמדו מטעויות העבר ולא יתנו לפרויקטים שאפתניים אלו חותמת של כשלון מראש .

נערך עיי אילן לוי levv1