מתן דירוג 'ilA 'להנפקת סדרת איגרות חוב חדשה מובטחת,

S&P מעלות

פעולת הדירוג
S&Pמעלות מודיעה בזאת על דירוג 'ilA 'לאיגרות חוב בהיקף של עד 260 מיליון ₪ ע.נ., המובטחות בשעבוד ראשון על שלושה נכסים, שיונפקו על ידי חברת דה לסר גרופ לימיטד )Stable-/ilA )באמצעות הנפקת סדרת אג"ח חדשה, סדרה ו'. התמורה מהנפקת איגרות החוב מיועדת בעיקר להחלפת חוב פיננסי הקיים.

דירוג סדרת אג"ח ו' גבוה ברמת דירוג )נוץ'( אחת מדירוג המנפיק בשל הערכתנו כי שיעור שיקום החוב של סדרת האג"ח המובטחת בעת תרחיש כשל פירעון היפותטי יהיה %70%-90.
קיימת אי ודאות רבה לגבי קצב התפרצות נגיף הקורונה והמועד שבו תתחיל לדעוך. חלק מהרשויות הממשלתיות מעריכות כי ההתפרצות תגיע לשיאה בערך באמצע השנה, ואנו משתמשים בהנחה זו כאשר אנו מעריכים את השלכותיה הכלכליות ואת השפעתה על איכות האשראי של גופים וחברות. אנו סבורים שהאמצעים שננקטו כדי לבלום את התפשטות הנגיף הכניסו את הכלכלה העולמית למיתון עם התפתחות המצב, נעדכן את הנחותינו והערכותינו בהתאם.

ניתוח שיקום חוב
שיקולים עיקריים

אנו בוחנים את שיעור שיקום החוב של סדרות האג"ח השונות בהינתן תרחיש כשל פירעון היפותטי. הערכתנו לשיעור שיקום החוב מתבססת, בין היתר, על ירידה בשווי בטוחות בדרך לכשל פירעון היפותטיועל מפל התשלומים בהינתן סדר קדימות הנשייה.
אנו קובעים דירוג 'ilA ,'רמת דירוג )נוץ'( אחת מעל דירוג המנפיק, לסדרת האג"ח ו' החדשה המובטחת
1440 Story Avenue ,110 Beard Street & 411 Van Brunt Street ,נכסים שלושה על ראשון בשעבוד
ו-66 דירות בנכס Mapleton ,בשווי נוכחי כולל של כ-105 מיליון דולר. דירוג שיקום החוב לסדרה זו הוא
'2 ,'ומשקף את הערכתנו כי בהינתן תרחיש כשל פירעון היפותטי, ובהתחשב בשווי והסוג הבטוחה, שיעור
שיקום החוב יהיה %70%-90.
אנו מאשררים את הדירוג '-ilA ,'זהה לדירוג המנפיק, לסדרות האג"ח של דה לסר גרופ לימיטד שאינן
מובטחות בנכסי נדל"ן )סדרות ג', ד' ו-ה'(. דירוג שיקום החוב לסדרות אלו הוא '3 ,'ומשקף את הערכתנו כי
בהינתן תרחיש כשל פירעון היפותטי, שיעור שיקום החוב יהיה %50%-70 .


אנחנו מנתחים את שיקום החוב של החברה על בסיס איחוד חלקי יחסי, לפי חלק החברה בנכסים. דירוג
שיקום החוב של סדרת האג"ח מושפע בעיקר מרמת המינוף הנוכחית של החברה ומחלקו של החוב
המובטח במבנה החוב של החברה. ניתוח שיקום החוב נעשה על בסיס מבנה החוב הקיים היום, בהנחה
שהחוב הבנקאי ימוחזר.

אנו מניחים כי סדרת אג"ח ו' תיהנה, בנוסף לשווי הבטוחה הספציפית, גם מחלוקת השווי הפנוי שיישאר
לכיסוי החוב הבלתי מובטח, פארי פאסו עם שאר סדרות האג"ח הלא מובטחות. נציין כי הגדלת החוב
הבכיר עשויה להשפיע לשלילה על הערכת שיקום החוב של כל הסדרות האג"ח.הנחות עיקריות לתרחיש כשל פירעון היפותטי
שנת אירוע כשל פירעון היפותטי: 2024
 מיתון עמוק בכלכלה האמריקאית יוביל לירידה בשיעורי התפוסה של הנכסים ולירידה משמעותית בשווי
הנכסים.
 שווי הנכסים המניבים של החברה יקטן בכ-%40 ,בהינתן הפיזור הגיאוגרפי, פיזור השוכרים ונזילות
הנכסים.
 שווי מלאי הדירות בהקמה בפרויקט הבנייה יקטן בכ-%45 ,בהינתן הפיזור הגיאוגרפי והזמן הדרוש לסיום
הפרויקט.
 שווי הקרקעות לפיתוח עתידי יקטן בכ-%50 ,בהינתן המיקום הגיאוגרפי והאישורים הנדרשים לקרקעות.
 במהלך ההתדרדרות ההיפותטית תשתמש החברה ביתרת המזומנים העודפת שברשותה.
 חלק מהפיקדונות המוגבלים משועבדים לתשלום חלק מהריבית על האג"ח, ויוכלו לשמש לתשלום בעת
כשל פירעון.
 החברה תמשיך לפעול כעסק חי, הערכה הנתמכת במיקומים המרכזיים של נכסיה, שיאפשרו לה להשיג
מימון מחדש כדי לפרוע חלק מהתחייבויותיה.
 החברה תוותר על נכסים הממומנים בהלוואות ללא זכות חזרה ששוויים תחת הנחות התרחיש יהיה נמוך
מגובה ההלוואות בזמן אירוע כשל הפירעון ההיפותטי.