מאמרים

.

.

מה עומד מאחורי הטרנד של קבוצות רכישה, איך זה עובד, כמה זה עולה וממה כדאי להיזהר, האם הייתם נכנסים לפרויקט כזה ? ומה דעתכם על הרעיון, ננסה לשפוך אור על הטרנד החדש

מבוא

"מתארגנת קבוצה לרכישה מוקדמת של דירות יוקרה במחיר הנמוך מהמחירון". מודעות כאלו ודומים להם מופיעים חדשות לבקרים באתרי האינטרנט, בעיתונים ואפילו על עמוד ברחוב ליד אתר בנייה. לפונים מבטיחים היוזמים מגורים ליד חברי או משפחה  אפשרות לבחירת העיצוב בסגנון אישי והסוכרייה - חסכון של כ- 20% במחיר לעומת רכישת דירה מקבילה מקבלן.

מה עומד מאחורי הטרנד, ממה צריך להיזהר, איך זה עובד, כמה זה באמת עולה ולמה הקבלנים ורשויות המס כל כך מתנגדים?

ובכן מהי באמת קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם. בד"כ זוהי קבוצה הומוגנית

הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים ,מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

במיזם "קונבנציונאלי" לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד. ואין לו שום נגיעה לכל מה שמתרחש מסביב תפקידו הוא קבלן ביצוע בלבד

איך פועלת השיטה ואיך זה עובד?

בשלב הראשון מאותרת קרקע באזור ביקוש ומגויסים רוכשים., תהליך איתור הרוכשים, בשונה מפרויקטים רגילים, מתבצע בשקט מתוך מאגר רוכשים פוטנציאלים שקיים למשווקים, בשיטת 'חבר מביא חבר' ובמידת הצורך באמצעות פרסום מינורי, כל זאת במטרה לגבש רשימה הומוגנית של רוכשים.

בהמשך, פונים הרוכשים לרשויות לאישור תוכניות הבנייה, ואז רוכש כל אחד מחברי הקבוצה חלק יחסי במגרש שהוקצה לו ומעביר את השטח על שמו בטאבו. במקביל חותמים הרוכשים בינם לבין עצמם על הסכם שיתוף וממנים מטעמם ועד או מנהל לפרויקט (עבור תשלום של 7%-5%). הוועד יוצא במכרז קבלנים, מאתר קבלן מבצע ומתנהל מולו עד לשלב הגמר. מבחינה פיננסית, משלם הרוכש תחילה עבור הקרקע ואת היתרה מעביר בתשלומים בהתאם לחוזה מול הקבלנים השונים ובדרך כלל לפי קצב התקדמות העבודה .

כיצד מחלקים את הדירות לחברים בקבוצה?

אחד השלבים הבעייתיים בתהליך הוא ההחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזה דירה (כל אחד מהפרמטרים של קומה, גודל ואפילו כיווני אוויר יכול להוות בסיס למחלוקת בין השכנים העתידיים).

יש כמה שיטות לחלוקה: "שכשמדובר בצמודי קרקע הבעיות הן מנימליות. ברבי קומות יכולות לצוץ יותר בעיות ואז או שהקבוצה מקבלת עליה את שיטת ההגרלה או שכל אחד מביע את רצונו וכל הקודם זוכה. כאשר יש מגוון של דירות, מן הסתם חלק מהדיירים ירצו לרכוש דירת 4 חדרים, אחרים 5 ויהיו כאלה שירצו בכלל דירת גן ואז נערכת בדרך כלל הגרלה בין המתמודדים בכל אחת מהקטגוריות על קומה או מיקום בבניין". זהו העקב אכילס של המיזם שנקרא קבוצת רכישה כי יש פה  מעין אי יכולת לבחור

היתרון המשמעותי הוא שכל אחד מהרוכשים יכול להשפיע בדרך דמוקרטית על הסטנדרט של ביתו. מליאת החברים מקבלת הצעות הנוגעות לגימור כמו למשל חימום רצפתי, רצפת פרקט או מזגן, החברים מצביעים והחלטות מתקבלות לפי מנגנון שקבעו לעצמם (בדרך כלל בהחלטת רוב).

