אלקטרה נדל"ן מסכמת את שנת 2018 עם גידול בהכנסות ועלייה חדה ברווח

מנכל אלקטרה נדלן גיל רושינק צלם-אורן קהן

ה-NOI (100%) מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה בשנת 2018 בכ-45% לכ-137.6 מיליון דולר

ה-Same Property NOI עלה ב-2018 בכ-8% לכ-46 מיליון דולר

עד כה השלימה החברה גיוס של כ-300 מיליון דולר לקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב ובסה"כ גייסה כ-515 מיליון דולר בשתי קרנות תוך שנתיים

החברה מחזיקה, יחד עם שותפים, בכ-22,380 דירות בארה"ב ב-68 מקבצי דיור; שווי תיק הנכסים בארה"ב מוערך בכ-11.3 מיליארד שקל

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "שנת 2018 שאותה אנו מסכמים היום מציגה את המשך תנופת הפעילות של החברה בתחום מקבצי הדיור בארה"ב, זאת כחלק מאסטרטגיית החברה להפוך פעילות זו לתחום הפעילות המרכזי של החברה וכחלק מכך המשכנו לפעול למימוש יתרת הנכסים ההיסטוריים שלנו.

בתחום מקבצי הדיור בארה"ב מסוג multi-family, שממשיך להיות אחד החמים ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב, החברה מנהלת כיום נכסים בשווי של מעל 11 מיליארד שקל . זו פעילות שמניבה לנו רווחיות גבוהה ולהערכתנו טמון בה פוטנציאל השבחה משמעותי.

בתוך כך, השלמנו עד כה גיוס של כ-300 מיליון דולר לקרן השנייה להשקעה בתחום מקבצי הדיור ואנו ממשיכים לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסכום של כ-400 מיליון דולר. למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 23 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 7,278 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-285 מיליון דולר. סה"כ גייסה אלקטרה נדל"ן עד כה כ-515 מיליון דולר בשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב".

חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו ובניהולו של גיל רושינק, פרסמה את תוצאותיה לסיכום הרבעון הרביעי ושנת 2018.

תוצאותיה הכספיות של החברה לסיכום הרבעון הרביעי ושנת 2018 כולה משקפות את פעילותה של החברה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות פעילות מקבצי הדיור, שבה החלה להשקיע מאז תחילת שנת 2016, כאשר הכריזה על האסטרטגיה החדשה שלה, ולצד זאת נכסים שנותרו בבעלותה באירופה ובישראל (מנכסי אסטרטגיית המימוש).

החברה, שמנהלת כיום כ-22,380 יחידות דיור ב-68 מקבצי דיור בארה"ב, נהנית במסגרת פעילות זו מ-3 מרכזי רווח במסגרת היותה בעלת השליטה בחברת הניהול (GP): (1) תזרים מזומנים ורווח שוטף ויציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) דמי ניהול שוטפים; (3) דמי הצלחה (Promote) בעת מימוש נכסים ברווח.

תוצאות החברה לשנת 2018

הכנסות אלקטרה נדל"ן בשנת 2018 עלו בכ-15% לכ-97.4 מיליון שקל לעומת כ-84.8 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד. הגידול בהכנסות נבע בעיקר מעלייה חדה בסך הכנסות החברה מדמי ניהול, דמי הצלחה ועמלות רכישה במקבצי הדיור בארה"ב בשנת 2018 לכ-70.7 מיליון שקל, לעומת כ-29.5 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד.

הרווח התפעולי של החברה בשנת 2018 טיפסו לכ-44.2 מיליון שקל לעומת רווח תפעולי של כ-27.7 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד.

הרווח מפעילויות נמשכות בשנת 2018 צמח לכ-23 מיליון שקל לעומת כ-5.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

החברה סיימה את שנת 2018 ברווח נקי של כ-23 מיליון שקל (כ-16 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת הפסד של כ-65.9 מיליון שקל (כ-60 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בשנת 2017. הרווח בשנת 2018 נבע בעיקר מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב מהם קוזזו הפסדים שנבעו מהתאמת ערך נכסי אסטרטגיית המימוש שמומשו במהלך השנה. נציין, כי ההפסד אשתקד נגרם בעיקר מסיווג בקרן הפרשי תרגום בקשר למימוש פעילות בקנדה.

ממאזן החברה עולה, כי ההון העצמי של אלקטרה נדל"ן, ליום ה-31 בדצמבר 2018, הסתכם בכ-445 מיליון שקל (מתוכו כ-421.5 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות). הגידול בהון העצמי, נבע בעיקר מרווח לתקופה בסך של כ- 23 מיליון ש"ח ומהכנסות מהפרשי תרגום של פעילות חוץ בסך של כ-43 מיליון שקל כתוצאה מהתחזקות המטבעות הזרים ביחס לשקל בניכוי הפחתת קרן מכשירי הון דרך רווח כולל אחר בסך של כ- 9 מיליון ש"ח.

קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב (EMIF I, EMIF II)
עד כה גייסה אלקטרה נדל"ן כ-515 מיליון דולר בשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב.
הקרן השנייה: בחודש יוני 2018, הודיעה אלקטרה נדל"ן על סגירה ראשונה של הקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ-140 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדו"חות עלה סך ההתחייבויות שנחתמו לכ-300 מיליון דולר. החברה ממשיכה לפעול לגיוס משקיעים לקרן בסכום של כ- 400 מליון דולר וזאת עד לסגירה הסופית של הקרן. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן הראשונה:

למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 23 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 7,278 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-285 מיליון דולר.

ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן חלוקה ראשונה למשקיעיה בסך של כ-3 מיליון דולר.

תוצאות הפורטפוליו בשנת 2018 במונחי רווח תפעולי נקי (NOI) של נכסי הקרן בפועל עלו בכ- 5% על התוצאות שהיו בתקציב הפורטפוליו. יש לציין כי התקציב מניח גידול ב- NOI, כחלק מן המודל העסקי.
הקרן הראשונה: בחודש פברואר 2018 הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כ-215 מיליון דולר אשר הושקעו במלואם. נכון למועד פרסום הדו"חות, מחזיקה הקרן ב-21 מקבצי דיור בדרום-מזרח ארה"ב בהיקף של 7,476 יחידות דיור. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן הראשונה:

במהלך שנת 2018, ביצעה הקרן שערוך ל-16 מנכסיה. כתוצאה מהשיערוך עלה ערכם של הנכסים בספרי הקרן בכ-25 מיליון דולר המהווים החזר על ההון המושקע(ROE) של כ- 30%.

תוצאות הפורטפוליו במונחי הכנסות ורווח תפעולי נקי (NOI) של נכסי הקרן בפועל עולות בכ- 2% על התוצאות שהיו בתקציב הפורטפוליו.

שכר הדירה שנתקבל מנכסי הקרן ממועד רכישתם והשלמת השיפוצים בהם עלה במהלך התקופה בשיעור של כ-10%.

ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן 7 חלוקות למשקיעיה בסך מצטבר של כ-28 מיליון דולר.

בחודש יוני 2018 חתמה חברה כלולה של חברה המוחזקת על ידי הקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לכ-15.3 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מרץ 2017 בתמורה (100%) לסך של כ- 11.7 מיליון דולר). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ- 36%.

תוצאות פעילות מקבצי הדיור בשנת 2018:

פעילות מקבצי הדיור (100%), הכוללת את השקעותיה הישירות של החברה ואת ההשקעות של קרנות הנדל"ן שהקימה, סיימה את שנת 2018 עם עלייה בהכנסות מדמי שכירות בשיעור של כ-40% לסך של כ-928.2 מיליון שקל, לעומת כ-660.6 מיליון שקל בשנת 2017.

הרווח התפעולי (100%) של פעילות מקבצי הדיור בשנת 2018 עלה בשיעור של כ-56% לכ-1.05 מיליארד שקל לעומת כ-673.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

ה-NOI (100%) של פעילות זו בשנת 2018 עלה בשיעור של כ-45% לכ-137.6 מיליון דולר לעומת כ-95.1 מיליון דולר בשנת 2017.

ה-Same Property NOI (100%) במקבצי הדיור שהיו בבעלות החברה בשנת 2018 עלו בכ-8% לכ-46.1 מיליון דולר לעומת כ-42.8 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח ולאחריו:

בדצמבר 2018, חתמה חברה בת המחזיקה ב-100% מהזכויות בנכס מניב בגרמניה, הידוע כ- AOK, על עסקה עם צד שלישי למכירת זכויותיה בנכס בתמורה (100%) לסך של כ-105 מיליון שקל (כ-24.5 מיליון אירו). בחודש פברואר 2019, הושלמה העסקה ונתקבלה מלוא התמורה.

תזרים המזומנים החופשי (100%) אשר נבע לחברה כתוצאה ממכירת הנכס, בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתו ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום מסים על ההכנסה, הינו כ-58 מיליון שקל (כ- 13.7 מיליון אירו). כתוצאה מעסקת המכירה רשמה החברה ברבעון הרביעי של שנת 2018 הפסד לאחר מס בסך של כ-12 מיליון שקל (כ-2.9 מיליון אירו) שנבע מתוצאות מכרז למכירת הנכס שהחברה ביצעה, מהוצאות עסקה ומקנס פרעון מוקדם של ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישת הנכס.

בדצמבר 2018, חתמה חברה כלולה של החברה (8.2%), שנרכשה בשנת 2016 מחברת האם, אלקו בע"מ, על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בטקסס שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ- 23 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש יולי 2014 בתמורה (100%) לסך של כ- 15.3 מיליון דולר).

