מאמרים

נדלן אקסטרא - אילן לוי - 29/2

כמעט כל אחד יכול לקבל משכנתא ובתנאי שיעמוד בקריטריונים ובתנאים שקבעו הבנקים. הבנקים בוחנים את מהות העסקה, טיב הנכס, כושר ההחזר של הלווים, אחוז המימון, היסטוריית האשראי של הלווים ועוד. על סמך נותנים אלו וקריטריונים נוספים מחליטים הבנקים על גובה המשכנתא המשכנתא הניתנת ללווים.

מצאתם את דירת חלומותיכם ? בשעה טובה ! אם אתם מעוניינים לממן חלק מעלות הדירה באמצעות משכנתא עליכם לדעת מה קודם למה בתהליך ואיך מתחילים. כדי לפשט את התהליך,נסביר מהם עשרת השלבים שעליכם לעבור בדרך למשכנתא ודירה משלכם.

נתון מדהים שהוכח ע"י מחקרים מראה כי :

על פי נתוני שוק המשכנתאות בארץ, רוב רוכשי המשכנתאות בודקים שני בנקים בלבד לפני שהם מתחייבים על ההשקעה הגדולה בחייהם, לקנות מקרר או טלוויזיה בודקים יותר אז לגבי משכנתא........

בואו נבחן כל היבט של השלבים המעשיים ללקיחת משכנתא

כהקדמה נבין את עמדת הבנק והלווה והיחסים בניהם

 הפרמטרים אשר ייבחנו על ידי הבנק נותן האשראי:

            העסקה - הבנק ירצה לבחון את העסקה המבוצעת ע"י בחינה של שני פרמטרים עיקריים:

1.         גובה ההלוואה ושיעור המימון מתוך שווי הנכס הנרכש- אחוז המימון מהווה לבנק מדד לסיכון שהבנק לוקח במימון הלוואה ללקוח. לפי הוראות בנק ישראל עד דרגה של 60% מימון זהו סיכון נמוך לבנק ו מעל 60% ועד 95% מימון זהו סיכון גבוה לבנק. מעל 60% מימון כל בנק ידרוש בטחון נוסף כל בנק לפי מדיניות האשראי שלו.

2.         איכות הבטוחה שהנכס מספק לבנק- הבנק יבדוק את מיקום הנכס ושוויו, את טיב הרישום של הנכס בטאבו/ מנהל/ חברה משכנת, וכן שלא רובצות על הנכס התחייבויות כלפי גופים ורשויות אחרים.

            הלווים - הבנק יבחן את איכות הלווים ממספר זוויות:

1.         כושר ההחזר (יכולת הפירעון) של הלווים- בתחום זה יבחנו ההיבטים הבאים: הכנסה חודשית נטו. מומלץ כי שיעור ההחזר לא יחרוג מסדר גודל של שליש מההכנסה החודשית הפנויה אחרי ניכויים והתחייבויות אחרות.

2.         יציבות תעסוקתית- רצוי שהלווים יוכיחו ותק של מעל שנה באותו מקום עבודה או באותו תחום.

3.         פוטנציאל צמיחה בעתיד, לווים המצויים במסלול התפתחות/ קידום כתוצאה מלימודים, התקדמות בעבודה וכו'.

4.         רקע משפחתי- וכן סיוע, גיבוי ותמיכה של המשפחה הקרובה.

5.         אורח חיים פיננסי מוכח- עמידה בהתחייבויות, חסכון, ביטוח, עקביות בהתנהלות הכספית וכן מוסר תשלומים., אם היו הגבלות בחשבון בעבר או הלוואת שלא הוחזרו מה שנקרא שם טוב בבנק , אזי הבנק עלול לפסול את הלקח במקרה כזה ע" מה שנקרא בלשון הבנקאית " היסטורית אשראי "

אני מציג לפניכם את עשרת השלבים לקבלת המשכנתא

שלב ראשון - סקר שוק

בצעו סקר על גובה אחוז הריבית שמוצעת לכם בבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח. בטווח רחוק, כל הבדל קטן באחוזים, מבטיח שתשלמו פחות באופן משמעותי בכל תקופת ההלוואה שלקחתם .

