התאחדות בוני הארץ מגיבה לרפורמה בתכנון

חיים פייגלין, מנכל צמח המרמן

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ: מנהל התכנון מבקש להביא למצב בו וועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר כדי שלא יהיה צורך לבזבז שנים על הליכי הקלות מיותרים המייצרים חוסר וודאות, עולים הון וגורמים לסחבת בירוקרטית ומיותרת. כל האמור לעיל אינו חל על תכניות תקפות היום אלא רק על תכניות חדשות שטרם התאשרו. עם זאת, מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון. רפורמה שתביא ליצירת תוכניות מתאר חדשות וברורות לכל יישוב ויישוב שימנעו אי וודאות וסחטנות של רשויות מקומיות.

"המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבניה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם - עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע (בתוך 90 יום בלבד).

"יש להוסיף, כי כאשר התב"ע תהיה נפחיות, יהיה להעביר את ההחלטה על תמהיל הדירות ומספרן לידי היזם, מאחר והוא זה שמכיר את אופי הביקושים בשוק והוא זה שמסתכן אם תמהיל הדירות לא יהיה תואם לביקוש. לסיכום, מדובר במהלך שמחייב הסכמה רחבה ותיאום עם התאחדות בוני הארץ על מנת להבטיח שתכניות קיימות לא תפגענה והליכי רישוי לא ייעצרו".

עו"ד ענת בירן: ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות לפרויקט ממשי

עו״ד ענת בירן מציינת כי הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות. מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות.

תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת, והוראת כחלון שבס נועדה לעקוף את הוראת הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות של שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות. כמובן שבמצב אוטופי ותוכניות מושלמות המתאפשרות בלוחות זמנים קצרים לא היה צורך בהקלות, ועדיף היה שהמצב התכנוני יהיה ברור וידוע. אולם המציאות רחוקה מהאוטופיה ולעתים קרובות ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות מימוש לפרויקט ממשי.

עו״ד זיו כספי: אחד החסמים המשמעותיים בשוק הנדל״ן הוא העדר הוודאות

עו״ד זיו כספי שותף ומייסד משרד עורכי הדין גינדי כספי מציין כי אחד החסמים המשמעותיים בשוק הנדל״ן הוא העדר הוודאות. שרוכש קרקע חייב לנסות ולהעריך מהן ההקלות שיוכל לקבל ועל בסיס הערכות לא מבוססות אלו יציע את מחיר הקרקע הנכון לו.

ברי כי במצב זה הוא נכנס להליך שבו הוא מנסה להשיג את אותן הקלות. הליך שכרוך בבירוקרטיה, פוליטיקה מקומית , התנגדויות וכו'. כל הליך אשר טומן בחובו חוסר וודאות לרבות כלל נושא ההקלות הוא פסול בעיניי. לכן , למרות שאנחנו כעורכי דין מתפרנסים (ולא רע...) מהליכים אלו, אני חושב שנכון יותר לענף שהתב״עות תעשנה בשום שכל, עם נפש חפצה ושתכלולנה מראש את כל הזכויות הנגזרות ממדיניות וועדות התכנון לאותו אזור. כמו כן הכרחי לציין ולהדגיש כי לטעמי מהלך שכזה, אינו יכול לחול על תוכניות קיימות וזאת על מנת שלא לפגוע באותם יזמים שכבר ביצעו עסקאות בהתאם למצב הקיים.

עו"ד שמואל שוב: דווקא הקלות אלו מאפשרות הקמת דירות קטנות לצעירים

עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין כי כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בניה (הנקראת תוספת כחלון) יש לציין כי חסימת אפשרות ההקלות מנוגדת למאמצי הממשלה להגדיל את היקפי הבנייה. יש לזכור כי לקדם ולאשר תוכנית בניין עיר לוקח שנים. במהלך השנים עד שהתוכנית מאושרת יש הרבה פעמים שינויים בשוק ובמדיניות התכנון.

ולכן ההקלה היא לא רק כלי בידי היזמים אלא כלי גם בידי הרשויות ומאפשרת גמישות. תשומת הלב כי הקלת כחלון וההקלה שהגדילה את מספר היחידות האפשריות ל-30% יפוגו ממילא בינואר 2020 אז מדוע כל הכרזות אלו? יש לשים לב שדווקא הקלות אלו מכריחות בניית חלק מהיחידות כיחידות קטנות, שמאפשרות מגוון יחידות זולות לצעירים. יצויין אף כי כל ההקלות כפופות לאישור רשויות התכנון המקומיות ו/או ועדת הערר ששוקלות כראוי טובת הציבור והסביבה".