רוסאריו על מניבים ריט: אפסייד של כ- 15%

שיא מנוביץ, אנליסט רוסאריו ייעוץ ומחקר

מניבים הינה קרן ריט חדשה, אשר מפלסת את דרכה באמצעות עסקאות נדל"ן מעניינות ומגוונות, לאו דווקא באזורי הביקוש המרכזיים כגון תל אביב.

בעינינו, כלי הנשק העיקרי של החברה כיום, הינו צוות ההנהלה החזק והמנוסה שנבנה שם ולוקט מן החברות המובילות של שוק הנדל"ן הישראלי (עזריאלי, גב ים). כמו כן, יש לשים לב לפינוי השטחים בבית מלם שבירושלים (כ- 11% מסך הכנסות החברה), אשר עלול להוות איום במידה והחברה לא תצליח לאכלס את השטח בזמן הקרוב. עם זאת, קיימת כאן גם הזדמנות להעלאת מחירים, שכן השטחים המפונים הושכרו בהנחה של כ- 10% מהמחיר הממוצע כיום בירושלים.

אנו מאמינים כי בסופו של דבר תצליח החברה לאכלס את השטחים הנ"ל ואף במחירים גבוהים יותר. לסיכום, בנוסף לצוות ההנהלה החזק, אנו מזהים בנפח המשמעותי של נכסי הלוגיסטיקה של החברה, כמעין אמצעי גידור מפני פגיעות עתידיות שעלולות להכות את שוק המסחר. בנוסף, בעקבות הפיתוחים הטכנולוגיים והמסחר המקוון ששוטף את העולם בזמנים אלה (על אחת כמה וכמה אחרי כניסתה של אמזון לישראל), אנו רואים איך הצורך במחסנים ובמרכזים לוגיסטיים רק הולך וגדל מדי שנה, מה שימשיך ויחזק את איתנות החברה.

הערכת השווי של מניבים נעשתה בגישת השווי הנכסי הנקי (NAV), כאשר ביצענו הערכת שווי לכל אחת מפעילויות החברה בנפרד תחת הנחות שונות.

גם כאשר נוקטים בגישה שמרנית בנוגע לתמחור שווי הנכסים, אשר חלקם נלקחו על פי שווים בספרים, אנו רואים כי מניית החברה נסחרת מתחת לערכה הכלכלי.

אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה ב-546 מ' ₪ המשקף שווי ראוי למניה של כ- 1.92 ₪ ואשר מגלם Upside של כ- %15 ביחס למחיר השוק הנוכחי.

שווי כלכלי זה גוזר מכפיל FFO של 15 ומכפיל FFO בנטרול מזומן בגין הנפקת מניות של 12.