העריכו את גובה ההחזר החודשי אשר יהווה את העלות החודשית האמיתית שתיקחו על עצמכם לתקופה ארוכה. מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את 1/3 מכלל הכנסות הלווים.

בחירת מסלול למשכנתא. לאחר בדיקת כל האפשרויות

שלב שני - פתיחת תיק בבנק למשכנתאות

כאשר אתם מחליטים על הבנק בו תתחייבו להלוואה, מקיימים פגישה עם נציג הבנק ופותחים תיק למשכנתא. עליכם יהיה להראות לבנק יכולת עמידה בתשלומים על ידי תלושי שכר עדכניים לשלושת החודשים האחרונים ותדפיסי תנועה בחשבונות העו"ש בשלושת החודשים האחרונים.

בשלב זה הבנק מנחה אתכם אלו טפסים עליכם להמציא בתוך תקופה מוגבלת (כשבוע) שבה נשמרת לכם תנאי הריבית שהוצעה למשכנתא.

במקביל, מעגנים המוכר והקונה את תנאי מכירת הנכס בחוזה בו מוסכמים תנאי התשלום ופרטי המכירה. במידת הצורך מחליטים על עו"ד שיהיה נאמן שני הצדדים ואצלו ישמרו כספים עד להשלמת רכישת הדירה.

 שלב שלישי - הוצאת נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך שמופק על ידי לשכת רישום מקרקעין בתהליך רכישה או מכירה של דירה. הנסח מכיל את מרב הפרטים בעבר ובהווה הקשורים לנכס והקרקע עליה ממוקם הנכס. שטחו, גודלו, בעליו בעבר ובהווה, הערות האזהרה, משכונות הרשומות בגינו של הנכס, עיקוליו, מגבלותיו וכו'.

כשעומדים לרכוש דירה, הבנק מבקש לרשום בנסח הטאבו הערת אזהרה לטובתו כדי להבטיח את ההתחייבות לשעבוד הנכס כלפיו.

כשמדובר על דירה בבית משותף, מומלץ להוציא גם עותק נסח הבית המשותף, בו מפורטות מגבלות על הנכס בהקשר לבית המשותף: הרחבות, מגבלות שימוש בחניה (אם יש), אופן השימוש בנכס וכו'.

מכיוון שניתן לבצע שינויים כגון הערות אזהרה בנסח מחתימת החוזה ועד קבלת המפתחות, כדאי להוציא שני נסחי טאבו. אחת בתחילת התהליך ואחד בסיומו.

נסח טאבו ניתן להוציא בכמה אפשרויות:

אתר האינטרנט של לשכת רישום מקרקעין - זו הדרך המהירה והאמינה ביותר החוסכת גם לכם זמן יקר. עלות הנסח משתנה מעת לעת.

האפשרות השנייה היא לגשת לטאבו ( בית הדר דפנה ת:"א)לעמוד בתור ולרכוש נסח טאבו מידי

שלב רביעי - הערכת שמאי

כאשר הבנק נותן הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה, הוא מבקש להעריך על ידי שמאי מטעמו את ערך הנכס שעומד למכירה. במסגרת התקופה הקצובה שהוגדרה על ידי הבנק אתו בחרתם לעבוד, מגיע לנכס שמאי ומבצע הערכה אותה הוא מעביר לבנק ולידיכם. (עלות שמאי 750 - 250 ₪). יש לציין כי יש לבנק רשימת שמאים ומומלץ מאד במקרה של סתירה לבצע בדיקה נוספת עם שמאי נוסף מטעם הבנק או לחילופין לקחת שמאי באופן פרטי ולהשוות את הדוחות של שני השמאים , לא להתבייש להראות לבנק אם קיימת סתירה , לבנקים יש נטייה להמעיט בערך הנכס

 שלב חמישי - ייפוי כוח נוטריוני

ייפוי כוח נוטריוני הוא מסמך בו הנכם ממנים עורך דין או מטעמכם, לבצע בשמכם פעולות משפטיות הקשורות למשכנתא ורישום במרשם המקרקעין (הטאבו). ייפוי הכוח מחויב על ידי הבנק ועליו להיות בתוקף בעת מסירתו לבנק.