בחודש דצמבר 2018 הושלמה העסקה. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-1.7 מיליון דולר (כ-6.4 מיליון שקל) (מזה חלק החברה כ- 1.4 מיליון דולר, כ-5.3 מיליון שקל). הרווח לפני מס שנצבר בחברה הכלולה ממועד ההשקעה הסתכם לסך של כ-2.4 מיליון שקל מזה נכלל בתקופת הדוח כתוצאה ממימוש הנכס רווח לפני מס בחברה הכלולה בסך של כ-0.3 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-31%.

בדצמבר 2018, חתמה חברה כלולה של החברה (5%), שנרכשה בשנת 2016 מחברת האם, אלקו בע"מ, על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ- 74.9 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש יולי 2015 בתמורה (100%) לסך של כ-49.3 מיליון דולר).

בחודש דצמבר 2018 הושלמה העסקה. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-3.9 מיליון דולר (כ-14.6 מיליון שקל) (מזה חלק החברה כ- 3.1 מיליון דולר, כ-11.6 מיליון שקל). הרווח לפני מס שנצבר בחברה הכלולה ממועד ההשקעה הסתכם לסך של כ-11 מיליון שקל מזה נכלל בתקופת הדוח כתוצאה ממימוש הנכס רווח לפני מס בחברה הכלולה בסך של כ-5.8 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-41%.

בדצמבר 2018, חתמה חברה כלולה של החברה (15%), שנרכשה בשנת 2016 מחברת האם, אלקו בע"מ, על עסקה למכירת זכויותיה בשני מקבצי דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-75 מיליון דולר (הנכסים נרכשו בחודש פברואר 2013 בתמורה (100%) לסך של כ- 47.5 מיליון דולר). לאחר תאריך המאזן, בחודש ינואר 2019 הושלמה העסקה.

תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-7 מיליון דולר (כ- 26.3 מיליון שקל) (מזה חלק החברה כ-6 מיליון דולר, כ-22.5 מיליון שקל). הרווח לפני מס שנצבר בחברה הכלולה ממועד ההשקעה הסתכם לסך של כ-13 מיליון שקל מזה נכלל בתקופת הדוח כתוצאה ממימוש הנכס רווח לפני מס בחברה הכלולה בסך של כ- 5.8 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-22%.

באוקטובר 2018, חתמה החברה על הסכם למכירת מלוא זכויותיה בקרקע המיועדת לפיתוח ומתייחסת למיזם משותף הידוע כפרויקט "אלקטרה סיטי" - שלב ב' בתל-אביב (חלק החברה בפרויקט הוא 50%) לשותפיה בתמורה לכ-26.4 מיליון שקל, כאשר היטלי ההשבחה יחולו על החברה בגין חלקה בקרקע.

מרבית התמורה תשולם במספר תשלומים עד לשנת 2020 ויתרתה לאחר אישור תוכנית מפורטת למגרש הנמכר. בעקבות האמור כללה החברה בתקופת הדוח הפסד בסך של כ-5.9 מיליון שקל הנכלל בסעיף עלות ההכנסות של נכסי אסטרטגיית המימוש, הנובע בעיקר מהפרשה לעלות היטלי ההשבחה שיחולו.
בספטמבר 2018, אישררה מידרוג את דירוג אגרות החוב של החברה בדירוג Baa1 באופק יציב.
באוגוסט 2018, אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג ilBBB באופק חיובי.

ביולי 2018, חתם תאגיד-זר של החברה, המחזיק ב-44.4% מזכויות בנכס בעיר קליבלנד בארה"ב על הסכם עם צד שלישי למכירת זכויותיו בנכס בתמורה (100%) לסך של כ- 186מיליון דולר (כ- 675 מיליון שקל). ב-4 באוקטובר 2018, הושלמה העסקה ונתקבלה מלוא התמורה. תזרים המזומנים החופשי אשר נבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירת הנכס, בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתו ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום מסים על ההכנסה, הינו כ-26.3 מיליון דולר (כ-95.3 מיליון שקל). כתוצאה מעסקת המכירה רשמה החברה בתקופת הדוח הפסד, נטו בהתחשב בהשלכות מסים בסך של כ-7.3 מיליון דולר (כ-27 מיליון שקל).

אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו מנהלת כיום למעלה מ-22,000 יחידות דיור ב-68 מקבצי דיור בארה"ב, זאת בהתאם לתכנית האסטרטגית שהציגה החברה בינואר 2016 ולפיה החברה תהפוך לזרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אלקו, תוך התמקדות בתחום מקבצי הדיוק בארה"ב, ותפעל באופן שיבטיח תזרים יציב ויאפשר יצירת ערך לבעלי המניות.