מאמרים

-- למכירה --

"מגורים בטעם של פעם בבניינים ישנים ומתפוררים"

מדי יום שאנו פוסעים על מדרכות לב העיר האם הרמתם פעם את ראשכם והסתכלתם ימינה  שמאלה ומסביב??, ובכן אלו המבנים הישנים שמוגדרים כמבנים לשימור

לאחרונה ישנה התעוררות גדולה בדרישה למגורים ולמסחר במבנים לשימור, במהלך השנים בגלל כל מיני סיבות לא טופלו מבנים אלו והפכו לנכסים מתפוררים ומרקיבים.

הקדמה

המבנים הישנים והמתפוררים במרכז תל אביב , נהפכו בשנים האחרונות במקביל למגדלי היוקרה לשוק חם ולוהט. שוק שעתיד לשגשג כשוק יוקרתי לא פחות ממגדלי היוקרה הינו מבנים לשימור ,  שוק זה הצומח דווקא בקרבתנו ומסביב לרחובות שלנו ( לאלו הגרים בת"א וי-ם ) תופס את כותרות העיתונים בעת האחרונה ונהפך למוצר נדל"ני מבוקש המאיים לכבוש את שוק נכסי היוקרה. אופנת השימור הביאה לכך שמשקיעים ולקוחות מזן חדש מוכנים להשקיע הון עתק במבנים לשימור לשפץ ולגור בהם ,

אלפי בתים בתל אביב מוגדרים כמבנים לשימור ,הפיתוי לגור בדירה מפוארת בניחוח של פעם גדול, אך הקמת דירות מודרניות במבנים הישנים היא מסובכת ויקרה מאוד, דורשת תכנון וביצוע קפדני ועמידה בקריטריונים מחמירים ועל כך נפרט בהמשך

ובכן מהו מבנה לשימור

הכרזתו של נכס כמיועד לשימור נעשית בידי ועדת התכנון המקומית (לאחר המלצת ועדת השימור), וגוררת בדרך כלל רישום הערת אזהרה בטאבו. כן נקבע גם סיווג השימור הנדרש: שימור מלא כרוך בהגבלות חמורות ואוסר על כל שינוי במצב הנכס, שימור חלקי מתיר תוספות מסוימות, ויש גם נכסים המסווגים כ"שימור קל". השימור מוגדר מדרגה 1 עד 3 ושימור מחמיר

תחילתו של תהליך שימור בהכנת תיק תיעוד, מעין עבודת מחקר על תוכניות הבינוי ההיסטוריות של הנכס, רכיבי הבנייה, ערכיה ואיסוף צילומים ארכיוניים. עלותו של תיק תיעוד יכול להגיע לעיתים ל-15 אלף דולר, והוא משמש את ועדות השימור ואת אדריכלי הפרויקט בתכנון עבודות השימור. לועדת/מחלקת השימור, מובאת התוכנית בפני מחלקת הרישוי, ומשם מועברת לוועדת התכנון המקומית. בשלב הבא נשכרים שירותיהם של מהנדס (מומחה) וקבלן (מיומן) שנדרשים להתאים את התוכניות לתקני הבנייה של ימינו. תל אביב הוכרזה ע"י אונסקו כאתר עולמי לשימור מבנים שכן בה יש ריכוז גדול של מבנים ישנים מתקופות שונות , ולכן העיר הוכרזה כ"עיר הלבנה " על שלל בנייניה הישנים והיפים.

מהי מטרת השימור ואיך היא עוזרת לעיר ולתושביה

מטרת השימור הנה ליצור סביבה עשירה ואיכותית יותר, סביבה שמכילה גם שכבות מהעבר, סביבה מעניינת יותר, שבהרכב העיצובי שלה, הבתים הישנים משמשים כדי ליצור מקום איכותי עם חוויה, מקום שנותן ביטוי פיסי לזהות מקומית, מקום בעל אופי משלו. השימור עוזר לאנשים למצב את עצמם בסביבה, ביחס למקום ולזמן, ומאפשר חיבור של הרקמה החברתית העכשווית, עם המורשת שקדמה לה.

ערכו של מבנה משומר גבוה יותר מזה של מבנה חדש. השימור מהווה בדרך כלל פוטנציאל לפיתוח איכותי יותר של התכנון ומכאן של הנכס. יזמי נדל"ן משתמשים במבנה לשימור באופן שיעלה את ערך הפרויקט שלהם ומפיקים רווח כלכלי ממורשת התרבות

קשה להתעלם מיופיים של מבנים לשימור. מרפסות הבאוהאוס התלויות, תקרות גבוהות, חלונות צרים ודירות מרווחות., פריטים ארכיטקטוניים נדירים ומרהיבים ביופיים אבל האם הם מתאימים לכל אחד? לפני שקונים דירה בבניין לשימור, צריך לזכור שהוא לא נבנה לפני סטנדרטים מודרניים, וכדי להתאימו לדרישות של שנות ה-2000 צריך להנדס אותו מחדש, תוך הקפדה על שימור הבניין המקורי וחומריו, והדבר אינו פשוט ואינו זול. למגורים בבניין משומר יש כמה יתרונות לעומת מגדלי היוקרה: מגורים בבניין עם מספר קטן של דיירים לעומת עשרות יחידות דיור במגדלים ותור למעליות. התקרות בבניינים הישנים גבוהות יותר, והמיקום שלהם הוא לרוב במרכז העיר. לבתים האלה יש אופי שונה, היסטוריה,

קסם נוסטלגי ותחושה של קניית מוצר אקסקלוסיבי ממהדורה מוגבלת, בנוסף ישנו הניחוח של מגורים בבנין מודרני עם טעם של פעם, ובנוסף קיימת ייחודיות שכן אף מבנה לא דומה למשנהו  

.עלויות תכנון הנדסי וביצוע

התכנון נמשך (בממוצע) כחצי שנה, השגת האישורים - שנה-שנתיים, והביצוע - שנה וחצי נוספות. עלות עבודות השימור מסתכמת ב1500-1,200 דולר למ"ר במבנה בשימור קל עד ל-2,000 דולר למ"ר במבנה אקלקטי בשימור בהגבלות חמורות.