האם יש כאן חיסכון וכמה  ?

יזמים ורוכשים מדברים על פער מחירים ממוצע של 20% בין דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן. אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.

ראשית, חוסכים חברי הקבוצה את ה"רווח היזמי" של הקבלן כמו גם את עלויות המימון הפרסום והשיווק. אולם, במקרים רבים תשלם הקבוצה עלויות ניהול ופיקוח הנוגסות בחסכון ויכולות להגיע לעד 10% ממחיר הבנייה.

בנוסף, אחד הפערים המשמעותיים טמון בחסכון עלויות המס. בראש ובראשונה מס הרכישה, המשולם על רכישת הקרקע ועל השטח הבנוי. בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, עלויות הבנייה והאגרות. אולם, כאשר מדובר בקרקע יקרה (ובדרך כלל קבוצות רכישה מוקמות באזורי ביקוש) יכול החיסכון להישחק. מרכיב משמעותי נוסף הוא החיסכון במע"מ. רכישת קרקע מגורם פרטי להבדיל מרכישת דירה מקבלן איננה מחויבת במע"מ - 15.5% על עלות הקרקע.

אולם, בשנה האחרונה החמירו רשויות המס את הבדיקות שנערכות להתארגנויות של בנייה קבוצתית ונוהגות לחייב בתשלום המסים המוזכרים כאשר הן מגיעות למסקנה שמהותה האמיתית של העסקה היא קבלנית. ועיתים קרובת ישנם כלו שעושים זאת על מנת למכור ברוח משמותי אח סיום הפרויקט.

מהם הפרויקטים שבוצעו /מוצעים

למרות אי הוודאות הכלכלית, עשרות פרויקטים ברחבי הארץ מוקמים כיום באמצעות קבוצות הרכישה. פארק צמרת בתל-אביב, תל ברוך צפון,גבעתיים, מערב ראשון לציון, חולון קריית אונו ונס ציונה.

לדוגמה, בפארק צמרת בתל-אביב, קיים הפרש מחירים של 1,500 דולר למ"ר בין דירה הנרכשת ישירות מקבלן לבין מחיר סופי בקבוצת הרכישה. גם בפרויקטים יוקרתיים פחות מדובר בפוטנציאל לחסכון משמעותי, למשל בקרית אונו (על גבול גבעת שמואל) דירת 4 חדרים בפרויקט של קבוצת רכישה עלתה לרוכשים 220-200 אלף דולר לעומת 270-250 אלף דולר בפרויקט קבלני סמוך.

מי מתאים לקבוצת רכישה ? מי שלא מתאים לא נכנס

אחת השאלות המורכבות שמעלה עניין קבוצות הרכישה נוגעת להרכב הרוכשים. היזמים מבטיחים "שכנים איכותיים", השאלה היא מיהו אותו "שכן איכותי" ומי מוסמך למנוע מבעל הממון כניסה לקבוצה בשל "אי התאמה". יש סלקציה ומי שלא מתאים לא נכנס. אנשים רוצים לדעת מי יהיה השכנים העתידיים שלהם. למשל בפרויקט ברמות צהלה מרבית האנשים היו בעלי מקצועות חופשיים, עו"ד רוצה לוודא שאנשים שתואמים למעמדו יהיו השכנים שלו. הפסילה היא לא במובן השלילי, אנשים מחפשים מכנה משותף עם שכניהם לעתיד בדיוק כמו שבנייני משרדים מאוכלסים בשוכרים דומים.

 בעיקרון  אין לנו את הזכות לברור רוכשים. צריך לשמור על איזון עדין ואמיתי הסינון נועד בעיקרו לדאוג שמי שלא יכול להיכנס להרפתקה הזו, מבחינה כלכלית ונפשית, לא ייכנס, כי מדובר על פרויקטים יוקרתיים שהתלות בין הרוכשים בהם גדולה.

