מאמרים

אילן - דמי מפתח - 16/3

דמי מפתח –

-מה זה, מה המשמעות, למי זה מתאים והאם זוהי עסקה כדאית -

להבדיל מרישום בטאבו, ומבעלות על הנכס כל מי שמתגורר  בדמי מפתח רוכש זכויות מסוימות על הרכוש, ולא את הבעלות בפועל. הזכויות ניתנות לדיר המוגן שרכש את הנכס או שהועבר אליו במקרה פטירה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, שיטה זו התפתחה במהלך שנות ה- 60 והרעיון היה לאפשר דיור מוגן לאוכלוסיה שאין לה יכולת לרכוש נכס קרי העולים החדשים, ומתוך התחשבות ועקרון סוציאליסטי שהיה נהוג בזמנו , היום אפשר לראות לפעמים שכירויות בסכומים מגוחכים כמו 300 שקל במקום שהשכירות באזור נעה החל מ-$ 700  מינימום. ובאזורים שנחשבים טובים יותר הסכומים להשכרה אף מרקיעים ל 1000$+ והשכירות בדמי מפתח הינה כמה מאות בודדות של שקלים

דיור ב"דמי מפתח" הוא למעשה שכירות מוגנת. השוכר משלם סכום כסף גדול עבור הדירה או עבור העסק, ובמשך השנים הוא ממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים מאוד. בדרך כלל מדובר במאות בודדות של ש"ח מדי חודש.הסכום ששילם הדייר לא משקף את השווי המלא של הנכס שכן הוא קונה רק זכויות להשתמש בנכס  ולא קונה את הנכס פיזית ומשפטית , נרחיב על כך בהמשך

מהי סוג האוכלוסייה שמתגוררת בדמי מפתח?

ובכן רב הדיירים שחיים על פי שיטה זו הינם אוכלוסיה מבוגרת שחתמה בשנות השישים והשבעים על שכירות מוגנת ואו שהם עדיין חיים באותן דירות או עסקים או שהעבירו ליורשים שלהם אבל לא מדובר במספרים קטנים, כיום יש בישראל כ- 35,000 משפחות שחיות בשכירות מוגנת.לאחרונה ישנם גם זוגות צעירים רבים שרוכשים נכסים כאלו מתוך שיקול כלכלי ומתוך רצון לגור במרכז במחירים "שפויים"

שווי הנכס

מחיריהם של נכסים בדמי מפתח (כלומר של זכויות בדמ"פ בדירה) זולים יחסית, והם מוערכים במחצית ולפעמים אף פחות ממחצית משוויה של דירה זהה בטאבו. הרבה דירות בדמי מפתח נמצאים בבניינים ישנים לשימור שהם "להיטים " בתחום הנדל"ן

בת"א ובערים גדולות אחרות עדיין מחפשים עסקאות דמ"פ בגלל הנימוק הכלכלי, ובשל החיסכון מול תשלום שכ"ד על דירה בגודל דומה. ובנוסף הדירות הינם מרווחות וגדולות בד"כ ,לכן רבים מעדיפים לקנות דירה מרווחת בדמ"פ ולא דירה קטנה בטאבו, ובאותו המחיר, מה עוד שהדירות בדמ"פ הן לרוב דירות שנבנו מזמן - ושטחם של החדרים גדול יותר. יש מרפסות, תקרות גבוהות ומטבח נפרד.קיים ביקוש לדירות כאלה בפרט באזורים טובים של מרכז/לב/וצפון ת"א.

זכויות וחובות

במקרה של פטירת הדייר המוגן יועברו הזכויות בנכס לבני משפחתו הקרובים במידה וגרו אתו, בתקופה מסוימת עד לפטירתו, בנו/בתו או בן/בת זוגו. החוק גם מתייחס לקרובים אחרים. לעיתים מגדירים זאת כטענת הציבור. הקרובים לבעל הזכויות צריכים לגור בדירה לפחות בחצי השנה שקדמו לפטירתו של הדייר.