עיקר הקושי בבתים המיועדים לשימור נובע משמירה קפדנית על המתאר המקורי של הבניין,וכן החזית שהיא קודש הקודשים של השימור. הדבר אינו מאפשר שום גמישות בתכנון. אי אפשר להוסיף או להזיז חלונות גם אם יש רצון מיוחד לפתוח חלון לכיוון נוף מסוים הדבר לא אפשרי , זאת בניגוד לשיפוץ בניין רגיל, שבו אפשר להוסיף חלונות בתנאי שנשמרת אחידות החלונות לאורך כל הקומות.

השימור מחייב להשתמש בחומרים המקוריים מהם נבנה הבניין כמו תריסי עץ שהתחזוקה שלהם מסובכת ויקרה יותר מתריסי אלומיניום מודרניים. בחיפוי הקירות החיצוניים צריך להשתמש בטיח על בסיס סיד שמיובא מחו"ל ועלותו יכולה להיות פי עשרה מטיח על בסיס צמנט רגיל.

על תכנון פנימי של דירה מוטלות מגבלות. ייתכנו בעיות בחלוקת החדרים, שמוגבלת על ידי החלונות כדוגמת חלונות ארוכים וצרים שאינם מתאימים לחדרים כמו מקלחת או שירותים.

בעיה נוספת היא חדר המדרגות והמעלית, או יותר נכון, המחסור במעלית. הכנסת מעלית בבניין לשימור מסובכת מאחר שיש להתמודד עם תקרות, קורות ועמודים קיימים, ההתאמה לקונסטרוקציה הקיימת של המבנה עשויה לייקר את המעלית בעשרות אלפי שקלים, תלוי במבנה ובגובהו

עד כאן הכול טוב ויפה. אבל היכן יחנו בעלי הדירות את מכוניותיהם? הרי מבנים לשימור ממוקמים במרכזי הערים, שבהם מקום חנייה הוא מצרך נדיר. כדי לבנות מרתף או חניון תת-קרקעי מתחת למבנה ישן, צריך לתמוך את המבנה הקיים ולחפור מתחתיו. תמיכה זו, עולה מאות אלפי שקלים ועשויה להגיע גם ליותר ממיליון שקל. בבניין המפואר שבפינת הרחובות רוטשילד-בלפור בתל אביב נאלצו לחפור חניון תת קרקעי שעליות הבניה הסתכמו (לפי הערכות) עבודות הבנייה והשימור בעלות כוללת של 6 מיליון דולר. אלה, כללו בין היתר את הרמת הבניין ממקומו וחפירת 2 קומות מרתף תת-קרקעיות תחתיו.

תמונה מצורפת בתחתית העמוד הבניין לפני כל עבודות החפירה והשחזור .

בתחום השימור לא ניתן להקל ראש, כוח האדם חייב להיות מקצועי, התכנון מוקפד ואיכותי ולכן העלויות בהתאם אם לא די בכך, הרי שהליכים הבירוקרטים כשמדובר בשימור מורכבים עוד יותר בהשוואה לבנייה הרגילה. בין השאר הם מחייבים את צליחת מחלקת השימור העירונית ומחלקת הרישוי בטרם הונחה התוכנית על שולחן הוועדה המקומית, ולכן תורמים להמתנה הממושכת ממילא עד לקבלת היתר הבנייה המיוחל. "הביקושים מדהימים, אך אין די יזמים המוכנים להסתכן בכניסה לתחום. אין ספק שזו הנישה הקשה ביותר בתחום הנדל"ן ואין הרבה חברות או קבלנים המתמחים בזה ,

לשימור יש גם בהשפעה מיידית על סביבתו. בית הפגודה המשוחזר בפינת הרחובות נחמני ומונטיפיורי , הביא לכניסת יזמים גם לבניינים סביבו, והמחירים באזור מאמירים לשחקים . אנשים מוכנים לשלם יותר כסף רק כדי לגור בסמיכות למבנים המרהיבים ששומרו, גם בנכסים רבים  שבדרום העיר ישנה התעוררות מה ויזמים נכנסים לפרויקטים של שימור מבנים וניתן לראות פריחה ושגשוג בדרום העיר

לסיכום

מבנים לשימור הם ללא ספק חלק חשוב מההיסטוריה שלנו ומהווה אבן דרך בהבנת הבניה מראשית ימיה

ישנם לקוחות שמוכנים לשלם ולהשקיע במבנים אלו להרים את הכפפה  בכדי לשמר את המורשת שלנו ולהפוך את אותם בניינים מתפוררים ומבנים מרהיבים ביופיים ולדירות מגורים בעלי אופי מיוחד ויחודי

תראו מה עשה השימור למדרחוב בזיכרון-יעקב, למושבה הגרמנית בחיפה ולנווה צדק", "האנשים כמהים לאווירה של פעם. קצת טוסקנה, קצת פרובאנס, קצת ציונות - והא לך תמהיל מצוין לבילוי סוף-שבוע".

כנסו ללינק הבא בכדי לראות תמונות של בינינים

http://www.talniri.co.il/newsletters/buildings.doc

נערך ע"י    אילן לוי levv1