מאמרים

כל מה שרצית לדעת על קנית נכס מכונס נכסים

כל מה שרצית לדעת על קנית נכס מכונס נכסים

מהו כונס נכסים?

כונס נכסים הינו פקיד בית משפט המתמנה בדרך כלל לבקשת תובעים או בעלי חוב לצורך שמירה על נכסי החייב ומכירתם בהתאם להוראות בית המשפט וחלוקת התמורה בין הנושים. הכונס אינו הופך להיות הבעלים של הנכס .

הליך של כינוס נכסים הינו הליך קיצוני וחריג ולכן בית המשפט יבדוק האם ישנן דרכים פחות קיצוניות לגביית החוב או לשמירת המצב הקיים עד להכרעה בתביעה (לדוגמא: עיקול).

רכישה מכונס נכסים דורשת השקעה של זמן וסבלנות וניהול התמחרות. בנוסף, קיים סיכון לביטול העסקה מטעמים שונים. ובכל זאת, בהתחשב בעובדה שהמחיר שניתן להשיג בגין הנכס הנמכר עשוי להיות נמוך בעשרות אלפי שקלים ממחיר השוק, מדובר בהשקעה כדאית ועל זאת נדון בהמשך

בעבר, תחום זה היה שמור לסוחרים בלבד. הסוחרים נהגו להציע הצעות ולרכוש הנכסים, ואילו האזרח הפשוט היה מעדיף להתרחק מרכישות שכאלו, בשל פחד ואי הבנת ההליך.

 כיום, יותר ויותר אזרחים משתתפים בהתמחרויות ורכישת נכסים במסגרת כינוס נכסים ובמחירים לכאורה אטרקטיביים במיוחד,

שוק הנדל"ן הרותח לאחרונה הביא חלק מהציבור הפרטי לנסות ולרכוש נכס מכינוס נכסים , לא מעט אנשים אינם יודעים במה מדובר ורצים לנסות את מזלם וחושבים שיש בידם מציאה

ובכן מהו נכס מכינוס נכסים ואיך מתבצעת מכירה של נכס כזה ,

נקדים ונאמר שלא תמיד הנכס יימסר לזוכה במכרז  הכול כפוף לאישור של ראש ההוצאה לפועל

בפועל לקניה מהסוג הזה ישנם מספר שלבים ואנחנו נעבור על כל שלב ונפרט אותו

שלב המידע –

כונסי הנכסים נוהגים לפרסם את הודעותיהם בעיתונים היומיים או באתרי האינטרנט הרלוונטיים לנושא  ומזמינים את הציבור להגיש הצעות. אופן הגשת ההצעה תנאי המכרז והמועד האחרון להגשת הצעות נרשמים בדרך כלל במודעת הפרסום של הנכס, בד"כ הם מוגשים למשרד העו"ד שמטפל בכינוס ובצירוף המחאה בנקאית בסך 10%-5% מסכום ההצעה, על מנת להראות רצינות. ישנם מקרים בהם ההשתתפות במכרז עולה כמה מאות שקלים בגין המסמכים תנאי ההשתתפות  ודוח השמאי , סכום זה לא יוחזר למציע

במידה והמציע לא זוכה במכרז, תוחזר לו ההמחאה או סכומה ללא חיוב כספי כלשהו

שלב הבדיקה –

בד"כ כל מי שחפץ לקנות את הנכס חייב לברר עליו את מרבית הפרטים האפשריים

כונס הנכסים נוהג לקבוע מועדים שבהם יבקרו המציעים בנכס, כדי שיוכלו להתרשם ממנו. חשוב לברר עם משרדי הכונס את מועדי הסיור בנכס, שכן הכונסים אינם ששים לערוך ביקורים פרטיים עבור מציעים בודדים, אלא מעדיפים לערוך ביקור לכל המציעים ביחד ולבקר בנכס מעט פעמים ככל האפשר

מומלץ להתעקש לדרוש מן הכונס דו"ח שמאי בנוגע לנכס, אם כי חלק מן הכונסים אינם נוהגים לתת את הדו"ח. מומלץ להגיע לביקור בנכס עם שמאי או מתווך, כדי שימליצו לקונה איזה מחיר להציע. בנוסף כדאי לדרוש מן הכונס טיוטה של הסכם המכר עליו יידרש הקונה לחתום עם זכייתו, על מנת למנוע הפתעות בנוגע לסדרי התשלום, אפשרות לנטילת משכנתא לצורך הרכישה וכו'.