הזכויות הנ"ל בדירה מוגדרות כזכויות מוגנות בנכס. לדייר מוגן/דייר בדמי מפתח מותר לגור בנכס כל ימי חייו ולהשתמש בדירה הנ"ל למטרת מגורים בלבד שלו ושל משפחתו ואין אפשרות להוציאו מהנכס. בתקופה זאת הדירה היא שלו לכל חייו אך אסור לו להשכירה לאחרים. אסור לעשות בה עסק, ואסור להעביר את הזכויות לאחר ללא הסכמת הבעלים.

בעיקרון לא ניתן לפנותו אלא לפי עילות שהחוק קובע במפורש לדוגמה אם הוא לא משלם דמי שכירות כסדרם, גורם נזק בזדון לנכס, שימוש בדירה למטרה לא חוקית או נטישת הנכס דבר העולה במקרים של אנשים מבוגרים שהולכים לבית אבות וכדומה. לא ניתן לפנות את הדייר משום סיבה אחרת גם אם הנכס שווה מיליונים. אם בעל הנכס רוצה להרוס את הבניין הוא יכול להציע דיור חלופי לדייר או פיצוי כספי- אבל בכל מקרה אין מצב שהדייר נזרק לרחוב

הזכות ניתנה להעברה אך לא להורשה.במהלך חייו של אדם היא לא ניתנת להעברה, אבל אחרי שאותו אדם נפטר הזכות הזו יכולה לעבור ע"פ קריטריונים שכתובים בחוק לבן זוגו, לילדיו או לקרובי משפחה אחרים אבל חייב להיות קשר דם משפחתי (גם אם לא קרוב במיוחד) וחובת הוכחת הזכאות היא על קרובי המשפחה. לא יגורו בדירה אלא בעל הזכויות ובני משפחתו, והם ייהנו מזכויות הדומות לזכויות אלו שקנו בטאבו דירה וגרים בה, אבל במגבלות מסוימות: אסור להם, למשל, לבצע שינויים בדירה ללא אישור הבעלים. הכוונה לשינויים כמו: סגירת מרפסות/הריסת קירות/בניית קירות וחדרים. שינויים כמו צביעה/מיזוג/תריסים/חלונות/חיפויים וכו' מותרים וזאת במידה ונעשים שיפוצים לבניין כמו אינסטלציה/חשמל/שיפוץ חיצוני/ וכו'. חובת ההשתתפות בהוצאות הנ"ל חלה על בעל הנכס ועל הדייר המוגן, גם אם אין ההוצאות הנ"ל קשורות בדירתו ישירות. למשל זיפות גג למרות שהוא גר בקומת קרקע. לעיתים קרובות בעלי הנכסים מתנערים מחובתם זו על מנת לאלץ את הדייר לתחזק לבדו את הנכס ולטפל בבעיות הקשורות בבלאי, ובאחזקה שלו מתוך כוונה שבמקרים כאלו יאלץ הדייר לעזוב לבסוף את הנכס.

המערכת המשפטית, ולעיתים גם העירייה ומחלקת השימור, אינם יכולים לכפות על בעלי הבתים לבצע את השימור והשיפוץ הנחוץ על חשבונם. סחבת של שנים יוצרת מצב של בניינים מוזנחים.

העלות אף עולה כאשר העירייה מכריזה על המבנה כבניין לשימור, והשיפוץ צריך להיות בהתאם לבנייה המקורית לפני עשרות שנים, תוך שיחזור פריטים שכבר אינם בשוק, כגון: חלונות/מעקות/תבליטים/סורגים/מרפסות עגולות שקשה לבנותן/מעקות מיוחדים/חלקים שלמים שנעקרו או שנפלו/שונו/המחייבים בשחזור, לאחרונה בעזרת מחלקה מיוחדת לשימור מבנים בעיריית ת"א מחייבת העירייה לבצע שיפוץ במבנים וזאת על פי מתן היתר לבניה על הגגות למימון השיפוץ , כל המבנים לשימור הוכרזו בשיתוף עם אונסקו והם שמים את ת"א כאחת הערים בעולם שהוכרזו עליה מבנים לשימור או כפי שנקרא בלשון המומחים העיר הלבנה

קניה ומכירה

בהתאם לחוק - במצב בו בעל הזכויות מעוניין למכור זכויותיו- יש עדיפות לבעל הדירה לקנות אותה לפני כל אדם אחר החפץ בה.