שלב שישי - התחייבות לרישום משכנתא

כאשר רוכש, יזם או חוכר פונה לבנק כדי לקחת הלוואה לטובת משכנתא, המלווה (בנק למשכנתאות או חברת ביטוח) מבקש התחייבות לרישום משכנתא. מטרת הבנק, להבטיח שמקבל ההלוואה לא ילווה מגורמים נוספים כנגד הערבות שניתנה, מבלי ליידע ולקבל את הסכמת הבנק.

טופס התחייבות לרישום משכנתא ניתן על ידי הבנק שעמו בחרתם לעבוד.

שלב שביעי - מס רכישה

מס רכישה משולם על רכישת זכויות במקרקעין . סכום מס הרכישה עובר למדינה. . מס רכישה מחושב ומשולם לפי חלק ממחיר העסקה על פי מדרגות. מומלץ להיוועץ בעו"ד לבירור קביעת התשלום על פי מדרגות המס. היום ניתן פטור עד סכום של כ 520000 ₪ בקירוב ( משתנה מעת לעת )

מי זכאי להנחה בתשלום מס רכישה:

העברת בעלות על דירה בתוך המשפחה (קרובים על פי המוגדר בחוק)

עולים חדשים

נכים

נפגעי טרור

משפחות חיילים שנספו במערכה

משפחות אזרחים שנהרגו בפעולות טרור

שלב שמיני - ביטוח הנכס

לוווים הלוקחים משכנתא, מחויבים על ידי הבנק למשכנתאות לבצע ביטוח משכנתא לדירה כדי להבטיח את החזר ההלוואה.

ביטוח משכנתא נחלק לשניים:

ביטוח דירה למשכנתא - ביטוח מבנה הדירה, המגן על הנכס מאובדן ערכו.

ביטוח חיים למשכנתא - המבטיח שאם חלילה הלווה ילך לעולמו, יהיה גורם שישלם לבנק למשכנתאות את חלקו. מומלץ מאד לבדוק כמה אתם משלמים הבנק בד"כ גובה סכום מופרז לביטוח ולכן כדאי להשוות ולבדוק , ביטוח חיים דורש ריסק בלבד

שלב תשיעי – רישום זכויות

רישום הזכויות ברשם המשכונות 

שעבוד הזכויות החוזיות' שלכם בנכס לטובת הבנק למשכנתאות עד לרישום המשכנתא בפועל.

הבנק מספק לכם "הודעת משכון" עליה תחתמו ותרשמו אותה אצל רשם המשכונות.

תוקף משכון הזכויות על הכנס חל עד רישום המשכנתא בפועל.

כיום רשם המשכונות מאוגד במאגר נתונים ממוחשב ומעודכן המכיל מידע לגבי זכויות הנושה, החייב והנכס הממושכן.

שלב עשירי - אישור המשכנתא, קבלת השיק והסוף לייסורים.

אחרי שהתיק מוכן, הבנק שולח את התיק לאישור. בשלב זה כדאי לברר בעירייה אם אין חובות על הדירה.

כאשר יש אישור מהבנק למשכנתאות, אתם מקבלים מהבנק צ'ק בנקאי על שם מוכר הנכס. מעבירים את השיק למוכר הנכס.

כאשר הבית נרשם על שמכם, יש להוציא נסח טאבו מעודכן בו אתם מופיעים כבעלי הדירה ושם הבעלים הקודמים הוסר.

לסיכום  

עם הבנק ניתן ואף רצוי  להתווכח על כל שקל ועשירית אחוז זה יחסוך לכם עשרות אלפי שקלים

בסכום שתחסכו תוכלו לעשות טיול מהנה בחו"ל  וישאיר לכם עודף אולי לאוטו קטן

עכשיו אחרי שעברתם עשרה מדורי גיהינום של ריצות ,טרטור,בירוקרטיה,טפסים, ופקידים .כל מה שנותר לכם הוא לשבת רגל על רגל וליהנות מהבית החדש ומדרככם החדשה , שיהיה לכם בהצלחה ,

נערך עיי אילן לוי levv1