 הרבה פעמים מדובר בקבוצות הומוגניות, קבוצה של חברים שרוצים לגור ביחד וזו זכותם. לדעתי, זה לא עניין של הפלייה במיוחד בבניינים קטנים. בבניינים גדולים יותר, זה נכון שהמארגן ידאג שרק מי שלא בעייתי יכנס מהטעם הפשוט שתפוח רקוב אחד יכול להסריח את כל הסל. ומה יקרה אם אחד הרוכשים לא ישלם? חייבים להיזהר.

מה מציק לקבלנים והאם הכול רק תחפושת ?

הקבלנים מהווים את האופוזיציה העיקרית לקבוצות הרכישה. מחאותיהם ולחציהם הם בין היתר אלה שהובילו להחמרת התייחסותן של רשויות המס. לבדיקה מעמיקה של הנושא שכן זה נוגס ברווח שלהם

לקבלנים יש  בעיה עם ההיבט של ההפליה במיסוי בין אותה התארגנות שנקראת קבוצת רכישה לבין קבלן או יזם רגיל. אם נפשיט את כל המעטפת והכסות של המסמכים, אדם שמצטרף לקבוצת רכישה קונה למעשה דירה ונדרש לשלם עליה פחות מס. בקבוצת רכישה מצניעים את אקט הייזום ומתנערים מהחבויות שמחיל החוק על קבלנים. לא ייתכן שמקצוענים שזהו עיסוקם הרשמי ושאינם מצניעים את השתייכותם יופלו לרעה בעיני המדינה.

יזמי קבוצות הרכישה מודעים לקולות המחאה אך סבורים שמדובר בהתארגנות שונה, שמאפייניה מצדיקים את הפטור ממיסוי. אמנם יש סתירה מסוימת ויש התנגדות שפוגעת בפרנסה, מצד שני, אני לא יודע כמה קבלן מרוויח ועיני לא צרה, אבל הסיכונים שיש ליזם הם פחותים והרווחים הפוטנציאליים שלו גדולים".

ולסיום - כמה עצות לרוכשים

אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה? כמה עצות שיסייעו לכם לכלכל נכון את צעדיכם. ראשית, יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע. בכל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העסקה על כל מרכיביה. כמו כן, חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.

רוב הבעיות, צפויות בשלב ההתארגנות, יש קרקע אך אין עדיין היתרי בנייה והחלוקה בין הרוכשים היא בדרך כלל רעיונית בלבד. מומלץ, לא להסתמך על הקלות בנייה מרחיקות לכת ולוודא שתוכניות הבנייה הן רציונאליות וצפויות לאישורן החלק של הרשויות. לא נחמד לרכוש דירה בקומה 7 בבניין שקיבל אישור להקמת 6 קומות בלבד.

ולסיום, אולי החשוב מכל, יש לבדוק את זהות המארגן ואת הלווי הפיננסי והמשפטי שהוא מעניק, רצוי לבקש המלצות על פרויקטים נוספים שהיה מעורב בהם ולדבר עם הרוכשים.

מספר שאלות הבהרה:

1. האם ההשקעה בה משתתף כל נרשם מתייחסת לאחת מהדירות בבנין שנבנה או לכל הבניין?

2. מה הביטחונות המתקבלים לכספים המועברים?

3. האם אתם עובדים בדרך בה הסכום כולו מועבר על ידי המשתתפים בקבוצה בתשלום אחד?

4. האם לקראת מכירת הדירות, ידרשו תשלומים נוספים עבור תיווך, עו"ד וכו'?

5. מה טווח הזמן ובאיזה אופן יועברו התשלומים עם גמר הפרויקט ומכירת הדירות? מה הביטחונות לכך? 6.  מה המיקום הספציפי של הבניין? בית ספר, כביש ראשי, בית כנסת, בריכת שחיה וכו', שטח פתוח שלא ברור למה ייועד בעתיד?

 7.  על פי מה תמחרתם את מחירי הדירות החדשות באזור זה ומסוג זה? מחירון הדירות, עסקאות אחרונות, וכו'.

8. האם ניתן לקבל המלצות של משתתפים בקבוצות אחרות אשר כבר השתתפו/משתתפים בתהליך כזה ויכולים להמליץ על מנהלי ההשקעה?

אילן לוי Levv1