להלן התהליך: במידה והגיע אדם זר/לקוח, שמצאה חן בעיניו הדירה, יסכם את העניין עם הדייר המוגן. הדייר המוגן הרוצה למכור/לעזוב ישלח מכתב רשום לבעל הבית ובו סיכום העסקה: כלומר תצהיר שהדייר מעוניין למכור את זכויותיו בסכום מסוים. לבעל הבית תהיה עדיפות ראשונה והוא יכול להודיע שהוא עצמו מוכן, במחיר הנ"ל, לקנות את הזכויות מהדייר. זאת זכותו האלמנטארית לקנות לפני כל לדייר אחר.

בעל הבית יכול מאד להקשות על העסקה. הוא יכול לטעון שיש לו הסתייגויות מהמכירה בגלל סיבות כגון: הדייר החדש לא נראה לו, יש לו עבר פלילי או היה מאושפז, או משיקולים אחרים.

נטייתם של בעלי הבתים להקשות על הדייר המעוניין למכור ברורה: בסוף יגיע מצב שהדייר הרוצה לעזוב, ימכור את זכויותיו לבעל הבית, ובפחות משוויון האמיתי. בעל הנכס יוכל למכור אותו בטאבו, או להכניס דייר מוגן חדש בדמ"פ מלאים. בכל מקרה ירוויח מכך אלפי עד עשרות אלפי דולרים כשהחוק לצדו.

לזכות של הדייר המוגן יש ערך כלכלי גבוה כי במהלך כל חייו הוא מחזיק בנכס וחי בו בדמי שכירות מאד נמוכים שאותם הוא יכול להעביר לדורות הבאים ולכן לזכות הזו יש ערך כלכלי רב גם עבור בעל הבית שהיה רוצה להיפטר מהדייר ולהשכירו במחיר ריאלי.

יש מנגנון בחוק שמאפשר להעביר את הזכות מדייר אחד לדייר אחר. כלומר הדייר יכול לפרסם מודעה ולמצוא דייר אחר שיכנס במקומו ואז הדייר היוצא מקבל איזהו חלק מדמי המפתח שמשלם הדייר הנכנס. במקרה כזה הדייר היוצא והנכנס צריכים לפנות לבעל הבית ולהצהיר שהם מוכנים לשלם דמי מפתח, הדייר היוצא צריך להודיע איזה חלק מדמי המפתח הוא רוצה לקבל ובעל הבית יכול לאשר או להתנגד למכירה.

אם הוא מתנגד יש לו את הזכות לקנות את הזכות בעצמו ובמקרה קיצוני הולכים לבית הדין לשכירות והוא קובע את התנאים.

חלק גדול ממחזיקי הזכויות הם קשישים העוברים לבתי אבות , או כאלה שמתקשים לעלות לקומות גבוהות ברגל. לעיתים הם לחוצים ואין להם למי להשאיר את הזכויות - הילדים פרשו מזמן לדירות משלהם עם משפחותיהם.

לפי החוק, במידה ונמכרו הזכויות בדירה בדמ"פ מתחלק הכסף שהתקבל בין בעל הבית/לדייר המוגן שמכר זכויותיו/לפי היחס הבא:

אם הדייר גר בדירה מעל חמש שנים: בעל הבית יקבל 40% מהכסף, והדייר 60%.

אם הדייר גר פחות מחמש שנים יקבל 2/3 מהכסף, ובעל הבית 1/3. במידה ושיפץ הדייר שעוזב את הדירה על חשבונו, לפי החוק העלות הזו אמורה להיות מופרדת מחשבון המכירה, אך בדרך כלל זה מופיע כחלק ממחיר הכולל של הזכויות והמכירה, ובעל הדירה נוגס גם בו 30%-40%.

