8 טעויות שגורמות לך לשלם מס שבח גבוה

8 טעויות שגורמות לך לשלם מס שבח גבוה

בעת מכירת נכס מקרקעין, תכנון נכון של מס שבח יכול לחסוך עד מאות אלפי שקלים. אבל רובנו מבצעים עסקה כזו פעם או פעמיים בחיים ולכן לא תמיד יודעים אלו אפשרויות לחיסכון במס שבח ישנן ומנגד אלו טעויות ומלכודות מס יכולות לגרום לנו לשלם הרבה יותר. הנה 8 טעויות נפוצות שגורמות לביטול פטור ממס שבח או תשלום יתר של מס שבח, והסברים כיצד להמנע מהן:

החזקה בנכס למשך התקופה הנדרשת

בקניית דירה מקבלן לא תמיד מקבלים את החלום שהברושור מבטיח. גם אם התאכזבתם לגלות שהנוף לים שהופיע בסרטון התדמית התחלף במגדל מגורים או שהקבלן לא סיים את כל התיקונים בדירה במועד קבלת המפתח, אל תמהרו למכור. אם לא תחזיקו בדירה לפחות 18 חודשים מרגע שקיבלתם טופס 4 לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירה.

שמירת חשבוניות וקבלות

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לנכות את התשלומים בגין אנשי מקצוע (עורכי דין, מתווכים, שמאים, מודדים וכדומה), על השיפוצים שנעשו בנכס ואפילו על הריביות על המשכנתא כל עוד יש לכם אסמכתאות על שמכם עבורן. בהקשר הזה חשוב לדעת שגם אם הקבלן קנה חומרי גלם עבור השיפוץ בדירה שלכם, לא תוכלו לקזז אותם אם הוא המוטב על החשבונית. רק חשבוניות שנתנו לכם ישירות עבור הנכס יכולות לשמש לצורך קיזוז מס שבח.

יש חשיבות לסדר

מי שירש חצי דירה או רכש שליש מדירה, יכול לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה כאשר ירכוש דירה. אבל חשוב להבין שאם בבעלותו של אדם ישנה דירה, רכישת שליש דירה או ירושת חצי דירה יהיו ככל הנראה מחויבות במס שבח.

בדיקת הגדרת הנכס בהיתר הבניה

בשנים האחרונות התחילה מגמה של הסבת מחסנים לדירות מגורים ומכירתם ככאלו. דירות אלו אולי נחשבות למציאה מבחינת המחיר שלהן, אבל מבחינת מיסוי מקרקעין הן מלכודת מס: כיוון שבהיתר הבניה הייעוד של הדירה לא שונה מעולם ממחסן, היא אינה עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה ולכן אינה מעניקה לבעליה פטור בעת מכירתה.

עקרון ההפרדה הרכושית במיסוי מקרקעין

כדי להקטין את הסיכוי להעלמת מס באמצעות רישום נכסים על שם קרובי משפחה, בחוקי מיסוי מקרקעין ישנן הגדרות נוקשות הנוגעות להפרדה רכושית. כך למשל גם אם לבני הזוג יש הסכם ממון עליהם להוכיח כי חשבונותיהם מופרדים בפועל כדי לא להחשב תא משפחתי אחד.

אם למשל לאחד מבני הזוג יש דירה מימי רווקותו שמושכרת ודמי השכירות נכנסים לחשבון המשותף, גם אם קיים הסכם ממון המחריג את הדירה מחלוקת הנכסים, כאשר בני הזוג ירצו למכור אותה, מס שבח יראה אותה כשייכת לשניהם.

תו נכה לא מקנה אוטומטית הטבת נכה

רשויות המס מציעות הטבות מס לנכים, אך חשוב להבין שלא פשוט לקבל אותן. רבים נוטים להאמין שהחזקה בתו נכה מקנה להם את הזכות להטבת נכה במיסוי, אך למרבה הצער, כיוון שהגדרת החוק צרה, לא כך הדבר.

לרשום דירה על שם הילד? לא אם הוא קטין

יש לכם דירה וחשבתם לקנות דירה נוספת ולרשום אותה על שם הילד? אם הילד קטין, צפו לשלם מס שבח עבור הדירה. בהסתמך על עקרון התא המשפחתי, לא ניתן להעביר נכס לחזקתו של קטין מתחת לגיל 18, כי מבחינת רשות המיסים הוא אינו ישות נפרדת אלא שייך לתיק המס של הוריו.

למי אפשר להעביר ללא תמורה?

ההגדרה של "קרוב" לעניין מס רכישה אינה זהה להגדרה עבור מס שבח. לנתון זה השפעה ממשית על תכנון המס. לדוגמה כשמדובר באחים אין בעיה לבצע העברה ללא תמורה מבחינת מס רכישה, אבל לעניין מס שבח אי אפשר להעביר לאח, למעט במקרה בו הדירה נתקבלה בירושה מההורים.  

איך מצמצמים טעויות בעסקת מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין: שבח ומכירה הוא חוק מורכב בעל סעיפים רבים וחוזרים המתעדכנים מדי שנה. במקרה שבו קיים חיוב במס, מוכר הדירה או עורך הדין נדרשים להעריך באופן עצמאי את גובה המס ולשלם אותו ורק לאחר מכן רשות המיסים שולחת אישור או הודעת תיקון. חלק מהטעויות אותן יכול המוכר לעשות, לרבות עיכוב בתשלום המס יכולים לגרור אחריות פלילית, קנסות ואפילו מאסר.

לכן מומלץ ביותר לבצע עסקאות מכר בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין שיכול לייעץ בנושאי תכנון מס נכון, להתריע מפני טעויות, לבצע את החישובים והדיווחים ולאפשר לקדם את העסקה בראש שקט.