שלב  ההתמחרות -

לאחר קבלת ההצעות מן המציעים השונים עורך הכונס התמחרות בין המציעים השונים. ההתמחרות נערכת בדרך כלל במשרדו של כונס הנכסים,

ישנם כונסים המזמינים את כל המצעים להתמחרות וישנם המזינים את בעלי ההצעות הגבוהות בלבד. כונסים רבים שומרים לעצמם הזכות לקבל לאו דווקא את ההצעה הגבוה ביותר, אלא דווקא את ההצעה הנזילה ביותר - קרי הקונה אשר מסוגל להזרים את הכסף במהירות הגבוהה ביותר, כדי לסיים את ההליך במהירות. שלב זה דורש מיומנות סבלנות ועצבי ברזל ולא מעט אנשים נסחפים בשלב ההתמחרות שעליו ניתן את הדעת בהמשך

זכייה בנכס וקבלת אישור מהכונס-

עם קבלת ההודעה בדבר הזכייה מוזמן הקונה לחתום על הסכם מכר, וההסכם מוגש לאישור בית המשפט. עם קבלת מלוא כספי המכירה, מוגשת בקשה לבית המשפט לאישור סופי של ההסכם ומתן צו שיפוטי למשרדי רשם המקרקעין לרשום את הבעלות בנכס על שם הקונה, כשהיא נקייה מחובות שעבודים ועיקולים.שימו לב בד"כ הנכס נמכר AS IS ועלולים להיות לנכס בעיות משפטיות מול עריה ( חריגות )

עצם העובדה כי על הנכס רשומים עיקולים ושעבודים שונים אינה צריכה להטריד את הקונה, שכן בסמכותו של ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט המפקח על הכינוס להורות על מחיקת כל העיקולים והשעבודים הרשומים על הנכס.

 אישור המכירה ומתן צו המכירה מטעם בית המשפט עשוי להימשך בין ימים לשבועות, , כמו כן שמורה לבעל הנכס הזכות לפדות את הנכס בשווי סכום ההצעה הזוכה. שכן הוא גם יכול להגיש התנגדות ויש לו זכות ראשונים על כך

טיפים והארות

ככלל רכישה מכונס נכסים נחשבת לרכישה בטוחה מההיבט המשפטי, שכן היא נעשית בפיקוח בית המשפט, ולכן קטנים הסיכויים לזיופים והונאות.

יחד עם זאת, לנוכח ניסיון העבר מומלץ לברר אודות עורך הדין המשמש ככונס נכסים, וכן לדרוש לקבל מסמכים מקוריים בדבר הזכויות בנכס הנמכר, וצווי בית המשפט הממנים אותו לכונס.

 כמו בכל רכישת דירה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום לצורך ביצוע הרכישה ובדיקת המסמכים, אם כי הדבר איננו חובה.

יש לזכור כי רכישה מאת כונס עשויה להתעכב זמן ממושך בשל הצורך בקבלת אישורים מבית משפט.

 בנוסף, יש לזכור כי קיים סיכון של הגשת התנגדות מצד בעל הנכס, אשר ינסה לעיתים לעכב את המימוש או אף ינסה לפדות את הנכס בעצמו. עם זאת, מקרים אלו הם חריגים.

ולסיכום

ישנם מקרים רבים לאחרונה שבהם נמכרים נכסים במחיר הגבוה ממחיר השוק באחוזים לא מבוטלים , הדבר קורה כאשר מגיעים לשלב ההתמחרות וכל אחד מנסה "לגנוב" לשני את הנכס ע"י העלאת המחיר

אני ראיתי לא מעט מקרים שקרו כאשר רכשו נכס העולה על שוויו ממחיר השוק בעשרות אחוזים בגלל התעקשות בשלב ההתמחרות , לכן מומלץ להגיע לשלב הזה כאשר יש לכם מחיר מקסימום מוגדר מראש וכאשר אתם מגיעים אליו לצאת מהעסקה כי לפעמים ההיסחפות עולה לא מעט,

לסיום קוריוז קטן

מקרה אמיתי  שהיה , בעת הגעה לשלב ההתמחרות הגיעו שני הצדדים למשרדו של העו"ד על מנת לבצע התמחרות , אחד הצדדים ניגש לצד השני ואמר לו , תשמע ידידי אני קונה את הנכס הזה בכל מחיר יהיה מה שיהיה , הצד השני הודיע לו שהוא לא יוותר על העסקה גם בכל מחיר, אז הצדדים נכנסו למשרד והחלו לתת הצעות נגדיות בכפולות של  $50000 , ואז אחד הצדדים קרא לצד השני לצאת החוצה על מנת לשוחח עימו ואמר לו תקשיב ידידי , אני מוכן לצאת מהעסקה עכשיו אם תיתן לי  100000$ או שנמשיך להתקוטט וזה יעלה לך הרבה יותר , הצד השני הבין שכדאי לו לסגור את הסיפור בצורה הזאת והסכים לתנאי העסקה , בפועל  הסכום שהקציב אחד הצדדים היה הרבה יותר גבוה ממה שתכנן עבור העסקה והוא לקח סיכון גדול מאד אם היה זוכה,אבל מנגד היו אלו ה  $100000 הכי מהירים שהוא הרוויח אי פעם

נערך ע"י אילן לוי levv 1