בבית המשפט מונה שופט מיוחד שדן בבעיות הנוגעות לעסקאות בדמ"פ, וכן ישנם עו"ד המתמחים בנושא. הבעיות רבות והפתרונות מסובכים. בדרך כלל כשמתחיל בעל הנכס לגלות עניין בעסקה, השופט מנסה לשכנע את הדייר לקבל את הצעתו הכספית הנמוכה יחסית או להתפשר על מחיר ביניים.

לעיתים, כאשר מתחלפים הדיירים מנצל בעל הנכס את כוחו ומסכים לתנאי תצהיר המכירה, אך מעלה משמעותית את דמי השכירות המוגנים ששילם הדייר הקודם. הדבר דומה בעסקים מוגנים - אך בתחום זה, בשנים האחרונות, הוצאו עסקים רבים מהגנת השכירות הנמוכה והמוגנת, וכיום קפצו מחירי השכירות שהם משלמים לבעלי הנכס במאות אחוזים: מקצועות חופשיים כמו עו"ד/משרדי נסיעות/רו"ח ואחרים ששילמו פעם שכירות נמוכה משלמים היום דמי שכירות כמעט כאילו לא היו דיירים מוגנים כלל, אלא שוכרים. מצד שני אי אפשר לפנותם. החקיקה בשנים האחרונות מכוונת לכך שעסקים ישלמו שכירות תואמת המציאות.

גם בעת מכירת בניין שלם לצורכי יזמות נלקח העניין בחשבון בצורה משמעותית בהגבלות הפיתוח - הצמדות של רכוש משותף, בנייה חדשה, שיפוץ הקיים, פינוי ומכירה. דירות מוגנות נלקחות בחשבון בהערכת שווי הנכס שנמכר או נקנה, ובהערכת הפוטנציאל הטמון בו. במקרים רבים היחסים בין בעלי הבניין לדיירים מהווים מרכיב משמעותי בהערכת שווי העסקה.

מהי הגישה המשפטית  לדיור המוגן?

בית המשפט בשנים האחרונות מצמצם מאד את זכות הדיירות המוגנת ואומר שבשנים שחלפו היו שינויים כלכליים וחברתיים שהקטינו את הצורך בהגנה של החוק. בנוסף, מאז שחוקק חוק כבוד האדם וחירותו אז זכות הקניין הוכרה כזכות חוקתית ולכן היום באיזון שעושים בין זכות הקניין של בעל הנכס לזכות של הדייר, בית המשפט  נוטה יותר לכיוון בעל הנכס. כיום ישנה מלחמה של ממש מצד בעלי הנכסים ( לא הדיירים המוגנים) לפנות את הדיירים המוגנים מהנכס שכן הדירות שוות הון במחירי שוק ריאלים לעומת פרוטות שהם מקבלים בשכירות מוגנת ולא יכולים לממש את הנכס כל עוד ישנם דיירים מוגנים בדירות

ובכן מהי המסקנה לקנות או לא לקנות .

הדיירות המוגנת הפכה למעשה לנכס כלכלי של השוכר. מדובר בדירות שממוקמות לעיתים במרכזי הערים ובאזורים אטרקטיביים בהם דמי השכירות עשויים להגיע למאות דולרים מדי חודש, בעוד הדייר המוגן משלם סכומים נמוכים במאות אחוזים. מה עוד, שמדובר בהסכם שכירות לכל החיים תמורת דמי שכירות נמוכים שבמרבית המקרים קשה להעלותם. מסיבה זו, לבעלי הנכסים שהשכירו אותם לפני עשרות שנים יש אינטרס ברור לנסות ולפנות את הדייר מהנכס על מנת להשכיר אותו שוב, והפעם במחירים ריאליים. לכן לדעתי ישנה הצדקה לקנות נכס בדמי מפתח ( למרות שהיום די קשה למצוא כאלו נכסים ) למטרת מגורים בגלל כל הסיבות שהוזכרו לעיל , דיור במיקום טוב עם בית מרווח ושכ"ד לא משמעותי הפכו את הנכסים האלו לנכסים חמים של ממש

נערך ע"י אילן לוי levv1